direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Lammenschans - Ananasweg
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.BP00125-0101

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de Leidse regio bestaat door de aanhoudende trend van kleiner wordende huishoudens en een structurele binnenlandse migratiestroom van landelijke gebieden naar de Randstad een grote behoefte aan extra woningen, met name in stedelijke woonmilieus.

Het Lammenschansgebied is in de Structuurvisie 2025 en de gemeentelijke Nota Wonen 2020 aangewezen als herontwikkelingsgebied, waar een deel van die regionale woningbouwopgave in stedelijke woonmilieus door middel van inbreiding moet worden gerealiseerd. Het gebied leent zich daar goed voor, omdat het relatief dicht bij de binnenstad ligt en daardoor profiteert van de nabijheid van stedelijke voorzieningen, zoals winkels, theaters, musea en horeca. Daarnaast is het gebied uitstekend ontsloten voor verschillende vervoersmodaliteiten, en liggen de buurtgebonden voorzieningen aan het Bètaplein binnen handbereik. De lage economische en ruimtelijke waarde van het bestaande vastgoed geeft de eigenaren in het gebied bovendien een mogelijkheid tot waardecreatie, waardoor ook de markt geprikkeld wordt om tot herontwikkeling over te gaan.

Eén van de ontwikkelingslocaties in het Lammenschansgebied is de zogenaamde 'Ananasweglocatie'. Eigenaar De Raad Vastgoed BV wil een groot bedrijfsverzamelgebouw in dit gebied slopen en daarvoor in de plaats een woningcomplex realiseren met ruim 400 appartementen en enkele commerciële ruimten op de begane grond. Het plan ziet daarnaast op de herinrichting van de openbare ruimte rondom het complex, waarbij een bestaand parkeerterrein deels plaats maakt voor een parkje. In het bouwblok zelf wordt een nieuwe parkeergarage gerealiseerd.

Het bouwplan past om een aantal in de volgende paragrafen toegelichte redenen niet in het vigerende bestemmingsplan. Dit nieuwe bestemmingsplan is opgesteld om toch over een juridisch-planologische kader voor deze ontwikkelingen te beschikken, op basis waarvan later de nodige omgevingsvergunningen kunnen worden verleend.

1.2 Begrenzing planlocatie

De bovengenoemde herontwikkelingslocatie wordt begrensd door de spoorlijn Leiden-Utrecht, de Lammenschansweg, de Perzikweg en de Frambozenweg. In het gebied liggen de Frambozenweg zelf, de Perenweg, het oostelijke deel van de Fruitweg, de Ananasweg, de Abrikozenweg en de Perzikweg. In figuur 1 is het plangebied weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0001.png"

Figuur 1: Begrenzing ontwikkelingsgebied Ananasweglocatie.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op het in paragraaf 1.2 genoemde gebied is het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' van toepassing, dat is vastgesteld op 20 december 2012. Op basis van het bestemmingsplan rust op het te slopen bedrijfsverzamelgebouw de bestemming 'Gemengd - 1', die bedrijven in milieucategorieën 1 tot en met 3.2 toestaat, met productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel, ondersteunende horeca in categorieën 1 en 2, en bedrijfsgebonden, niet-zelfstandige kantoorruimte. In het gebouw zijn zodoende geen woningen toegestaan, en ook de vestiging van buurtgebonden voorzieningen op de begane grond past niet in het bestemmingsplan.

Voor het bedrijfsverzamelgebouw geldt bovendien een maximale bouwhoogte van 8 meter. Het door De Raad beoogde nieuwbouwcomplex is plaatselijk een stuk hoger, oplopend tot 59 meter in het deel dat in het verlengde van het Bètaplein ligt, aan de zijde van de Lammenschansweg. Het nieuwe complex is daarnaast niet op exact dezelfde plek geprojecteerd als waar het huidige gebouw staat, waardoor de bouwcontouren uit het bestemmingsplan aan zowel de zijde van de Lammenschansweg als de zijde van de Abrikozenweg enkele meters worden overschreden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0002.png"

Figuur 2: Projectie ontwikkelingsgebied op de verbeelding van bestemmingsplan Lammenschansdriehoek.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de projectlocatie

2.1 Geschiedenis van de projectlocatie en omgeving

De vorming van de Leidse ondergrond is in de afgelopen 6500 jaar grotendeels beïnvloed door de aanwezigheid van de Oude Rijn. De bedding van de rivier verlegde zich regelmatig en aan weerzijden van de actieve geul werden oever- en komafzettingen van zand en klei afgezet. In het lagere land achter de oeverwallen ontstonden kreek- en geulsystemen. Door klink en oxidatie is het omliggende veenpakket geleidelijk dunner geworden, waardoor de zandige oeverafzettingen langs de rivieren, kreken en geulen geleidelijk steeds hoger in het landschap kwamen te liggen. Deze hoger gelegen gebieden vormden in het verleden een geschikte plaats voor bewoning. Evenals de Oude Rijn zetten ook diens zij-armen zand en klei af. Zo ook het riviertje de Vliet, dat in het verleden door het plangebied liep. Daardoor lag ook het plangebied waarschijnlijk al vóór de latere kunstmatige ophogingen iets hoger in het landschap dan de komgebieden achter beide oevers.

Ondanks de relatief gunstige ligging van de rivier-, kreek- en geulwallen ontbreken in Leiden vindplaatsen uit de vroege ijzertijd en de periode daarvoor (tot 500 v. Chr.). In de periode tussen 400 v. Chr. tot de derde eeuw n. Chr. kreeg de omgeving van Leiden echter bovenlokale betekenis door de ligging van het gebied op de grens van het Romeinse Rijk. Het voormalige castellum van Matilo, gelegen op een kleine twee kilometer ten noordoosten van het plangebied, vormde één van de schakels in een serie Romeinse legernederzettingen langs de Rijn. Het fort lag strategisch op het kruispunt tussen de Oude Rijn en het door de Romeinen gegraven kanaal van Corbulo, een 12 tot 14 meter brede watergang die de Rijn met de Maas verbond, en vermoedelijk parallel aan het huidige Rijn- en Schiekanaal liep of zelfs op de plek van het Rijn- en Schiekanaal zelf. Aan weerszijden van het kanaal zijn sporen van Romeinse nederzettingen uit de periode 50-270 n. Christus gevonden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0003.png"

Figuur 3: Fragment van een kaart van Braun en Hogenberg uit 1575, met daarop de projectlocatie indicatief weergegeven.

Na het verdwijnen van de Romeinen werd het aanzienlijk rustiger in de zone langs het kanaal. Een groot aantal archeologische resten uit de late middeleeuwen (1050-1500 n. Chr.) laat zien dat het aantal bewoners in de regio in deze periode echter weer sterk toenam. De meeste resten zijn te vinden in de oude binnenstad, al zijn ook daarbuiten resten van boerenerven en kastelen gevonden. Eén daarvan is Kasteel Croonsteyn, dat ten zuiden van het plangebied lag en tijdens het beleg van Leiden in 1574 is gesloopt. Eveneens ten zuiden van het plangebied, vermoedelijk in de nabijheid van het huidige Lammenschansplein, is tijdens de tachtigjarige oorlog een schans opgetrokken. De exacte ligging van de schans is niet bekend, al is wel duidelijk dat de schans in de directe omgeving van de driesprong van de Vliet en de Roomburger Watering (het huidige Rijn- en Schiekanaal) moet hebben gelegen.

Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw werden door een toenemende druk op de beperkte ruimte binnen de stadswallen - Leiden groeide snel in die periode - steeds meer raamlanden, bleekweides, moestuinen en boomgaarden buiten de singels gevestigd. In 1878 werd de spoorlijn tussen Woerden en Leiden geopend. Nadat het deel van de Rodenburger- en Cronesteynse polder tussen de Zoeterwoudsesingel en de nieuwe spoorlijn in 1885 door Zoeterwoude werd afgestaan aan Leiden, maakten de blekerijen en landerijen aan de huidige Witte Singel en Schelpenkade geleidelijk plaats voor herenhuizen, totdat de buurt Vreewijk aan het einde van het eerste decennium van de 20e eeuw op een relatief organische wijze grotendeels was volgebouwd.

De invoering van de Woningwet en de opkomst van woningcorporaties en andere filantropische bouwondernemingen leidde vervolgens tot een veel meer planmatige stadsuitleg in de rest van de Zuidelijke Schil. Vanaf Vreewijk werden achtereenvolgens in oostelijke richting de Tuinstadwijk (jaren '20), de Professorenwijk-West en Burgemeesterswijk (jaren '30 en '40) en de Professorenwijk-Oost (jaren '50 en '60) gebouwd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0004.png"

Figuur 4: De vier bouwfasen van de Leidse Tuinstadwijk.

Voor de ontwikkeling van de Tuinstadwijk diende Ebenezer Howard's tuinstadmodel als voorbeeld. Howard's 'tuinstadgedachte' behelsde de bouw van voornamelijk grondgebonden arbeiderswoningen met tuinen aan groene lanen, afgewisseld met parken en kleine voorzieningenclusters, die zowel de voordelen van steden (culturele en maatschappelijke voorzieningen in de nabijheid, goede nutsvoorzieningen en veel werkgelegenheid) als die van plattelandsdorpen (schone lucht, veel groen, ruim opgezet) boden. Vanwege de beperkte beschikbare middelen en de hoge woningnood onder arbeiders vlak na de Eerste Wereldoorlog kregen de Nederlandse tuinstadwijken een soberder karakter dan de eind 19e-eeuwse Engelse tuinstadwijken, waar de woningen in architectonisch perspectief met veel meer detail en onderscheid werden gebouwd. De Nederlandse tuinstadwijk, zo ook de Leidse Tuinstadwijk, kende een beperkt aantal woontypen in een relatief simpele architectuur, die door een groot aantal verschillende corporaties werden gebouwd.

De Leidse Tuinstadwijk werd in vier fasen gebouwd tussen 1921 en 1930. Met de laatste fase werd de Tuinstadwijk aangesloten op de kort daarvoor aangelegde Lammenschansweg, die deel uitmaakte van het uitbreidingsplan van Granpré Molière, Verhagen en Kok uit 1926-1933.

Aan het einde van de jaren '20 werd ten zuiden van de spoorlijn een veilingterrein gerealiseerd voor de handel van fruit, groenten en andere tuinbouwproducten, dat op 20 mei 1930 officieel werd geopend. Ten behoeve van het vervoer en de overslag van die tuinbouwgoederen is op het terrein een stelsel van kanalen en kades aangelegd, die in verbinding stonden met de Trekvliet. Aan de zijde van de latere Vrijheidslaan was toen al de N.V. Hollandsche Constructiewerkplaatsen (later de Hollandse Constructie Groep) gevestigd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0005.png"

Figuur 5: Luchtfoto's van de projectlocatie en omgeving, genomen in 1945 (linksboven), 1962 (rechtsboven), 1971 (linksonder) en 2014 (rechtsboven).

Met de bouw van de Professorenwijk-West en ook de Fruitbuurt ten zuiden van het voormalige veilingterrein is begonnen in de tweede helft van de jaren '30 van de vorige eeuw. Beide wijken kennen in vergelijking met de Tuinstadwijk een eenvoudiger stratenpatroon en verkavelingsopzet, met een kleiner aantal rooilijnverspringingen en minder plantsoenen en perkjes. In beide wijken werd een aanzienlijk kleiner aandeel boven- en benedenwoningen voor de arbeidersklasse gebouwd, en lag de focus met name op de bouw van middenstandswoningen.

Nabij de Kanaalweg, ten zuiden van de spoorlijn, werd in 1945 de textielfabriek van Van Wijk en Heringa geopend. Begin jaren '50 werd vervolgens begonnen met de bouw van de eerste bedrijfspanden aan oostzijde van de Lammenschansweg.

Vanaf 1953 werden de kanalen op het veilingterrein geleidelijk stukje voor stukje gedempt om ruimte te bieden voor zogenaamde neerzetloodsen. Deze hallen stelden tuinders in staat om hun waren af te leveren, zodat ze niet langer zelf aanwezig hoefden te zijn bij de veiling. Tot de oplevering van de eerste neerzetloods in 1953 was het gebruikelijk dat de tuinders met hun schuit onder de veilingklok in het veilinggebouw (ter plaatse van het huidige kantoorpand op het perceel Perzikweg 9-15) doorvoeren.

Het grote hallencomplex in het plangebied vormt feitelijk een 'samensmelting' van een aantal steeds verder uitgebreide nerzetloodsen uit verschillende bouwjaren in de periode van 1953 tot 1973. De afzonderlijke delen zijn in het daklandschap van het complex nog goed te onderscheiden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0006.png"

Figuur 6: Overzicht bouwdelen hallencomplex Lammenschansweg, met in rood het oudste deel (een neerzetloods uit 1953), oranje gemarkeerd een loods uit 1959, in paars de uitbreiding van het complex van 1966 en in groen de laatste uitbreiding van 1973.

Begin jaren '60 vestigde zich ter hoogte van de Perzikweg een tankstation aan de Lammenschansweg. Het tankstation werd in 1973 voorzien van een lange overkapping.

In 1988 beëindigde de Hollandse Constructie Groep haar activiteiten, waarna de fruit- en groenteveiling op 1 januari 1989 eveneens haar deuren sloot. Beide terreinen werden vervolgens door De Raad Vastgoed gekocht, waarna een groot deel van de vervallen loodsen en fabrieksgebouwen in 1990 werden gesloopt: alleen het hallencomplex aan de Lammenschansweg en de bedrijfshal aan de Perenweg zijn blijven staan. Op de kavels langs de Vrijheidslaan en de Zoeterwoudseweg zijn woningen gerealiseerd en ten oosten daarvan bedrijfsverzamelgebouwen. In 2005 werd het laatste nieuwe bedrijvencomplex opgeleverd, tussen de Pompoenweg en de Fruitweg, en kreeg het voormalige veilingterrein zijn huidige gestalte.

Aan de overkant van de Lammenschansweg begon in 2008 de bouw van een groot onderwijscomplex voor het ROC-Leiden en het Da Vinci College. Beide onderwijsinstellingen lieten bij ingebruikname van het nieuwe complex een vijftal kleinere schoolgebouwen achter in het Lammenschanspark, die in 2011 werden gesloopt. In het Lammenschanspark wordt sinds 2013 gebouwd aan studentencampus 'Yours Leiden'. Van die campus zijn inmiddels de eerste bouwblokken opgeleverd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0007.png"

Figuur 7: Luchtfoto Lammenschansdriehoek (2015), met rechts op de voorgrond de drie opgeleverde bouwblokken van studentencampus Yours Leiden, rechts daarachter het groene ROC-Lammenschansgebouw en aan de overzijde van de Lammenschansweg het voormalige veilingterrein. Links de Fruitbuurt en rechts de op dat moment nog deels in herontwikkeling zijnde Tuinstadwijk.

2.2 Beschrijving van het plangebied

Als gevolg van de ontwikkelingen die in paragraaf 2.1 zijn toegelicht bevindt het voormalige veilingterrein zich nu temidden van een aantal gebieden met een zeer verschillend karakter, die door middel van harde grenzen van elkaar zijn gescheiden en daardoor nauwelijks een functionele relatie hebben. Aan de noordzijde vormt de spoordijk een duidelijke grens met de Tuinstadwijk en aan de zuidzijde vormt de Veilingkade een eenduidige afbakening tussen het voormalige veilingterrein en de Fruitbuurt. In functioneel opzicht heeft het voormalige veilingterrein momenteel een sterkere relatie met de perifere detailhandel aan de overkant van de Lammenschansweg, dan met beide woonwijken. De weg zelf vormt zowel een verbindend element in deze lappendeken van grotendeels monofunctionele gebieden als een barrière, al zijn ter hoogte van het veilingterrein twee oversteekplaatsen voor fietsers- en voetgangers aanwezig, namelijk één bij het kruispunt tussen de Lammenschansweg en de Tomatenstraat en één ter hoogte van het Bètaplein.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0008.png"

Figuur 8: Functiekaart van het voormalige veilingterrein, met in geel woonfuncties, in roze kantoren, paars bedrijven en winkels en met bruin maatschappelijke functies aangeduid.

Niet alleen in functioneel opzicht is sprake van grote verschillen tussen de Tuinstadwijk, de Professorenwijk en de Fruitbuurt als monofunctionele woonwijken enerzijds, en het voormalige veilingterrein en de oostelijke Lammenschansdriehoek (multifunctionele gebieden met relatief veel bedrijvigheid) anderzijds, maar ook in stedenbouwkundig opzicht zijn grote verschillen waarneembaar. De Tuinstadwijk, Professorenwijk en Fruitbuurt kenmerken zich grotendeels door laagbouw met veelal grondgebonden eengezinswoningen in een structuur van semi-gesloten bouwblokken, terwijl de aanwezigheid van relatief grootschalige bedrijfspanden en hogere appartementengebouwen typerend is voor het veilingterrein en de driehoek ten oosten van de Lammenschansweg. Een beperkt aantal uitzonderingen hierop zijn de portiekflats in de Fruitbuurt, langs de Lammenschansweg en Veilingkade, en de grondgebonden woningen aan de rand van het veilingterrein.

Op het voormalige veilingterrein zelf zijn naast de bovengenoemde grondgebonden woningen aan de Zoeterwoudseweg en Vrijheidslaan, een woontoren op de hoek van die beide wegen en een vijflaags appartementengebouw op de hoek van de Morellenweg en het Meloenpad uitsluitend bedrijfspanden en kantoren aanwezig. Aan weerszijden van de Fruitweg en ten zuiden van de Perenweg staan verschillende bedrijfsverzamelgebouwen en aan de zuidzijde van de Perzikweg is een tweetal traditionele kantoorpanden aanwezig.

In het bedrijfsverzamelgebouw dat plaats zal maken voor het beoogde nieuwe wooncomplex is een dansschool gevestigd met een omvang van ca. 760m2, een kerk met een capaciteit van ca. 500 zitplaatsen (ca. 3025m2), een kringloopwinkel, een drietal auto- en motorfietsbedrijven, een winkel in parketvloeren en een tweetal meubelwinkels. Het totale complex omvat een bruto vloeroppervlak van ca. 10.500m2.

In en rondom het plangebied zijn verschillende solitaire bomen en boomgroepen aanwezig. Op het perkeerterrein tussen de Ananasweg en Frambozenweg staan 18 jonge Haagbeuken, waarvan het grootste deel met een matige kwaliteit. Langs de ventweg van de Lammenschansweg groeien Hollandse Iepen, Zomereiken, Spaanse Aaken, Gewone Esdoorns, Essen en Meidoorns, waarvan het grootste deel volwassen exemplaren betreft met een boomhoogte van 12 tot 18 meter. De conditie en toekomstverwachting is afwisselend, maar grotendeels redelijk tot goed. Eén van de Zomereiken is beoordeeld als risicoboom vanwege scheefgroei en zal moeten worden geveld.

Alle bovengenoemde bomen op het parkeerterrein en langs de ventweg van de Lammenschansweg zijn recentelijk onderzocht op omvang, conditie, toekomstverwachting en verplantbaarheid. De boomrapportages zijn bijgevoegd als bijlagen 1 en 2. De bomen langs het spoortalud zijn niet specifiek onderzocht, omdat het project voor deze bomen naar verwachting geen gevolgen heeft. Voor de wel onderzochte bomen kan dat wel het geval zijn, al is het de intentie van de gemeente en ontwikkelaar bij de verdere uitwerking van het ontwerp voor de openbare ruimte zoveel mogelijk rekening te houden met het behoud van behoudenswaardige bomen, en bomen te verplanten mocht het behoud van die bomen op hun bestaande plek niet mogelijk of niet gewenst zijn. Het beoogde nieuwe parkje aan de westzijde van het nieuwe woonblok biedt ruimschoots voldoende ruimte om te verplanten bomen naartoe te verhuizen en het plangebied te vergroenen ten opzichte van de bestaande situatie. Daarover in de volgende paragrafen meer.

2.3 Planomschrijving

Het bestemmingsplan ziet op de sloop van het bovenomschreven bedrijfsverzamelgebouw tussen de Lammenschansweg en de Ananasweg, en de bouw van een nieuw wooncomplex op ongeveer dezelfde plek. Het nieuwe wooncomplex biedt ruimte aan ca. 410 appartementen (waarbij de woningen op de begane grond en eerste verdieping als woon-werk-woningen in de markt worden gezet), een tweelaagse parkeergarage met ca. 360 parkeerplaatsen en twee commerciële ruimten, waarvan één op de hoek van de Lammenschansweg en de Perzikweg en de ander op de hoek van de Perzikweg en de Ananasweg.

Ten opzichte van het bestaande bedrijfsverzamelgebouw heeft het beoogde nieuwe complex een vrijwel gelijke footprint, maar liggen de bouwcontouren ca. 2 tot 5 meter dichter bij de Lammenschansweg en ca. 5 meter dichter bij de spoorlijn, en juist iets verder van de Ananasweg en Perzikweg. Het doel daarvan is met name de Perzikweg een wat breder profiel te geven, zodat daar ruimte ontstaat voor haakse parkeerplaatsen en een trottoir met een prettige breedte, met ruimte voor bomen en kleine terrassen.

De Abrikozenweg komt daarmee als doorgaande route te vervallen, al wordt de ruimte tussen het woongebouw en de spoordijk zodanig ingericht dat alarmverkeer het gebouw aan de noordzijde kan blijven passeren en zich hier kan opstellen. Hiervoor wordt de bestaande spoorsloot gedempt. Ook de entree van de inpandige parkeergarage bevindt zich aan deze zijde van het complex. De garage is op die manier bereikbaar via de ventweg van de Lammenschansweg. Het verlaten van de garage met de auto kan alleen via de Perzikweg. Meer over de afwikkeling van het verkeer van en naar de garage volgt in paragraaf 4.7.2.

Aan de drie openbaar toegankelijke zijden van het nieuwe wooncomplex, namelijk aan de kant van de Lammenschansweg, de Perzikweg en de Ananasweg, wordt de parkeergarage 'ingepakt' met woon- en werkruimten, entrees en commerciële ruimten, zodat de garage zelf niet zichtbaar zal zijn vanaf de straat. Dat is enerzijds van groot belang om een goede beeldkwaliteit te kunnen borgen, en anderzijds om de nodige levendigheid en sociale controle op straat te bewerkstelligen. Om diezelfde redenen wordt op de begane grond en eerste verdieping een bijzondere woonvorm geïntroduceerd, waarbij de ruimten op de begane grond door diens hogere plafondhoogte, ruime indeling en verdiepingvullende raampartijen zowel geschikt zijn als woonkamer, maar ook als praktijkruimte, werkatelier of kantoorruimte aan huis. Met deze 'woon-werk-maisonnettes' is een woonvorm gevonden die past bij het stedelijke karakter van de Lammenschansweg en Perzikweg, en waarmee de begane grond naar verwachting een open uitstraling krijgt. Daar waar bewoners eerder geneigd zijn hun privacy te beschermen door middel van gesloten gordijnen, hebben kunstenaars, (tand)artsen, notarissen en andere professionals met een klein bedrijf aan huis baat bij het tonen van hun activiteiten aan de buitenwereld. Het woongedeelte van deze maisonnettes bevindt zich op de eerste verdieping. Tussen de maisonnettes en parkeergarage bevinden zich zowel op de begane grond als eerste verdieping de bergingen.

De twee commerciële ruimten zijn bewust op de zuidelijke hoeken van het blok gepositioneerd, omdat zij juist daar optimaal profiteren van zonlichttoetreding en de mogelijkheid een terras te exploiteren, en daarnaast het beste vindbaar zijn en de grootste bijdrage leveren aan een levendig straatbeeld. De ruimten, samen maximaal 400m2 BVO in omvang, worden bestemd voor lichte daghoreca (zoals cafetaria's, koffiehuizen, lunchrooms, ijssalons en broodjeszaken), dienstverlenende functies (zoals wasserettes, kapsalons en schoonheidssalons) en zorgvoorzieningen (zoals huisartspraktijken, tandartspraktijken en fysiotherapiepraktijken). De nabijheid van dergelijke buurtgebonden voorzieningen is van groot belang voor stedelijk georiënteerde huishoudens en past naadloos in het gemengde karakter dat de gemeente voor de Lammenschansdriehoek voor ogen heeft.

Vanaf de tweede verdieping vormt het wooncomplex een gesloten carré, waarbij de woningen in de zuidelijke en westelijke vleugel worden ontsloten via een galerij aan de binnenzijde van het blok en deze woningen aan de zuid- en westzijde een uitkragend balkon krijgen. In de noordelijke en oostelijke vleugel, dus aan de zijde van de Lammenschansweg en de spoorlijn, worden de appartementen ontsloten via een corridorgang. Deze keuze is gemaakt om een zo groot mogelijk aantal woningen aan de zonnige zuid- en westgevels aan het binnenterrein te oriënteren, en gelijktijdig geen galerijen te hoeven maken aan de gevels die vanuit het openbaar gebied te zien zijn (aan de zijde van de Lammenschansweg en spoorlijn). Dit brengt als nadeel met zich mee dat een beperkt aantal woningen uitsluitend op het noordoosten georiënteerd is, al geldt voor een deel van deze woningen dat het gebrek aan directe zonlichttoetreding op het terras wordt gecompenseerd door een fenomenaal uitzicht op de binnenstad. De woningen zijn bereikbaar via een vijftal evenwichtig over het blok verdeelde entrees met stijgpunten (telkens twee liften en een trappenhuis).

In dit bestemmingsplan is uitgegaan van de bouw van 410 appartementen, waarvan 395 reguliere appartementen en 15 'woon-werk-maisonnettes'. De appartementen bevinden zich grotendeels in het zogenaamde lage middensegment, met een omvang tussen de 60 en 100m2, en een beperkt aantal appartementen in het hogere middensegment, tussen de 100 en 120m2. Aan woningen in deze segmenten in zowel de koop- als huursector en in stedelijke woonmilieus bestaat in Leiden een grote behoefte. Een nadere toelichting met betrekking tot die behoefte volgt in paragrafen 3.2.2 en 3.4.2. Mochten veranderingen in de woningmarkt daarom vragen, dan bestaat de mogelijkheid op basis van de brede woonbestemming in dit bestemmingsplan om de woningen samen te voegen tot grotere appartementen of te splitsen in kleinere appartementen. In de regels is geborgd dat ook dan zal moeten worden voldaan aan de nieuw ontstane parkeerbehoefte conform de gemeentelijke parkeernormen.

Het hiervoor omschreven programma leidt tot een bouwblok dat voor algemene Leidse begrippen groot te noemen is, maar binnen de Lammenschansdriehoek goed aansluiting vindt bij recente ontwikkelingen aan de overkant van de Lammenschansweg. Net zoals bij die andere ontwikkelingen in de driehoek, zoals campus Yours Leiden, is voor de locatie Ananasweg gekozen voor een stedenbouwkundige typologie met een gesloten bouwblok met een in beperkte mate verspringende standaard bouwhoogte, en op logische plekken (met name aan grote openbare ruimten of als afsluiting op belangrijke zichtassen) hoogbouw. De standaard bouwhoogte van het carré is met 26 meter (8 bouwlagen) gelijk aan de bouwhoogte die de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek biedt voor de bebouwing aan de oostzijde van de Lammenschansweg. De noordelijke en zuidelijke hoek van het bouwblok krijgen een maximale bouwhoogte van respectievelijk 29 en 32 meter.

Voor de west- en oosthoek en het deel van de westelijke vleugel dat precies in het verlengde van het Bètaplein ligt gelden bouwhoogten die duidelijk afwijken van die enigszins verspringende standaardhoogte, namelijk respectievelijk 44, 38 en 59 meter. Door de bijzondere positie van deze bouwdelen is op deze plekken volgens de gemeente een hoogbouwelement passend. De toevoeging van deze torens dient in de eerste plaats het kunnen realiseren van een groter aantal woningen, waarmee de regionale woningbouwambities beter gediend zijn. Daarnaast gelden de torens op de gekozen plekken ofwel als stedenbouwkundige beëindiging van een grote publieke ruimte, of moeten ze in relatie worden gezien tot andere hoogbouwelementen in de omgeving, die samen een gebaar vormen. En tot slot zijn de drie torens zodanig gepositioneerd dat ze zoveel mogelijk kunnen bijdragen aan het woongenot van diens bewoners in termen van uitzicht. Meer over de afwegingen die tot de gekozen massa hebben geleid volgt in de paragrafen 4.2.2 en 4.3.2.

De bouw van een parkeergarage met ca. 360 parkeerplaatsen in het nieuwe complex en het gegeven dat voor de nieuwe bewoners vooral 's avonds een parkeerbehoefte geldt, en op dat moment nauwelijks van de parkeerplaatsen op straat gebruik wordt gemaakt door huurders van de bedrijfspanden in de omgeving, maakt het mogelijk een deel van de parkeerplaatsen tussen de Ananasweg en Frambozenweg weg te halen, en daarvoor in de plaats een plantsoen aan te leggen. Meer over de gevolgen daarvan voor de parkeerbalans volgt in paragraaf 4.7.2. Uitzicht en beschikking over een kwalitatief hoogwaardige en groene openbare ruimte in plaats van een parkeerterrein is van groot belang voor de kwaliteit van de omgeving, die met het project geleidelijk steeds meer op zowel wonen als werken is gericht, in plaats van alleen maar werken.

Met de gekozen inrichting van het openbaar gebied is rekening gehouden met een eventuele toekomstige herontwikkeling van de bedrijfshal aan de Perenweg tot een woongebouw met een footprint die aansluit op de rooilijnen van het naastgelegen appartementengebouw aan de Morellenweg en de kantoorgebouwen aan de Perzikweg. Wanneer die ontwikkeling tot stand komt, kan de Perzikweg in een rechte lijn worden doorgestrokken tot de Morellenweg en kan het plantsoen aan de Ananasweg worden vergroot tot de Perzikweg.

Nog niet in dit voorontwerp bestemmingsplan meegenomen, maar wel in studie, is de toevoeging van een klein aantal 'dakwoningen' op strategische plekken op de daken van het blok. Deze dakwoningen van één bouwlaag zijn telkens enkele meters teruggelegen van de rooilijnen en daardoor vanaf het openbaar gebied niet zichtbaar. Deze eventuele dakwoningen vormen een bijzondere aanvulling op de reguliere appartementen in het blok, door hun transparante karakter en afwijkende architectuur. Omdat de woningen niet zijn geïncorporeerd in de constructieve stramienen van het bouwblok zijn ze niet gebonden aan de standaard indelingen en vaste locaties voor schachten en dragende muren. Daarmee zijn de dakwoningen mogelijk interessante oplossingen voor bewoners met zeer specifieke woonwensen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan alleen worden vastgesteld wanneer het getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden. In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde ruimtelijke beleidskaders behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het bestemmingsplan met deze beleidskaders verhoudt.

3.2 Europees en nationaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

In de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.

In de structuurvisie is daarnaast benoemd dat verschillende regio's in de Zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voor de Leidse regio wordt een woningbehoefte genoemd van 27.000 extra woningen tot 2040.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een zelfbindend beleidskader voor het Rijk. De doorwerking van de visie op gemeentelijk niveau vindt plaats via een aantal verschillende wetten en algemene maatregelen van bestuur (AMvB's), zoals het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het enige voor dit plan relevante onderdeel uit die AMvB's is de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6, tweede lid)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming.

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in dit bestemmingsplan, bestaande uit de sloop van een bedrijfsverzamelgebouw en de bouw van een nieuw wooncomplex met ruim 400 appartementen, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling.

De Ladder schrijft voor dat in de toelichting van bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen toestaan, de volgende drie 'treden' moeten worden doorlopen:

  • er wordt in het plan beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
  • indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden in het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, door middel van herstructurering, transformatie of anderszins, en;
  • indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Trede 1: voorziening in een actuele regionale behoefte

Het project dat in dit bestemmingsplan juridisch-planologisch wordt toegestaan ziet op de toevoeging van 410 appartementen, grotendeels in het lage middensegment en deels in het hoge middensegment.


De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (Stec Groep, d.d. 1 oktober 2014). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2013, op basis van Primos 2013, ABF-Research), het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013' van bureau Companen en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013' van ABF-Research.

In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.620 nieuwe woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040. Dat komt omdat de Woonagenda is gericht op een kortere periode (namelijk van 2012 tot 2029) maar een veel grotere regio, waarvan ook gemeenten als Alphen aan den Rijn, Hillegom, Lisse, Teylingen en Nieuwkoop onderdeel zijn, terwijl de SVIR is gericht op een periode tot 2040 en een kleinere regio. Beide behoefteramingen zijn echter gebaseerd op het Primos-model van bureau ABF-Research. Voor de toetsing van bestemmingsplannen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de provincie Zuid-Holland uit van de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'.

In die Woonagenda is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0009.png"

Figuur 9: WBR2013 Holland Rijnland, obv Primos 2013 (bron: Provincie Zuid-Holland)

Voor een beeld van de actuele regionale behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' - dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2012 al gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. Een overzicht van deze plannen wordt jaarlijks geactualiseerd en door de provincie vastgesteld. Het meest recente overzicht van projecten laat in Leiden een geprognosticeerde productie van ca. 3.000 woningen tot en met 2019 zien, waarin het project Ananasweg al is meegenomen. Daarnaast bestaan plannen voor nog eens ca. 2000 woningen tussen 2020 en 2029. Beide programma's zijn evenals de behoeftecijfers exclusief studentenhuisvesting. Ook na realisatie van dit project en alle andere geplande bouwplannen zal Leiden dus nog de ruimte moeten vinden voor bijna 2.000 extra woningen tot 2019 en nog eens 3000 woningen vanaf 2020 om in de regionale behoefte te kunnen voorzien.

Op 9 juni 2016 is de nieuwe Woningbehoefteraming (WBR2016) gepresenteerd door de provincie, op basis waarvan naar verwachting eind 2016 een actualisatie van de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland plaatsvindt. Ten opzichte van de behoeftecijfers uit de WBR2013 zijn de behoeftecijfers in de WBR2016 voor Leiden nog iets hoger, zodat aannemelijk is dat ook de nieuwe woonagenda een grote behoefte laat zien aan de woningen die in dit bestemmingsplan juridisch-planologisch worden toegestaan.

Trede 2 en 3: benutting bestaand stedelijk en multimodaal ontsloten gebied

De tweede trede van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' vraagt het bevoegd gezag nieuwe stedelijke ontwikkelingen (waaraan een actuele regionale behoefte bestaat) in bestaand stedelijk gebied te realiseren, door middel van herstructurering of transformatie. Alleen wanneer gemotiveerd kan worden dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan of zou moeten plaatsvinden, is het uitwijken naar landelijk gebied mogelijk. In dat geval vraagt de derde trede van de Ladder om een locatiekeuze op bereikbaarheidsmotieven, waarbij multimodaal ontsloten locaties de voorkeur verdienen.

De nieuwe woningen die met dit bestemmingsplan planologisch worden toegestaan zijn geprojecteerd binnen bestaand stedelijk gebied, op een locatie waar nu nog een bedrijvencomplex staat, met een veel kleiner vloeroppervlak dan het nieuwe woongebouw. De locatie is daarnaast uitstekend bereikbaar voor verschillende vervoersmodaliteiten, want gelegen in de directe nabijheid van NS-station Lammenschans, een busstation dat R-Net-bussen bedient en een stedelijke hoofdfietsroute (de Lammenschansweg). Daarmee wordt eveneens aan de tweede en derde trede van de Ladder voldaan.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

3.3.1 Provinciale structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit'

Op 9 juli 2014 is de 'Visie Ruimte en Mobiliteit' vastgesteld door Provinciale Staten. Het hoofddoel van de structuurvisie is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde hebben, en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De visie bevat een sturingsfilosofie, waarvan de kern in een viertal hoofdopgaven is samen te vatten:

  • ruimte bieden aan ontwikkelingen;
  • aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar verschillende functies;
  • allianties aangaan met maatschappelijke partners;
  • minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De 'Visie Ruimte en Mobiliteit is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

3.3.2 Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaande stads- en dorpsgebieden en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), glastuinbouwgebieden, boom- en sierteeltgebieden en bollenteeltgebieden, rijksbufferzones, kasteel- en landgoedbiotopen en provinciale en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het plangebied en haar omgeving maakt geen onderdeel uit van de EHS of van agrarische teeltgebieden, ligt geheel binnen stedelijk gebied en bevat geen provinciale of regionale waterkeringen.

De verordening bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling of overschot van kantoor- en detailhandelruimte. De provincie staat een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom bestaande stads, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. De reikwijdte van de betreffende artikelen is beperkt tot bestemmingsplannen die zien op de toevoeging van kantoren met een omvang van meer dan 1000m2 bvo en/of detailhandel met een omvang groter dan 2.000m2 bvo in bestaande winkelcentra. Met de vaststelling van bestemmingsplan Lammenschans-Ananasweg wordt geen nieuwe kantoorruimte of winkelruimte toegevoegd, maar worden juist enkele duizenden vierkante meters winkelruimte wegbestemd.

Ook voor bestemmingsplannen die geen kantoorruimte of detailhandel toestaan boven de genoemde omvang, vraagt de Verordening Ruimte om een motivering van nut en noodzaak, omdat de eerder genoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' ook in de verordening een plek heeft gekregen. In dat verband wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 3.2.2.

In artikel 2.3.5 van de Verordening Ruimte 2014 staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet in elk bestemmingsplan een molenbiotoop worden opgenomen met een straal van 400 meter rondom het middelpunt van traditionele windmolens. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Het plangebied ligt op ruim 800 meter van de dichtstbijzijnde windmolen, namelijk de Rodenburgermolen aan de Kanaalweg. De molenregeling in de Verordening Ruimte is daarom niet op bestemmingsplan Lammenschans-Ananasweg van toepassing.

Artikel 2.4.4. van de Verordening Ruimte 2014 tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes en het voormalige Kanaal van Corbulo. Die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse rijk (de Limes) ligt op een kleine kilometer afstand van het plangebied en het Kanaal van Corbulo op ca. 350 meter. Ook deze regel is daarom niet van toepassing op dit bestemmingsplan.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Leiden 2025

De Structuurvisie Leiden 2025 is op 1 december 2011 vastgesteld en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur van de stad tot 2025. Het beleidskader wijst ontwikkelingslocaties aan met het beoogde type woonmilieu per locatie en het benoemt belangrijke infrastructurele projecten en andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de vorming van een groen singelpark rondom de binnenstad en ecologische verbindingszones tussen de bestaande parken.

Met betrekking tot het plangebied bevat de structuurvisie geen specifieke beleidsdoelen, anders dan dat het gebied is aangewezen als locatie voor mogelijke hoogte-accenten. Daarnaast wordt in de structuurvisie de algemene beleidsambitie uitgesproken veel nieuwe woningen te bouwen door middel van inbreiding.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0010.png"

Figuur 10: Uitsnede uit de verbeelding van de Structuurvisie Leiden 2025.

3.4.2 Nota Wonen 2020

Op 14 februari 2013 stelde de Leidse raad de 'Nota Wonen 2020: Leiden kijkt vooruit en pakt door' vast. De nota vormt, samen met de 'Regionale Woonagenda Holland-Rijnland' (zie paragraaf 3.2.2), het voornaamste toetsingskader bij de planvorming rondom woningbouwprojecten en het maken van prestatieafspraken met de corporaties, en geldt in die zin als een sectorale uitdieping van de hiervoor beschreven structuurvisie. Een nieuwe kadernota was nodig, omdat de recente economische crisis veranderingen op de woningmarkt teweeg heeft gebracht die een herziening van de 'Woonvisie 2005-2015' noodzakelijk maakten.

De Nota Wonen benoemt een aantal uitdagingen, die deels worden veroorzaakt door recente ontwikkelingen op de woningmarkt en die deels een oudere oorsprong hebben:

  • Leiden kent een groot tekort aan woningen van allerlei verschillende typen (zie ook de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland);
  • Leiden kent een relatief omvangrijke scheefgroei in het sociale huursegment, die wordt veroorzaakt door een gebrek aan woningen met een huurprijs net boven de liberalisatiegrens;
  • Leiden ziet middeninkomens vertrekken uit de stad en zelfs regio, door een gebrek aan passende woningen;
  • een toenemende vergrijzing en extramuralisering in de zorg maken een aangepast woningaanbod voor de oudere generatie nodig.

De woningbehoefte in de bovengenoemde segmenten is volgens de Nota Wonen verder uit te splitsen in woningen en woonmilieus die voldoen aan de wensen van bewonersgroepen met een viertal verschillende leefstijlen, gebaseerd op het zogenaamde BSR-model van bureau SmartAgent. De gemeente Leiden streeft naar een regionale afstemming van het woningaanbod, waarbij de verschillende regiogemeenten zich vooral richten op bewoners met leefstijlen die het beste bij de bestaande kenmerken van de betreffende gemeente passen. Als sterkst verstedelijkte gemeente in de regio wil Leiden zich dan ook vooral (doch niet uitsluitend) richten op de woningbehoefte binnen de zogenoemde 'rode leefstijl', waarin veel waarde wordt gehecht aan aspecten als zelfontplooiing, persoonlijke ambitie, vrijheid en onafhankelijkheid. Individuen in de 'rode doelgroep' maken relatief veel tijd vrij voor culturele ontwikkeling, zijn relatief vaak buitenshuis te vinden, hechten bovengemiddeld aan de nabijheid van voorzieningen en zijn dan ook sterk vertegenwoordigt in zeer stedelijke leefomgevingen, bij voorkeur in steden met een omvangrijk cultureel aanbod. De gemeente Leiden stelt zich in regionaal verband daarom tot doel het centrum stedelijk woonmilieu in Leiden uit te breiden, door verdichting en inbreiding binnen het in figuur 11 aangegeven gebied. De Lammenschansdriehoek valt daar volledig in.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0011.png"

Figuur 11: Het gebied voor uitbreiding van het centrum stedelijk milieu, zoals indicatief weergegeven in de Nota Wonen 2020.

Vanwege de functie van het Bètaplein als buurtcentrum voor de Lammenschansdriehoek, met de bijbehorende aanwezigheid van een aantal commerciële en maatschappelijke voorzieningen en horecagelegenheden, vormt de directe omgeving van het plein een zeer geschikte woonlocatie voor de bovenomschreven, doorgaans zeer stedelijk georiënteerde doelgroep. Het initiatief tot realisatie van het nieuwe wooncomplex past dan ook goed in het gemeentelijke en regionale woonbeleid.

3.4.3 Beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse regio'

Waar de Nota Wonen 2020 is gericht op het versterken van het Leidse woningaanbod in kwantitatieve en kwalitatieve zin, heeft het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse regio' betrekking op het functioneren van bedrijventerreinen in de Leidse regio. Beide kadernota's hebben echter een sterke relatie met elkaar, omdat de grote druk op de Leidse grond op sommige plekken vraagt om intensivering en menging van werken en wonen. Het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen' wijst dan ook delen van bestaande bedrijventerreinen aan voor transformatie, door hoger en in grotere dichtheden te bouwen, maar ook door functieverruiming met leisure en wonen toe te staan. In sommige woonomgevingen wil de gemeente juist de toenemende behoefte aan mogelijkheden tot werken aan huis of in de directe nabijheid van huis faciliteren.

 

Aan deze toenemende behoefte aan de transformatie van bedrijventerreinen en woonwijken naar zogenaamde 'werklandschappen' ligt een aantal structurele trends ten grondslag. Ten eerste is er de voortgaande trend dat de grootschalige productie van standaardproducten, zoals auto's en confectiekleding en -schoenen, verhuist naar lagelonenlanden of naar plekken waar de benodigde grondstoffen worden ontgonnen. Om te compenseren voor een tweede trend, namelijk dat de productie van met name luxere standaardgoederen steeds meer op maatwerk is gericht, zien we gelijktijdig dat de laatste fase van het productieproces van globaal opererende producenten steeds vaker bij of in het distributiecentrum plaatsvindt. Daar kunnen bijvoorbeeld autofabrikanten hun standaardmodellen dicht bij de afzetmarkt afbouwen, afhankelijk van de veranderlijke customisatiewensen van de Nederlandse klant. Dit alles maakt dat er een toenemende vervlechting plaatsvindt tussen productiegerichte activiteiten en logistiek, met een groeiende focus op multimodaal ontsloten locaties, zoals Schiphol en de Rotterdamse havens, en in iets mindere mate op snelweglocaties in bijvoorbeeld Bodegraven, Alphen aan den Rijn en het Leidse Roomburg. De grotere en middelgrote logistieke bedrijven en productiebedrijven verdwijnen daardoor steeds meer uit binnenstedelijke gebieden.

 

Aan de andere kant is juist sprake van een toenemende mate van lokale en kleinschalige productie, dicht bij de klant, en die klant is vooral in de stad te vinden. Deze trend wordt gevoed door een groeiende behoefte aan (en waardering voor) lokale of bijzondere producten, en die zijn ook steeds makkelijker op kleine schaal te produceren met de mogelijkheden die nieuwe technologieën bieden. Met 3D-printers kan bijvoorbeeld in oplagen van slechts één product precies dat worden geprint wat de lokale consument verlangd. De opkomst van online platforms, waarmee producenten aan elkaar worden gelinkt om gebruik te maken van elkaars (deel)producten of specfieke specialismes, of waarmee bijvoorbeeld binnen een handomdraai dure gereedschappen kunnen worden gedeeld, maakt het voor kleine producenten makkelijker deel te nemen in kleinschalige, maar complexe productieprocessen.

 

Voor die productieprocessen zijn kleine bedrijfsruimtes vaak voldoende, maar is een plek in de stad essentieel. In tegenstelling tot de vertrekkende, grootschalige productie van standaardgoederen is het lokale en op maatwerk gerichte productieproces in de regel immers een kennisintensieve. Het 3D-printen van orthopedische schoenen, aan de hand van een ingescande voet, het bouwen van een app voor Leidse stadswandelingen, of het brouwen van een speciaal voor een lokaal festival ontwikkeld bier - om enkele voorbeelden te noemen - zijn niet alleen activiteiten die vragen om direct contact met de klant, maar ook om contacten met vakgenoten, medeproducenten en leveranciers. De ontwikkeling van dit soort producten is immers specialistisch werk, waarvoor het gebruiken van kennis en diensten van anderen vaak onontbeerlijk is. Die noodzakelijke ontmoetingen vinden tegenwoordig even makkelijk buiten de deur plaats, want de benodigde informatie wordt ter plekke 'uit de cloud' gehaald. En zo zijn koffietenten, café's en inspirerende publieke ruimten ook steeds nadrukkelijker onderdeel van moderne werklandschappen.

Naast de bovenomschreven, geleidelijke segmentatie tussen de grootschalige productie van standaardgoederen enerzijds en kleinschalige, lokale en veelal kennisintensieve productie anderzijds is sprake van een vervaging tussen werk en vrije tijd. In toenemende mate is het bij bedrijven bijvoorbeeld niet langer ongebruikelijk om overdag - tussen het werk door - wat te sporten. Of om juist 's avonds klanten te ontmoeten of in het weekend werk te verzetten. Daarmee is ook de behoefte aan sport- en vrijetijdsvoorzieningen in de omgeving van het werk groeiende.

In resumé vraagt het nieuwe stedelijke werken minder om traditionele, grote bedrijfshallen op monofunctionele bedrijventerreinen, en steeds meer om 'werklandschappen' waar sprake is van een mix van functies, en waar kleinschalige en flexibel in te delen bedrijfsruimten worden afgewisseld met mogelijkheden tot ontmoeting, sporten, vrijetijdsbesteding en in sommige gevallen ook wonen. Met dat doel is in het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen' een aantal bedrijventerreinen aangewezen, waarvoor een 'breed gedifferentieerd profiel met wonen' is voorzien, waaronder het Veilingterrein. Daarmee stuurt de gemeente ook op het Veilingterrein aan op functieverruiming, inclusief woningbouw.

Details per bedrijventerrein worden in het beleidskader gegeven in zogenaamde gebiedsbeschrijvingen. In de gebiedsbeschrijving voor het Veilingterrein wordt verwezen naar de Nota van uitgangspunten Ananasweg, al is die nota nog gebaseerd op een inmiddels achterhaald bouwprogramma. Waar in de Nota van Uitgangspunten uit 2010 nog sprake is van de bouw van ca. 250 woningen en 11.000m2 commerciële ruimte, waarvan de helft was bedoeld voor zorg- en kinderopvang gerelateerde functies en de andere helft voor perifere detailhandel, wordt in het nieuwe kaderbesluit ingezet op de toevoeging van ruim 400 woningen, waarbij op de begane grond woon-werk-woningen worden gerealiseerd, en slechts 400m2 zelfstandige commerciële ruimte. Het is de intentie van de gemeente om dit nieuwe programma door de vaststelling van een nieuw kaderbesluit en vervolgens met de vaststelling van dit bestemmingsplan te bestendigen.

Ten opzichte van het eerdere programma speelt het nieuwe programma nog beter in op de bovenomschreven veranderingen in het stedelijke werken. Met de mogelijkheid lichte daghoreca te exploiteren in de commerciële ruimten wordt ingespeeld op de groeiende behoefte aan ontmoetingen met klanten, vakgenoten en leveranciers. De toevoeging van woon-werk-woningen speelt beter dan het aanvankelijke woonprogramma in op de transitie naar thuiswerken. Het programma dat hiervoor verdwijnt uit het aanvankelijke bouwprogramma, namelijk grootschalige winkelruimte, heeft geen directe relatie met het functioneren van het bedrijventerrein. Sterker nog, in de Leidse regio is sprake van een fors overaanbod aan winkelruimte voor zogenaamde 'doelgerichte aankopen'. Meer daarover volgt in de volgende paragraaf.

3.4.4 Retailvisie Leidse regio

De Retailvisie Leidse regio is opgesteld met het doel de vraag naar- en het aanbod van winkelruimte in de Leidse regio in evenwicht te helpen brengen, zowel op kwantitatief als kwalitatief vlak. De Leidse gemeenteraad stelde de visie als laatste van de verschillende deelnemende gemeenten vast op 5 juli 2016.

Aan de regionale visie ligt een marktonderzoek van bureau RMC ten grondslag, dat de behoefte aan drie verschillende typen winkelruimte in beeld bracht, namelijk winkelruimte voor recreatief winkelen (zoals kledingwinkels), winkelruimte voor dagelijkse boodschappen (waaronder supermarkten) en winkelruimte voor doelgerichte aankopen. De vraag naar winkelruimte voor doelgerichte aankopen, dat wil zeggen winkels in de automotive branche (auto's, boten, caravans, motoren) en in de woninginrichting (meubels, badkamers, keukens), blijkt met een bandbreedte van ca. 100.000m2 tot ca. 115.000m2 ruimschoots lager dan het aanbod van dergelijke winkelruimte (ruim 170.000m2).

Om dit overschot aan winkelruimte in balans te helpen brengen met de behoefte, voorziet de retailvisie in een functieverruiming en herontwikkelingsmogelijkheden voor bestaande winkelruimtes. Dat betekent dat het eigenaren wordt mogelijk gemaakt hun winkelruimte te transformeren of herontwikkelen naar andere functies, waaraan nog wel behoefte bestaat. De beslissing om daadwerkelijk tot transformatie (functiewijziging van een bestaande winkelruimte) of herontwikkeling (sloop/nieuwbouw) over te gaan ligt daarbij bij de eigenaren van winkelruimtes zelf, maar door de eigenaren met ruime functieprofielen en bouwenveloppen mogelijkheden tot waardecreatie te bieden, is de hoop en verwachting dat eigenaren vanzelf genegen zijn tot transformatie of herontwikkeling over te gaan.

Het project Lammenschans-Ananasweg is een goed voorbeeld van de invulling van deze strategie. De mogelijkheid tot het bouwen van een relatief groot aantal woningen heeft eigenaar cq ontwikkelaar De Raad Vastgoed ertoe bewogen het bestaande bedrijvencomplex met een aantal grootschalige winkels in de PDV-branche te slopen en af te zien van het eerder vastgestelde bouwprogramma, waarin ook 5.500m2 perifere detailhandel was opgenomen. Het project voldoet daarmee naadloos aan de doelstellingen uit de Retailvisie Leidse regio.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente en van hogere overheden toegelicht. De bouw van een wooncomplex met ca. 410 appartementen, waarvan de woningen op de begane grond worden uitgevoerd als woon-werk-maisonnettes en met een tweetal kleine commerciële ruimten in de zuidhoeken van het gebouw past goed in alle relevante ruimtelijke beleidsstukken, zoals provinciale Verordening Ruimte, de gemeentelijke structuurvisie, de Nota Wonen 2020, het beleidskader Van bedrijventerreinen naar werklandschappen en de Retailvisie Leidse regio. Het project levert een structurele bijdrage aan zowel de regionale opgave voor woningbouw in stedelijke woonmilieus, de ambitie om de winkelruimte voor perifere detailhandel terug te brengen én om het deels nog traditioneel ingerichte bedrijventerrein Veilingterrein te helpen transformeren naar een werklandschap, dat met hoogwaardige ontmoetingsruimte en mogelijkheden tot werken aan huis beter aansluit bij nieuwe stedelijke werkvormen.

Onder een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast het voldoen aan ruimtelijke en ruimtelijk-economische beleidsambities echter ook de passendheid van het project binnen allerlei normen en grenswaarden voor verschillende ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende wetten, verordeningen, NEN-maatstaven of andere harde toetsingskaders. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland.

In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het bestemmingsplan binnen die kaders beschreven.

In dit voorontwerp bestemmingsplan is met betrekking tot de thema's archeologie en milieuhygiënische bodemkwaliteit nog geen onderzoek verricht. Die onderzoeken zullen de komende periode alsnog worden uitgevoerd, zodat de resultaten daaruit kunnen worden toegelicht in het ontwerp bestemmingsplan. Met het uitvoeren van de onderzoeken is bewust gewacht, omdat hiervoor gaten in de vloer van het nog in gebruik zijnde bedrijfsverzamelgebouw moeten worden geboord, en de aanwezige bedrijven een zo kort mogelijke hinder daarvan wordt gegund. Voor de vormgeving van het complex zijn deze thema's ook niet maatgevend. De eventuele aanwezigheid van archeologische waarden of ernstige bodemverontreinigingen kan immers tot gevolg hebben dat een opgraving of sanering nodig is, hetgeen een langere voorbereidingstijd en hogere realisatiekosten met zich meebrengt. Gelet op de schaal van het project vormen dergelijke kosten aannemelijkerwijs echter geen belemmering voor de uitvoerbaarheid.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

Monumentenwet (1988)

Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet uit 1988. De wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via een apart vergunningenstelsel en bij restauratie kan een beroep worden gedaan op financiële middelen uit een daartoe opgericht fonds. De Monumentenwet biedt daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Stads- en dorpsgezichten bestaan uit groepen van onroerende zaken waarin zich één of meer monumenten bevinden en die van bijzondere cultuurhistorische waarde zijn. De aanwijzing zorgt voor extra bescherming via aangepaste bestemmingsplannen en het daarbij horende vergunningenstelsel.

De Monumentenwet biedt gemeenten bovendien de vrijheid zelf monumenten aan te wijzen. De gemeente Leiden heeft ter bescherming van die monumenten een gemeentelijke monumentenverordening vastgesteld. In tegenstelling tot rijksmonumenten kunnen gemeentelijke monumenten jonger zijn dan 50 jaar, maar kan geen gebruik worden gemaakt van middelen die het Rijk ter beschikking stelt voor de renovatie van rijksmonumenten.

Erfgoednota 2014-2020

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor de uitvoering van de ambities in de Erfgoednota.

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met haar (internationale) kennis en collecties, haar aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners een onderscheidende kracht in huis op het gebied van erfgoed. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt waar mogelijk aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met een cultuurhistorische of beeldbepalende waarde aanwezig. Het plangebied is daarnaast geen onderdeel van een molenbiotoop, landgoed- of kasteelbiotoop, beschermd stadsgezicht of anderzins cultuurhistorisch beschermd landschap. Wel ligt het plangebied op ca. 25 meter afstand van de Tuinstadwijk, aan de noordkant van het spoor, dat onderdeel is van het beschermd stadsgezicht 'Zuidelijke Schil'. Het nieuwe woonblok zal deels zichtbaar zijn vanuit dat beschermd stadsgezicht.

De aanwijzing van de Zuidelijke Schil tot beschermd stadsgezicht heeft tot gevolg dat er strengere regels gelden voor aanvragen om omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' in het beschermd stadsgezicht zelf. Zo zijn sommige bouwplannen die buiten beschermd stadsgezicht vergunningsvrij zijn in het beschermd stadsgezicht wél vergunningsplichtig. En bij de afweging tot weigering of verlening van dergelijke vergunningen geldt dat "de cultuurhistorische waarde van het beschermd stadsgezicht, zoals nader omschreven in de toelichting bij de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht, mede in overweging wordt genomen" (art. 25.2 ism art. 25.1 van bestemmingsplan Zuidelijke Schil). Daarmee is ook rekening gehouden toen in 2014 vergunning werd verleend voor de herontwikkeling van een deel van de Tuinstadwijk, waarbij ruim honderd boven- en benedenwoningen zijn gesloopt en een kleine 90 nieuwe woningen zijn teruggebouwd.

Die strengere regels gelden formeel niet voor ontwikkelingen op gronden buiten het beschermd stadsgezicht, omdat die buiten de regels van het bestemmingsplan Zuidelijke Schil vallen. Vanuit het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt het procesvereiste om de cultuurhistorische waarden van nabij gelegen beschermde stadsgezichten te betrekken bij besluiten tot wijziging van het planologisch regime feitelijk echter net zo zeer. Projecten buiten het aanwijzingsgebied van een beschermd stadsgezicht kunnen immers ook van invloed zijn op de cultuurhistorische waarden in het stadsgezicht. Het procesvereiste om 'de gevolgen van projecten op de cultuurhistorische waarden van een beschermd stadsgezicht mede in overweging te nemen' vormt dus geen verbod op het toestaan van bouwplannen die gevolgen hebben voor aanwezige cultuurhistorische waarden of die van enige invloed zijn op het karakter van een beschermd stadsgezicht. Wel vraagt het om een zorgvuldige belangenafweging, waarbij in het vinden van een balans tussen verschillende relevante belangen een relatief zwaar gewicht wordt gehangen aan het belang tot behoud van de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht.

Om de zichtbaarheid van nieuwbouw in het projectgebied vanuit de Tuinstadwijk en andere belangrijke standpunten inzichtelijk te maken is een 3D-model gemaakt, waarmee de effecten van verschillend geknede massa's konden worden bekeken. Het doel daarvan was te kunnen komen tot een bouwplan:

  • waarmee een significant aantal woningen in courante segmenten konden worden toegevoegd (zie paragrafen 3.2.2 en 3.4.2)
  • dat op een zodanige manier is gevormd dat de zichtbaarheid van het complex vanuit de Tuinstadwijk en Professorenwijk zoveel mogelijk beperkt blijft
  • maar dat gelijktijdig ook aansluiting vindt bij het beoogde stedelijke profiel van de zuidelijke Lammenschansweg en bij de bouwtypologie en massa's aan de overkant van de weg, en
  • waarbij de nieuwbouw als westelijke afsluiting van het Bètaplein dienst kan doen, als tegenhanger van de Bètatoren.

Uit deze studie is de conclusie getrokken dat het aanvankelijke bouwplan, dat door architectenbureau KOW is ontworpen op basis van het in 2010 door de gemeenteraad vastgestelde kaderbesluit, niet alleen vanuit programmatisch oogpunt niet meer het meest voor de hand liggende plan vormt (zie paragrafen 3.4.3 en 3.4.4), maar ook met betrekking tot de bovengenoemde stedenbouwkundige doelen voor verbetering vatbaar was. Dat aanvankelijke plan bestond aan de noord- en zuidflank uit een tweetal langgerekte galerijflats, waarvan het deel aan de zijde van de Ananasweg bestond uit 9 bouwlagen (28 meter hoogte) en de helft aan de zijde van de Lammenschansweg uit 13 tot 16 bouwlagen (52 meter hoogte). Een toren in het midden, gepositioneerd in het verlengde van het Bètaplein, had in dat ontwerp een hoogte van 59 meter (18 bouwlagen). De woningen waren op een sokkel geplaatst, waarin een programma van ca. 11.000m2 commerciële ruimte (zorg, kinderopvang en perifere detailhandel) en parkeerplaatsen was ondergebracht. Tussen de torens was een semi-openbaar parkje op de sokkel ontworpen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0012.png"

Figuur 12: Impressie van het bouwplan uit 2012, naar aanleiding van het kaderbesluit uit 2010.

Kenmerkend aan het aanvankelijke bouwplan is dat het grotendeels naar binnen was gekeerd, waarbij de meeste woningen primair op de binnentuin en een kleine sloepenhaven waren georiënteerd. Het wegvallen van de jachthaven en het commerciële programma (winkelruimte, zorg en kinderopvang), waarnaar onvoldoende vraag bleek te bestaan, maakte een herijking van het ontwerp nodig. Op basis van het 3D-model is vervolgens gekozen voor een grotere spreiding van de massa, door het complex vorm te geven als gesloten carré, in plaats van een u-vormig 'hoefijzer'. Door de toevoeging van een vleugel aan de zijde van de Ananasweg, waar eerder sprake was van een open semi-publieke ruimte in aansluiting op de sloepenhaven, kon het gebouw plaatselijk flink worden verlaagd met behoud van programma. Een bijkomend voordeel is dat met deze aanpassing ook een groter deel van de woningen naar de openbare ruimte kan worden georiënteerd, met ontsluitingen via galerijen aan de binnenzijde, in plaats van de buitenzijde van het blok. De uitstraling van het complex is daarmee een stuk vriendelijker en alzijdiger geworden.

In het nieuwe ontwerp is gekozen voor een standaard bouwhoogte van acht bouwlagen (26 meter), met plaatselijke verhogingen. Met die acht bouwlagen is niet alleen aansluiting gevonden bij de standaard bouwhoogte die de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek biedt voor de bouwblokken aan de overkant van de Lammenschansweg, maar is ook sprake van een hoogte waarmee het blok vanuit de woningen de Kastanjekade bezien vrijwel geheel verscholen gaat achter de Witte Paardekastjes langs de Kastanjekade en de Essen en Gewone Esdoorns aan de zuidzijde van het spoortalud. De bomen aan weerszijden van het spoortalud hebben inmiddels een gemiddelde hoogte van 14 tot 16 meter bereikt, waarmee ook de negen bouwlagen tellende noordelijke hoek van het carré nauwelijks zichtbaar is vanuit de Tuinstadwijk. Dat is althans tijdens de late lentemaanden, zomer en vroege herfst het geval. Vanaf medio oktober, wanneer de bomen hun blad verliezen, tot eind april of begin mei zal het complex tussen de kale takken van de bomen door wél zichtbaar zijn.

Het plan bevat drie hoogteaccenten, die zijn toegevoegd met het primaire doel een groter aantal woningen te kunnen realiseren, maar daarnaast ook bijzondere woonvormen toe te voegen aan het regionale woningaanbod en hoogteaccenten te gebruiken ter afbakening van grote publieke ruimten. De hoogste van deze drie torens - in het midden van de oostelijke vleugel, aan de zijde van de Lammenschansweg - vormt met een hoogte van 59 meter een tegenhanger van de Bètatoren, aan de andere kant van het Bètaplein. Een toren met een hoogte van 43 meter (14 bouwlagen) accentueert de zuidwestelijke hoek van het complex. Deze plek is gekozen omdat een toren hier het beste gebruik maakt van de ruimte die door het 'Ananaspleintje' wordt geboden. Het bouwplan is in die zin sterk gebaseerd op het stedenbouwkundige ontwerpprincipe dat grotere openbare ruimten drager kunnen zijn voor hogere bouwwerken, terwijl smallere straten vragen om lagere bebouwing, om passende verhoudingen te creëren en een benauwd gevoel bij passanten te voorkomen.

Het derde hoogteaccent bestaat uit 12 bouwlagen, heeft een maximale hoogte van 38 meter en is gelegen op de hoek van de Lammenschansweg en de spoorlijn. In tegenstelling de naastgelegen delen met een standaardhoogte van acht bouwlagen is deze toren ook tijdens de zomermaanden deels zichtbaar is vanuit de woningen aan de Kastanjekade en Dahliastraat. Deze hoek van het carré krijgt een wat hogere uitvoering om samen met het tegenover liggende ROC-gebouw een 'poort' te vormen tussen de Zuidelijke Schil en Lammenschans.

Met dit ontwerp denkt de gemeente een passende balans te hebben gevonden tussen het grote belang van het toevoegen van een groot aantal appartementen, daarbij zoveel mogelijk rekening houdend met de positie van omliggende, grote openbare ruimten, en het beperken van gevolgen voor de cultuurhistorische waarde van de Zuidelijke Schil, en in het bijzonder de naastgelegen Tuinstadwijk.

Meer over de stedenbouwkundige gevolgen van de vormgeving van het complex volgt in paragraaf 4.3 (Hoogbouwtoets).

4.3 Hoogbouwtoets

4.3.1 Beleidskader

Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden van Nederland, en binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig. Dit terwijl de stad en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen (zie paragraaf 3.2.2). In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden daarom - deels noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte, maar ook vanwege de behoefte aan centrumstedelijke woonmilieus - naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Die verdichtingsopgave heeft in 2007 geleid tot de noodzaak tot het opstellen van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw: de Hoogbouwvisie.

De Hoogbouwvisie bestaat uit twee onderdelen, namelijk een beleidsmatige overweging en aanwijzing van locaties waar hoogbouw gewenst is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, zichtbaarheid en de toegevoegde waarde van verdichting, en een proces voor de nadere afstemming en onderbouwing van concrete hoogbouwinitiatieven: de zogenaamde 'hoogbouwtoets'.

In het eerste onderdeel wijst de Hoogbouwvisie een zone aan weerszijden van de Lammenschansweg - binnen een halve cirkel ten zuiden van de spoorlijn - aan als 'hoogbouwgebied'. Zo'n hoogbouwgebied wordt getypeerd als een gebied met 'overwegend middelhoogbouw (20-30m) met meerdere accenten (max. 60-70m)', al wordt in de tekst de nuance gemaakt dat voor het hoogbouwgebied Lammenschans een maximale hoogte van 60 meter moet worden aangehouden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0013.png"

Figuur 13: Kaart met hoogbouwzones uit de Hoogbouwvisie Leiden.

De hoogbouwtoets, die in het tweede deel van de Hoogbouwvisie als procesvereiste wordt voorgeschreven bij bestemmingsplanprocedures en vergunningstrajecten voor concrete hoogbouwplannen, bestaat uit het in beeld brengen van de zichtbaarheid van hoogbouwelementen vanaf belangrijke zichtpunten in de omgeving, het in beeld brengen van schaduweffecten en het onderzoeken van eventuele windhinder.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Zichtbaarheid

Met behulp van het eerder genoemde 3D-model is door architectenbureau Van Egmond Totaalarchitectuur een aanzichtstudie gemaakt, vanuit een aantal door de gemeente geselecteerde zichtpunten. De aanzichtstudie is opgenomen als bijlage 3. Uit die studie concludeert de gemeente dat weliswaar vanuit alle zichtpunten telkens kleine delen van het nieuwe bouwblok zichtbaar zullen zijn, zeker wanneer de bomen in de winter hun blad hebben verloren, maar dat vanuit geen enkele hoek sprake is van een overheersende aanwezigheid van het blok, die van significante invloed is op het straatbeeld of negatieve gevolgen heeft op de beleving van de omgeving. Het bouwblok ligt ook niet in het verlengde van straten in de Tuinstadwijk, zodat geen sprake zal zijn van een inbreuk op de cultuurhistorische waarden in deze wijk.

Bezonning

Naast de bovenomgeschreven aanzichtstudie heeft Van Egmond een bezonningsstudie uitgevoerd, bijgevoegd als bijlage 4. Bij dergelijke bezonningsstudies is het gebruikelijk de schaduwsituatie tijdens drie dagen in het jaar in beeld te brengen met intervallen van twee uur. Die dagen zijn doorgaans de kortste dag van het jaar (21 december), de langste dag van het jaar (21 juni) en één van beide dagen dat de zon precies boven de evenaar staat (21 maart of 21 september). De laatstgenoemde dagen representeren een gemiddelde dag op het gebied van bezonning.

Uit de studie blijkt dat het nieuwe bouwblok in de maanden maart tot en met september tijdens de vroege ochtend (vóór 9:30 uur) schaduw veroorzaakt op (een deel van) de zuidoostelijke en noordoostelijke gevel van het appartementengebouw aan de Morellenweg. Voor de maanden juni en juli geldt dat niet: dan stijgt de zon 's ochtends al zo snel dat deze zich vanuit het appartementengebouw bezien over het hoogteaccent op de zuidwesthoek van het nieuwbouwcomplex heen beweegt. In de wintermaanden is de aarde zodanig gedraaid dat de zon een stuk later en zuidelijker opkomt, en vanaf opkomst al langs de nieuwbouw schijnt.

De woningen aan de Kastanjekade ervaren van begin april tot begin september helemaal geen schaduweffecten van de nieuwbouw. Vanaf half september zou de schaduw vervolgens - in eerste instantie beginnend bij de woningen aan de oostzijde van de straat - vanaf ongeveer 15.00 uur 's middags over een klein deel van de voorgevels vallen, al zijn de kastanjes, essen en esdoorns aan weerszijden van het spoor nog maatgevend voor de bezonningssituatie, totdat zij vanaf begin oktober hun blad laten vallen. Vanaf oktober, wanneer de schaduweffecten van de nieuwbouw daadwerkelijk geleidelijk merkbaar worden tussen de kalende takken van de bomen door, bereikt ook de schaduw van de lagere bouwdelen (van 26 en 29 meter hoog) vanaf 13.00 uur de gevels aan de Kastanjekade. De schaduwslag beweegt zich in iets minder dan vier uur langs deze woningen.

Vanaf het moment dat de schaduw van de nieuwbouw het achterste deel van de achtertuinen van de Kastanjekade bereikt, vanaf het midden van november, liggen de tuinen al volledig in de schaduw van de eigen woning. Voor de achtergevels van de woningen aan de zuidzijde van de Dahliastraat is het project wel maatgevend: deze gevels worden alleen in de diepe winter (december en begin januari) gedurende ongeveer drie uur in de namiddag door schaduw geraakt.

De zuidelijkst gelegen woning aan de Lammenschansweg (met huisnummer 139) zal vanaf half september schaduweffecten ervaren, vanaf ca. 15.00 uur 's middags. Voor elke woning verderop in het rijtje is dat telkens ongeveer een week later het geval. Ook is de duur van de periode dat de schaduw voorbij trekt hier bij elke noordelijker gelegen woning korter, omdat die woningen langer alleen hinder ondervinden van de schaduwslag van het hoogteaccent op de hoek van het complex, en pas in de wintermaanden ook van het lagere bouwdeel.

De bouw van een groot woonblok, zoals beoogd met dit bestemmingsplan, gaat onmiskenbaar gepaard met schaduwhinder voor omwonenden, met name langs de Kastanjekade en in veel mindere mate ook voor bewoners van de Morellenweg, de Dahliastraat en kleine stukken van de Seringenstraat en Lammenschansweg. Voor geen van deze woningen geldt echter dat de schaduw grote negatieve effecten heeft op het gebruik van de eigen tuin. De woningen aan de Kastanjekade hebben immers geen voortuin, en tegen de tijd dat de schaduw van de nieuwbouw de achtertuinen bereikt, liggen deze achtertuinen al in de schaduw van de eigen woning. Voor de achtertuinen van de woningen aan de zuidzijde van de Dahliastraat geldt dat de schaduw deze tuinen pas eind november of begin december bereikt, wanneer de tuinen veel minder worden gebruikt.

Naast deze relatief beperkte gevolgen van de schaduwslag voor de gebruikswaarde van de tuinen, heeft de nieuwbouw ook gevolgen voor de 'directe zonlichttoetreding' op de ramen van de woningen aan de Kastanjekade - en daarmee de mate van natuurlijke verlichting van woon- en slaapkamers in de woningen. In dat opzicht overweegt de gemeente dat er weliswaar in de wintermaanden sprake zal zijn van een afname van directe zonlichttoetreding, maar dat de afstand tot de nieuwbouw zodanig groot is, dat er ook bij schaduw nog ruimschoots voldoende daglicht de woningen bereikt. Op die momenten zal de situatie vergelijkbaar zijn met de bestaande daglichttoetreding tijdens bewolkte periodes.

Windhinder

Om de te verwachten windsituatie rondom de nieuwbouw in beeld te brengen is door bureau DGMR een windhinderonderzoek uitgevoerd op basis van 'Computational Fluid Dynamics', een simulatiemethode om luchtstromen te bepalen (bijlage 5). Het onderzoek is uitgevoerd conform de daarvoor geldende onderzoekssystematiek, zoals vastgelegd in de norm NEN8100:2006. Dat wil zeggen dat de zogeheten hinderkans na realisatie van het complex is berekend voor de omgeving. Die hinderkans wordt uitgedrukt als percentage van de tijd dat een windsnelheid van 5 m/s uurgemiddeld wordt overschreden. Aan de hand van de hinderkans wordt het windklimaat vervolgens beoordeeld als goed, matig of slecht, waarbij rekening wordt gehouden met de voornaamste benutting van de openbare ruimte. In die openbare ruimte wordt onderscheid gemaakt tussen de activiteiten 'doorlopen', 'slenteren' of 'langdurig zitten'. Langdurig zitten geldt als voornaamste activiteit op (horeca)terrassen en in tuinen. De activiteit 'slenteren' is onder andere van toepassing op parken, in winkelstraten en rondom de entrees van gebouwen. Reguliere straten hebben 'doorlopen' als voornaamste activiteit.

Bij dit project geldt voor de binnentuin in het gesloten bouwblok 'langdurig zitten' als kernactiviteit. Datzelfde geldt voor de ruimten bij de zuidelijke hoeken van het blok, die voor horecaterrassen zijn bestemd. De omgeving van de vijf hoofdentrees en het parkje aan de westzijde van het bouwblok gelden als 'slentergebied'. De overige ruimte rondom het bouwblok is te kenmerken als reguliere openbare ruimte, waarvoor 'doorlopen' als hoofdactiviteit geldt. De gemeente ziet het resultaat 'goed' altijd als 'getuigen van een goede ruimtelijke ordening'. Het resultaat 'matig' vraagt om een belangenafweging tussen de gevolgen voor het windklimaat en andere belangen die met het gekozen bouwvolume gepaard gaan, waarbij ook de doeltreffendheid van maatregelen in beschouwing wordt genomen. Het resultaat 'slecht' vraagt per definitie om maatregelen, die het windklimaat terug brengen naar minimaal 'matig'. Dat kan gaan om maatregelen die het windklimaat verbeteren, zoals windschermen, luifels of bomen, of om het veranderen van de functie van het gebied, van bijvoorbeeld een terras naar een regulier trottoir.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat het nieuwbouwcomplex geen windgevaar voor de omgeving met zich mee brengt. Voor wat betreft het aspect windhinder valt het binnenterrein in de kwaliteitsklasse A, hetgeen ook geldt voor de omgeving van de vijf entrees van het blok. Daarmee scoort het windklimaat op deze plekken 'goed' voor de activiteiten 'langdurig zitten' respectievelijk 'slenteren'. Ook het openbaar gebied rondom het bouwblok waarvoor 'doorlopen' als voornaamste activiteit geldt scoort het te verwachten windklimaat goed, met als enige uitzondering een stuk van het trottoir bij de zuidpunt van het woonblok, nabij het tankstation. Met kwaliteitsklasse D zou het windklimaat hier 'matig' zijn zonder maatregelen, maar tilt het planten van bomen de score één kwaliteitsklasse omhoog.

Kritischer zijn delen van de beide beoogde terrassen. Bij de zuidwestelijke hoek van het nieuwe bouwblok geldt deels de kwaliteitsklasse C en bij de zuidoostelijke hoek deels kwaliteitsklasse D. Voor de activiteit 'langdurig zitten' is dat zonder maatregelen niet voldoende. Door bureau DGMR is daarom een aantal maatregelen voorgesteld. De meest doeltreffende maatregel is het aanbrengen van luifels. Idealiter zouden die volgens DGMR worden uitgevoerd met een diepte van 5 meter, waarmee het windklimaat over vrijwel de gehele terrassen naar 'goed' zou gaan. De gemeente ziet dit echter als een te grote inbreuk op de uitstraling van het gebouw, en staat daarom liever geen luifels dieper dan twee meter toe. Met dergelijke kortere luifels is ook een goed windklimaat geborgd voor een aanzienlijk deel van de terrassen, en het planten van bomen langs de Perzikweg levert een verdere bijdrage aan een prettig klimaat. Mocht dat voor het functioneren van de terrassen door de exploitanten van eventuele horecagelegenheden noodzakelijk worden gevonden, dan staat het hen vrij daarnaast parasols en windschermen te plaatsen, conform het daarvoor geldende handboek. In tegenstelling tot het plaatsen van grote luifels heeft dergelijk niet permanent aanwezig terrasmeubilair het voordeel dat de openbare ruimte zoveel mogelijk obstakelvrij en open wordt gehouden op momenten dat de terrassen niet worden gebruikt, of het niet of nauwelijks waait. Daarnaast komt dat de commerciële ruimten een bredere bestemming hebben dan alleen horeca, en het sowieso nog de vraag is of zich een horecagelegenheid in beide ruimten vestigt.

Conclusie

De voorgaande paragrafen schetsen een beeld van de gevolgen van het beoogde bouwplan voor de omgeving op het gebied van zichtbaarheid, schaduwwerking en windhinder. Bij het modelleren van de bouwmassa zijn de gevolgen op het gebied van deze thema's telkens afgewogen tegen de positieve volkshuisvestelijke en stedenbouwkundige belangen die uit het project voortvloeien. Daarbij is het doel geweest zoveel mogelijk woningen te realiseren op een zodanige manier dat:

  • een evenwichtige verdeling over het bouwkavel ontstaat, en hoogbouwelementen logische beëindigingen vormen van grote publieke ruimten;
  • in de lente-, zomer- en herfstmaanden geen onevenredige schaduwhinder optreedt voor omwonenden;
  • het windklimaat in overwegende mate 'goed' scoort, hooguit zeer sporadisch 'matig' en op geen enkele plek 'slecht';
  • en dat het nieuwe bouwblok weliswaar zichtbaar mag zijn vanuit de Tuinstadwijk en Professorenwijk, maar geen overheersende aanwezigheid mag hebben.

Met het nu voorliggende bouwplan denkt de gemeente dat optimaal aan die doelstelling is voldaan, en dat een goede balans is gevonden tussen alle belangen.

4.4 Ecologie

4.4.1 Beleidskader

Het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de soortenbescherming wordt gevormd door de Flora- en faunawet, die voortborduurt op de Europese habitat- en vogelrichtlijnen en voorziet in de bescherming van bedreigde en van nature in Nederland voorkomende flora- en faunasoorten. In tegenstelling tot gebiedsbeschermende kaders als de Natuurbeschermingswet 1998 is soortenbescherming op grond van de Flora- en faunawet niet beperkt tot aangewezen Natura 2000-gebieden en gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Op basis van de Flora- en faunawet is het onder andere verboden de habitat van bepaalde bedreigde dier- en plantensoorten te verstoren. Van een verstoring van dergelijke habitats kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

Het bevoegd gezag is in eerste instantie zelf verantwoordelijk vast te stellen of bij het uitvoeren van een project sprake is van de verstoring van bedreigde dier- en plantensoorten. Wanneer dit het geval is dient te worden vastgesteld of de verstoring in voldoende mate kan worden gemitigeerd (bijvoorbeeld door verstoring buiten het broed- of slaapseizoen van de bedreigde diersoorten te laten plaatsvinden) of gecompenseerd (bijvoorbeeld door alternatieve, gelijkwaardige locaties beschikbaar te stellen als habitats van bedreigde soorten). Hoe precies met eventueel aanwezige natuurwaarden moet worden omgegaan is omschreven in de gemeentelijke 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen'.

Wanneer de nadelige effecten op bedreigde natuurwaarden niet voldoende kunnen worden opgevangen, kan sprake zijn van de noodzaak ontheffing aan te vragen van de Flora- en faunawet bij het Ministerie van ELenI. In plaats van een ontheffing van de Flora- en faunawet bij bestemmingsplannen kan een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' worden aangevraagd bij het ministerie, in het kader van de voorbereiding van de verlening van een omgevingsvergunning onder het vigeur van de Wabo. Zonder een dergelijke verklaring kan geen omgevingsvergunning worden verleend.

In de toelichting van bestemmingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt of de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels. Als bij voorbaat vaststaat dat een ontwikkeling niet kan voldoen aan de Flora- en faunawet en dus ook niet in aanmerking komt voor een omgevingsvergunning, kan die ontwikkeling ook niet worden opgenomen in een bestemmingsplan. In dat geval is immers geen sprake van 'een goede ruimtelijke ordening'.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied dat is aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet. Het dichtstbijzijnde gebied dat op basis van de wet is beschermd is het Natura 2000-gebied "De Wilck", dat op ca. 4500 meter afstand ligt, nabij Hazerswoude. Gezien tussenliggende elementen (bebouwing, wegen, open gebied) en de afstand zijn zowel directe als indirecte negatieve effecten van de plannen op het gebied niet te verwachten.

Het plangebied ligt evenmin binnen de Ecologische Hoofdstructuur. Op ruim 1000 meter ten zuidwesten van het plangebied ligt de ecologische verbindingszone Oostvlietpolder en op 1600 meter ten zuidoosten ligt het gebied Elfenbaan, dat is aangewezen als onderdeel van de EHS. Gezien de ligging van het plangebied buiten de EHS, de bovengenoemde afstanden en de tussenliggende elementen, waaronder autowegen, zijn waarneembare negatieve effecten op de Ecologische Hoofdstructuur evenmin te verwachten.

Soortenbescherming

Door bureau Laneco is in april 2016 een eerste onderzoek gedaan naar het voorkomen van beschermde natuurwaarden in en rondom het plangebied. Het doel van dit eerste onderzoek was om op basis van een gebiedsanalyse, beschikbare soortengegevens en een eenmalige veldverkenning op 29 maart 2016, uitspraken te kunnen doen over de mogelijke aanwezigheid van beschermde planten en dieren in het plangebied. Het bijbehorende rapport is bijgevoegd als bijlage.

Tijdens het onderzoek is het voorkomen van strikt beschermde grondgebonden zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen en insecten uitgesloten, evenals de aanwezigheid van strikt beschermde vaatplanten of andere planten.

Vogels

In en rondom het plangebied zijn geen jaarrond beschermde nesten aangetroffen in de bomen of op de daken van de aanwezige gebouwen. De aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten van gebouwbewonende vogelsoorten, zoals Gierzwaluw en Huismus, kan worden uitgesloten. De bebouwing in het plangebied is door de aanwezigheid van een goed gesloten, plat dak tot licht hellend dak zonder dakpannen en het ontbreken van grotere openingen in de dakrand en de muren ongeschikt voor deze soorten.

Wel kunnen in het plangebied nesten van algemeen voorkomende vogelsoorten worden verwacht, zoals Zilvermeeuw, Koolmees, Ekster, Zwarte Kraai, Turkse tortel en Kauw. Wanneer deze of andere soorten inderdaad op het dak van het bedrijfsverzamelgebouw of in de komen broeden, kan het slopen van het complex en kappen van enkele bomen in het bosje op de hoek van de Lammenschansweg en Abrikozenweg alleen buiten het broedseizoen (maart t/m juli) plaats vinden.

Vleermuizen

Vleermuizen zijn, ondanks het feit dat ze relatief veelvuldig in Leiden voorkomen, strikt beschermde soorten op basis van de Flora- en Faunawet. Vleermuizen hebben jaarlijks verschillende nesten op verschillende locaties, zoals paarverblijfplaatsen, kraamkolonies en winterverblijfsplaatsen. Daarnaast zijn vleermuizen voor het verzamelen van voedsel afhankelijk van zogenaamde foerageergebieden, die soms worden bereikt via vliegroutes. Die vliegroutes zijn beschutte, lijnvormige elementen langs waterpartijen of boomstructuren.

De bomenrij aan weerszijde van de spoorlijn aan de noordzijde van het plangebied vormt een dergelijke vliegroute. Het kappen van enkele bomen in het bosje op de hoek van de Lammenschansweg en Abrikozenweg heeft geen gevolgen voor de orientatiewaarde en beschutting die de boomstructuur langs het spoor heeft.

Uit het verkennende onderzoek van Laneco blijkt verder dat de aanwezigheid van gebouwbewonende vleermuizen, zoals de Gewone Dwergvleermuis, in het te slopen bedrijvencomplex op voorhand niet kan worden uitgesloten. Aan de westzijde van het gebouw zijn namelijk open stootvoegen aanwezig, en ook elders zijn kieren en gaten aanwezigen die mogelijk toegang verschaffen tot achterliggende verblijfplaatsen van gebouwbewonende soorten. Deze kieren en voegen zijn te klein voor gebouwbewonende vogelsoorten, maar vleermuizen hebben aan openingen van slechts 1 bij 3,5 centimeter voldoende om een achterliggende holte of spouwmuur te bereiken.

De daadwerkelijke aanwezigheid van alle soorten verblijfsplaatsen van vleermuizen kan pas met zekerheid worden vastgesteld door middel van veldbezoeken in het voorjaar en najaar. Tijdens de twee veldbezoeken van Laneco in het voorjaar zijn geen kraam- en zomerverblijven aangetroffen. De resultaten uit het najaarsonderzoek volgen in de definitieve rapportage, die bij het ontwerp bestemmingsplan wordt gevoegd. Ook dan zal duidelijk worden of voor het slopen van het complex een ontheffing van de Flora- en Faunawet is vereist, en welke mitigerende en compenserende maatregelen als voorwaarde aan die ontheffing worden gekoppeld.

4.5 Kabels en leidingen

4.5.1 Beleidskader

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

4.5.2 Onderzoeksresultaten

Om de aanwezigheid van kabels en leidingen in en rondom het plangebied inzichtelijk te maken is in augustus 2016 een zogenaamde klic-melding opgevraagd. De melding geeft een actueel overzicht van alle aanwezige nutsvoorzieningen, en haalt die informatie uit een systeem dat constant door alle actieve nutsbedrijven wordt aangevuld. Het overzicht is bijgevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan.

Onder de ventweg van de Lammenschansweg ligt een cluster van kabels en leidingen, bestaande uit een waterleiding van duinwaterbedrijf Dunea, een lage druk gasleiding en elektriciteitskabels met laag- en middenspanning van Liander, en verschillende datakabels van onder andere Ziggo, Reggefiber, Tele2 en KPN. Met een afstand van minimaal 10 meter tot het nieuwe bouwblok vormt dit hoofdcluster geen belemmering voor de bouw: de kabels en leidingen houden een voldoende afstand.


Wel zullen ten behoeve van het project een laagspanningskabel van Liander en een aantal datakabels van Reggefiber, KPN en Ziggo moeten worden verlegd, die onder de Abrikozenweg en Ananasweg liggen. Met de daarmee gemoeide kosten is rekening gehouden in de exploitatie van de ontwikkelaar.

In het plangebied zijn nu en in de toekomst geen kabels en leidingen aanwezig die onder het regime van het Bevb vallen, of die om een specifieke regeling vragen in dit bestemmingsplan.

4.6 Milieu

4.6.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.

Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten houden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers wanneer er onvoldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer' (oftewel het Activiteitenbesluit) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.

Onderzoeksresultaten

Met de bouw van het beoogde woonblok tussen de Ananasweg en Lammenschansweg verschuift de programmatische focus op het Veillingterrein wat meer naar wonen, maar het blijft de nadrukkelijke ambitie het Veilingterrein een gemengd karakter te laten behouden, met ruimte voor zowel bedrijven, kantoren als woningen. Het Veilingterrein moet dan ook worden getypeerd als 'gemengd gebied', zoals bedoeld in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'.

In gemengd gebied gelden op basis van de VNG-uitgave de volgende richtafstanden tussen bedrijven en gevoelige functies, zoals woningen:

Milieu- categorie   Voorbeelden van bedrijven en bedrijfsactiviteiten in milieucategorie   Richtafstand tot gevoelige functies in omgevingstype 'gemengd gebied'  
1   Uitgeverijen, meubelstoffeerderijen < 200m2, autobeklederijen, computerreparateurs   0 m  
2   Kledingproducenten, binderijen en kleine drukkerijen, kleine aannemersbedrijven, autowasserijen, en groothandels in bloemen, dranken en tabak   10 m  
3.1   Tapijtreinigingsbedrijven, gemeentewerven, verhuurbedrijven voor machines en werktuigen, autospuitinrichtingen, lederwaren- en schoenenfabrieken   30 m  
3.2   Houtzagerijen, timmerwerkfabrieken, smederijen en lasinrichtingen, scheepsbouwers, slachthuizen   50 m  
4.1   Kleur- en verfstoffenfabrieken, baksteen-, kalk- en gipsfabrieken, stamp-, trek- en forceerbedrijven   100 m  
4.2   Bierbrouwerijen, visrokerijen, recyclingbedrijven voor afgewerkte olie, autofabrieken en assemblagebedrijven   200 m  

In het te slopen bedrijfsverzamelcomplex zijn volgens het vigerende bestemmingsplan bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 toegestaan, maar die bestemming komt met de inwerkingtreding van dit nieuwe bestemmingsplan te vervallen. In alle andere bedrijfspanden op het Veilingterrein zijn uitsluitend bedrijven in categorie 1 en 2 toegestaan, waarvoor een richtafstand tot nieuwe woningen geldt van 10 meter. Daaraan wordt ruimschoots voldaan.

Als enige uitzondering hierop geldt dat in een deel van het bedrijfspand aan de Perenweg een gordijnatelier is toegestaan. Dit betreft een specifieke maatwerkregeling voor het aanwezige gordijnatelier Van der Lelie, op het adres Perenweg 21-23. Dat bedrijf bezigt de activiteit 'vervaardiging van textielwaren' (SBI-code 174, 175) en valt daarmee formeel onder milieu-categorie 3.1. Het gebouwdeel met de functie-aanduiding 'gordijnatelier' ligt op ca. 20 meter afstand van het beoogde nieuwe woonblok, en voldoet daarmee niet aan de richtafstand uit de VNG-uitgave. In dit geval vormt dat echter geen belemmering, omdat het gordijnatelier al is gebonden aan een hindercontour van minder dan 20 meter, omdat het appartementengebouw aan de Morellenweg reeds op een iets kortere afstand van het bedrijfspand is gelegen. In de praktijk blijkt het gordijnatelier prima aan die kleinere milieuruimte te kunnen voldoen: er is geen enkele sprake van hinder. Na een eventueel vertrek van Van der Lelie kan zich geen ander bedrijf in categorie 3.1 of hoger in het bedrijfspand vestigen, waardoor een acceptabele situatie is geborgd.

Het tankstation aan de Lammenschansweg verkoopt geen LPG en valt daarom onder milieucategorie 2, met een richtafstand tot woningen van 10 meter. De afstand tot het beoogde nieuwe woonblok is 16 meter. Aan die richtafstand wordt zodoende voldaan, en om die reden hoeft hinder niet te worden verwacht.

4.6.2 Externe veiligheid

Beleidskader

Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's die rondom inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen toelaatbaar zijn. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die voortdurend op die plaats aanwezig is. Het PR kan op een kaart worden weergegeven met zogenaamde risicocontouren. Dat zijn lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Binnen de 10-6 contour, welke als wettelijke norm fungeert, mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkte kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet op een kaart worden weergegeven, maar wordt weergegeven in grafieken waarop de kans op een ongeval (f) wordt afgezet tegen het aantal slachtoffers (N): de zogenaamde fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

In het Bevi, het Btev en Bevb is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de Btev zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Onderzoeksresultaten

Ter verantwoording van het persoonsgebonden risico en het groepsrisico is door bureau DGMR onderzoek uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn beschreven in het als bijlage opgenomen rapport 'Bouwplan Ananasweg te Leiden, Onderzoek externe veiligheid', nummer B.2015.1232.01.R001 d.d. 15 september 2016. In het rapport is een opsomming gegeven van alle stationaire risicobronnen, waaronder het Vijf Meibad en Zwembad De Vliet, een propaantank op het terrein van kampeerboerderij Stochemhoeve in Polderpark Cronesteyn en een propaantank op Hoeve Cronesteijn. Het beoogde nieuwe woonblok ligt echter op zeer ruime afstand van de invloedgebieden van deze stationaire bronnen: de beide propaantanks hebben een risicocontour van 10 meter rondom de tanks en een invloedgebied van enkele tientallen meters, en beide zwembaden vallen niet onder het toepassingsbereik van het Bevi.

In de omgeving van het plangebied ligt geen hogedrukaardgasleiding. Er loopt langs het plangebied weliswaar een gasleiding met een lage druk, maar die leiding valt niet onder het toetsingskader van het Besluit externe veiligheid buisleidingen, waardoor een nadere beoordeling van dit aspect achterwege kan blijven. Op grond van het Basisnet spoor is de spoorlijn ten noorden van het plangebied niet aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt daarnaast niet in het invloedsgebied van een waterweg, die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Wel ligt het plangebied in het effectgebied van de N206, dat vanwege het transport van lpg en toxische stoffen in de categorie LT2 een effectgebied van 880 meter heeft. Aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico (PR) wordt voldaan, aangezien de PR 10-6 contour op de as van de weg ligt, en ook het groepsrisico wordt niet door het project beïnvloed. In het bestemmingsplan Haagwegkwartier Noordwest van 2012 is het groepsrisico van de N206 bepaald op maximaal 0,001 maal de orientatiewaarde ter hoogte van het plangebied van dat bestemmingsplan, direct aangrenzend aan de weg. Het groepsrisico ter plaatse van het plangebied van dit bestemmingsplan, op ruim 500 meter van de N206, is dan ook verwaarloosbaar.

Het plangebied ligt daarnaast binnen het effectgebied van de A4, die vanwege het transport van LT3 een formeel effectgebied heeft van ca. 9 kilometer (ruim 4 kilometer aan weerszijden van de snelweg) en een groot deel van Leiden beslaat. Ook bij de A4 ligt de PR 10-6 contour op de wegas, zodat aan het plaatsgebonden risico per definitie wordt voldaan. Voor de beoordeling van het groepsrisico is door bureau SAB voor het bestemmingsplan Woontoren Bètaplein, dat ca. 300 meter dichter bij de A4 ligt dan het nu beoogde woonblok, een berekening gemaakt op basis van de vuistregels uit de Handleiding risicoanalyse transport (HART, 17 juni 2014). In de HART zijn de drempelwaarde voor het aantallen transporten (met de maatgevende stof GF3) opgenomen. Het invloedsgebied van GF3 (LPG en propaan) bedraagt 355 meter. Het invloedsgebied van het groepsrisico reikt hierdoor bij lange na niet tot het plangebied. Hierdoor is verder onderzoek door middel van een kwantitatieve risicoanalyse overbodig.

4.6.3 Geluid

Beleidskader

Wet geluidhinder

De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 55 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan.

Wanneer, ook na gebruik van redelijkerwijs toepasbare maatregelen, zoals de aanleg van stiller asfalt, het aanbrengen van raildempers, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer. Daarmee wordt niet toegestaan dat de (spoor)weg meer geluid mag produceren, maar wordt voor een specifiek bouwplan een hogere gevelbelasting toegestaan.

De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukke verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, met een buitenruimte. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58 dB. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.

Wet ruimtelijke ordening

Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Onderzoeksresultaten

Om de geluidsbelasting van de Lammenschansweg en de spoorlijn Leiden - Utrecht op de gevels van de nieuwe woningen inzichtelijk te maken is door bureau DGMR een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten daaruit zijn omschreven in het rapport 'Onderzoek geluid en luchtkwaliteit', nummer B.2015.1232.00.R001, d.d. 23 september 2016, dat als bijlage is bijgevoegd.

De maximale geluidbelasting vanwege de Lammenschansweg blijkt 55dB te bedragen en vindt logischerwijs plaats op delen van de oostelijke gevel, aan de zijde van de weg. Daarmee ligt de gevelbelasting aanzienlijk lager dan de maximale wettelijke ontheffingswaarde van 63dB en de uiterste ontheffingswaarde uit het gemeentelijke beleid van 58dB, maar de belasting ligt plaatselijk wel hoger dan 53dB.

De Lammenschansweg is al voorzien van een stille asfaltlaag, het verlagen van de maximum snelheid op deze weg is verkeerskundig niet te verantwoorden en het bouwen van een geluidsscherm stuit op stedenbouwkundige bezwaren, en wordt om die reden niet doeltreffend geacht door de gemeente. Aan de ontvangerszijde schrijft het gemeentelijke beleid bij een belasting hoger dan 53dB voor dat buitenruimten afsluitbaar moeten worden gemaakt, bijvoorbeeld door toepassing van een schuifbare pui, of dat de betreffende gevels moeten worden voorzien van een voorzetgevel of vliesgevel. In het bouwplan is daarmee ook rekening gehouden: de buitenruimten aan de zijde van de Lammenschansweg en spoorlijn hebben deels inkragende loggia's, die afschermbaar zijn. Dat biedt een basis voor een Besluit hogere waarde, dat gezamenlijk met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage zal worden gelegd.

De geluidbelasting vanwege het spoor blijkt plaatselijk aanzienlijk hoger: tot 65dB op de hoek van de Lammenschansweg en de spoorlijn. Dat is weliswaar 3dB lager dan de maximale ontheffingswaarde voor spoorweglawaai, maar aan het toestaan van dergelijke hoge waarden koppelt de gemeente strenge voorwaarden. In de periode tot de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan zal bureau DGMR inzichtelijk maken welk effect geluidsschermen met verschillende hoogten langs het spoor hebben op de geluidsbelasting, zodat kan worden beoordeeld in hoeverre een geluidsscherm een doelmatige maatregel is. In het onderzoek van DGMR is vooralsnog niet diepgaand op de effecten van verschillende maatregelen ingegaan.

Wanneer uit het vervolgonderzoek blijkt dat bronmaatregelen niet voldoende doeltreffend zijn, bijvoorbeeld vanwege de hoge kosten of negatieve stedenbouwkundige gevolgen, dan zal de gemeente naast het verlangen van afsluitbare buitenruimtes ook betere en stillere ventilatievoorzieningen eisen dan dat het Bouwbesluit voorschrijft. Omdat de geluidbelasting niet in de buurt komt van de maximale ontheffingswaarde zijn dove gevels niet noodzakelijk.

4.6.4 Luchtkwaliteit

Beleidskader

Wet milieubeheer (Wm)

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit en bevat kwaliteitseisen voor de buitenlucht. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen luchtverontreiniging. Daartoe zijn in bijlage 2 van de Wm grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 / PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De aanwezigheid van de overige stoffen in bijlage 2 is minder kritisch.

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)

De 'Wet luchtkwaliteit' vormt de Nederlandse uitwerking van de Europese normen voor de luchtkwaliteit. Op grond van de Europese regelgeving moet vanaf 2005 overal in Europa worden voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. Voor stikstofdioxide gold de grenswaarde vanaf 2010. In Nederland is het niet gelukt om overal aan de grenswaarden te voldoen, waarna de regering de Europese Commissie om uitstel heeft verzocht. Op 7 april 2009 is dat gevraagde uitstel gegeven, waarna de jaargemiddelde norm voor fijn stof in juni 2011 alsnog overal gehaald moest zijn en de daggemiddelde en jaargemiddelde norm voor NO2 uiterlijk op 1 januari 2015. Om deze normen te halen is een maatregelenpakket opgesteld, dat in een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de lagere overheden wordt uitgevoerd. Dit pakket wordt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemd. Het NSL is op 1 augustus 2009 van kracht geworden en vormt de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het Rijk coördineert het programma. Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in Amvb's en ministeriële regelingen, waarvan de onderstaanden hier van belang zijn.

Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'

De 'Wet luchtkwaliteit' maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel 'niet in betekenende mate' (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit op de desbetreffende locatie. Grotere projecten die in betekenende mate bijdragen kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project al dan niet als 'in betekenende mate bijdragend aan een verslechtering van de luchtkwaliteit' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is, gelet op de bestaande concentraties. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen, zoals ouderen, zieken en kinderen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen beperkt. Het besluit is daarmee niet van toepassing op dit bestemmingsplan, want het plangebied ligt niet in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen.

Regionaal Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit

In het Regionale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit Zuid Holland is een aantal maatregelen ingebracht, die in de regio Holland Rijnland worden uitgevoerd. Deze maatregelen zijn opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De uitvoering van deze maatregelen worden gecoördineerd door de Omgevingsdienst West-Holland.

Onderzoeksresultaten

Dit bestemmingsplan ziet programmatisch op de realisatie van ca. 410 appartementen en twee commerciele ruimten van in totaal maximaal 400m2 BVO. Daarmee valt het project ruimschoots onder de 'NIBM-criteria' van 1500 woningen en kan een toets aan de Wet milieubeheer formeel achterwege blijven. Op basis van het 'Besluit niet in betekenende mate' kan op voorhand worden uitgesloten dat het project een merkbaar effect op de luchtkwaliteit ter plaatse zal hebben.

Desondanks is door bureau DGMR onderzoek gedaan naar bijdrage van het project aan de concentraties stikstofdioxide en fijnstof in de omgeving, en de achtergrondwaarden na realisatie van het project. Het onderzoeksrapport is als bijlage opgenomen, en is getiteld 'Onderzoek geluid en luchtkwaliteit', nummer B.2015.1232.00.R001, d.d. 23 september 2016. Zekerheidshalve is er in het onderzoek vanuit gegaan dat het project al in 2017 volledig gerealiseerd is, terwijl veel aannemelijker is dat pas in dat jaar kan worden begonnen met de gefaseerde bouw.

Uit het onderzoek blijkt dat na uitvoering van het project ter plaatse van de Lammenschansweg een concentratie aan fijnstof (PM10) zal bestaan van 22,6µg/m³, en een concentratie van 21,8µg/m³ ter hoogte van de woningen aan de zijde van de Lammenschansweg. Dat is ruimschoots onder de grenswaarde van 40µg/m³. Voor fijne fractie fijnstof (PM2,5) is een concentratie berekend van 14µg/m³ ter plaatse van de Lammenschansweg en 13,7µg/m³ nabij de dichtstbijzijnde woningen. De grenswaarde voor dit type fijnstof bedraagt 25µg/m³. En voor stikstofdioxide tot slot is een concentratie berekend van 30,2µg/m³ ter plaatse van de Lammenschansweg en 23,6µg/m³ bij de woningen, tegen een grenswaarde van 40µg/m³. De concentraties passen daarmee ruimschoots binnen de geldende wettelijke grenswaarden. Vanwege de wettelijk jaarlijks lagere emissieparameters, als gevolg van telkens schoner wordende auto's, mag daarnaast worden verwacht dat de concentraties in rap tempo verder zakken in de jaren na realisatie.

4.6.5 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is bepaald dat een milieueffectrapport moet worden opgesteld wanneer een ruimtelijk project onder een categorie valt die is genoemd in lijst D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. én belangrijke gevolgen voor het milieu heeft. Uit een dergelijk Milieueffectrapport moet onder andere blijken of er redelijkerwijs alternatieven voor het plan beschikbaar zijn, die leiden tot een minder grote belasting van het milieu.

Het bestemmingsplan ziet op de realisatie van ca. 410 appartementen in de plaats van een groot bedrijvencomplex, en valt daarmee onder categorie D11.2 (stedelijke ontwikkelingsprojecten). Gelet op de omvang van het project, die aanzienlijk lager is dan de drempelwaarde van 2.000 woningen, en de aard en ligging van het projectgebied (in stedelijk gebied) is beoordeeld dat het opstellen van een Milieueffectrapport niet noodzakelijk is. De milieuaspecten zijn voldoende omschreven in deze ruimtelijke onderbouwing. Op basis van de verschillende uitgevoerde milieuonderzoeken kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van significante nadelige effecten voor het milieu.

4.7 Verkeer en vervoer

4.7.1 Beleidskader

Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022

De Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 is op 28 mei 2015 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een set aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Mobiliteitsnota uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad, de invoering van betaald parkeren in een groot deel van de stad (waaronder de Lammenschansdriehoek), de uitbreiding van het fietsroutenetwerk (grotendeels comform de eerder vastgestelde Nota Herijking Fietsroutes Leiden 2013-2020), en de invoering van een HOV-netwerk, met een aantal busroutes met R-Net-kwaliteit naar regiogemeenten en een verdubbeling van de spoorintensiteiten tussen Leiden Centraal en Utrecht.

Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden

Op 19 mei 2015 door het College van B&W de actualisatie van een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening en bestemmingsplannen. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt op die manier dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer al sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

Ontsluiting

De ontsluiting van de projectlocatie blijft in grote lijnen gelijk aan de bestaande situatie, maar kent één belangrijk verschil. Het nieuwe woonblok heeft weliswaar ongeveer dezelfde omvang als het bestaande bedrijvencomplex, maar ten opzichte van de positie van het bedrijvencomplex komt het nieuwe woonblok in zijn geheel ca. vijf meter dichter bij de spoorlijn te liggen én ongeveer twee meter dichter bij de Lammenschansweg. De Abrikozenweg zal hierdoor komen te vervallen als doorgaande route, en de spoorsloot zal worden gedempt. Ter plekke van het oostelijke deel van de gedempte spoorsloot komt de nieuwe toegangsweg tot de inpandige parkeergarage, waarvan de entree ongeveer halverwege de noordgevel van het bouwblok komt te liggen. Voor hulpdiensten blijft het mogelijk om om het blok heen te rijden, maar voor regulier doorgaand verkeer bestaat straks enkel nog de mogelijkheid via de Perzikweg het Veilingterrein te bereiken of verlaten.

Die Perzikweg wordt juist ca. vijf meter breder dan in de huidige situatie het geval, en krijgt bovendien een geheel nieuwe inrichting, die veel meer is toegespitst op langzaam verkeer (voetgangers en fietsers). Omdat de projectlocatie haar functie als bedrijventerrein verliest zullen op en langs de Perzikweg bovendien geen vrachtauto's meer hoeven te stoppen om goederen te laden en lossen. Dat maakt dat de Perzikweg de functie van de Abrikozenweg als doorgaande fietsroute in de toekomst gemakkelijk kan overnemen, voor zover de Perzikweg niet nu al wordt verkozen als fiets- en looproute boven de Abrikozenweg. Een en ander is indicatief inzichtelijk gemaakt in bijlage 10.

Het is de intentie van ontwikkelaar en grondeigenaar De Raad Vastgoed om op termijn ook het bedrijfspand aan de Perenweg te herontwikkelen tot appartementencomplex. Een nieuw woongebouw krijgt dan een footprint met gelijke diepte als het bestaande woongebouw aan de Morellenweg en de twee kantoren aan de Perzikweg. Hierdoor kan de Perzikweg in de toekomst worden doorgetrokken naar de Morellenweg.

Parkeren

Op basis van de Beleidsregels parkeernormen Leiden geldt:

"Indien een ruimtelijke activiteit daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het terrein waar die activiteit plaatsvindt of dat bij die activiteit behoort. De vereiste ruimte heeft alleen betrekking op een nieuw ontstane parkeerbehoefte."

De laatste zin impliceert dat een eventuele bestaande hoge parkeerdruk niet hoeft te worden opgelost, maar dat de parkeerdruk als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling niet nog hoger mag worden dan dat al het geval is.

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte bieden de beleidsregels voor allerlei verschillende functies parkeernormen. Die normen verschillen per type omgeving: in de binnenstad zijn de normen lager dan in wijken in de schil of aan de rand van de stad, en ook in de omgeving van NS-stations gelden lagere normen. De (landelijke) ervaring leert immers dat in stedelijker gebieden en in de omgeving van stations vaker van alternatieve vervoersmodaliteiten (zoals de fiets of trein) gebruik wordt gemaakt dan in buitenwijken of landelijkere gebieden. De 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' maken daarnaast onderscheid tussen de parkeerbehoefte op verschillende dagen in de week en verschillende momenten op de dag. De behoefte is immers niet altijd even hoog: kantoren hebben vooral doordeweeks overdag een parkeerbehoefte, terwijl voor woningen het maatgevende moment in de avond- en nachtperiode ligt. Ter uitdrukking hiervan bieden de Beleidsregels parkeernormen Leiden zogenaamde bezettingspercentages, waarmee de mogelijke mate van dubbelgebruik van parkeerplaatsen kan worden berekend.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0014.png"

Figuur 14: Overzicht gebouwen op Veilingterrein, met de afbakening van het parkeergebied, waarbinnen de aanwezige parkeerplaatsen zijn meegerekend in het aanbod van parkeerplekken.

Omdat het Veilingterrein een gemengd gebied is met een groot aandeel openbaar toegankelijke parkeerplaatsen is een integrale blik op het parkeren in de omgeving nodig. Bij het berekenen van de bestaande en toekomstige parkeerbehoefte zijn daarom alle bedrijven en kantoren op het Veilingterrein meegenomen. Tabel 1 laat de bestaande parkeerbehoefte zien. In figuur 14 is de locatie van de verschillende gebouwen aangegeven, waarnaar in de tabel wordt verwezen. Een groter exemplaar van de tabel is te zien in bijlage 11.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0015.png"

Tabel 1: Bestaande parkeerbehoefte op het Veilingterrein

Op het Veilingterrein zijn in de bestaande situatie 451 parkeerplaatsen aanwezig, waarbij de Pompoenweg en Morellenweg niet zijn meegerekend. Het bestaande aanbod aan parkeerplaatsen is in de bestaande situatie dus hoger dan de parkeerbehoefte op het maatgevende moment (doordeweeks overdag) van 347 parkeerplaatsen. Uit periodieke parkeerdrukmetingen blijkt echter dat de parkeerdruk op het Veilingterrein doordeweeks overdag zeer hoog is, en ook veel hoger dan wat de behoefteberekening zou doen verwachten. De verklaring daarin ligt in het gegeven dat het Veilingterrein de afgelopen jaren één van de dichtst bij de binnenstad gelegen parkeergebieden is dat nog geen betaald parkeerregime had, en geen blauwe zone. Hierdoor is het Veilingterrein sinds de invoering van een blauwe zone in de Zuidelijke Schil aantrekkelijk geweest voor bezoekers van de binnenstad. Daarnaast heeft het Veilingterrein sinds 2011 veel vreemdparkeerders ontvangen in de vorm van ROC-docenten en Da Vinci-leerkrachten, die werkzaam zijn in het ROC-Lammenschanscomplex aan de overkant van de Lammenschansweg. De parkeergarage die bij dat complex hoort heeft eveneens een betaald parkeerregime, en alhoewel ROC- en Da Vinci-medewerkers daar tegen sterk gereduceerde tarieven kunnen parkeren, verkiezen zij veelal het gratis parkeren op het Veilingterrein.

Dit hoge aandeel vreemdparkeerders op het Veilingterrein wordt vanaf de invoering van een betaald parkeerregime in de hele Lammenschansdriehoek verholpen, omdat het terrein vanaf dat moment eveneens een parkeerregime krijgt, dat het voor vreemdparkeerders minimaal even duur maakt om op het Veilingterrein te staan dan in de eigen parkeervoorziening. Voor ROC- en Da Vinci-medewerkers is het vanaf dat moment zelfs aanzienlijk goedkoper en daarmee aantrekkelijker om in de ondergrondse garage Lammenschans te parkeren, en voor bezoekers van de binnenstad is het gunstiger om in de binnenstad zelf te parkeren. Gelijktijdig wordt het parkeren op het Veilingterrein door een lagere prijsstelling voor gebruikers van het Veilingterrein aantrekkelijker gemaakt dan parkeren in de Fruitbuurt, de Tuinstadwijk of andere wijken in de omgeving. Daarmee wordt voorkomen dat gebruikers van het Veilingterrein uitwijken naar omliggende wijken. Met de invoering van betaald parkeren ontstaat zo alsnog een overschot in de parkeerbalans voor de bestaande situatie van 451 - 347 = 104 parkeerplaatsen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.BP00125-0101_0016.png"

Tabel 2: Toekomstige parkeerbehoefte op het Veilingterrein

In de beoogde nieuwe situatie is sprake van het programma en de bijbehorende parkeerbehoefte zoals weergegeven in tabel 2. Met dat programma is rekening gehouden met een 'worst-case-benadering', door uit te gaan van een maximale invulling van het nieuwbouwvolume en door uit te gaan van uitsluitend koopwoningen in plaats van huurwoningen. Koopwoningen van een gelijke omvang hebben een iets hogere parkeernorm. Ook van tabel 2 is een wat grotere en beter leesbare versie opgenomen in bijlage 11.

Ook na de herontwikkeling van de Ananasweglocatie tot een woonblok blijft doordeweeks overdag het moment met de hoogste parkeerbehoefte, al is de behoefte doordeweeks 's avonds straks niet veel lager. Overdag zal een parkeerbehoefte van 556 parkeerplaatsen gelden en doordeweeks 's avonds van 535 parkeerplaatsen. Daarmee is sprake van een flink hogere parkeerbehoefte dan in de bestaande situatie. Op het maatgevende moment (doordeweeks overdag) stijgt de parkeerbehoefte op het Veilingterrein van 347 parkeerplaatsen naar 556 parkeerplaatsen.

Aan de aanbodzijde verandert er echter ook het één en ander. In het nieuwe woonblok wordt een inpandige parkeergarage gebouwd met een capaciteit van 360 parkeerplaatsen. Op het Ananasplein en aan de zijde van de Lammenschansweg verdwijnen echter weer 105 parkeerplaatsen om een klein stadsparkje te kunnen aanleggen en de Lammenschansweg verder te kunnen vergroenen. Per saldo leidt de ontwikkeling zodoende tot een toename van het parkeerareaal met 255 parkeerplaatsen, tot 706 parkeerplaatsen. Het overschot op de parkeerbalans tijdens het maatgevende moment stijgt op die manier van 104 parkeerplaatsen naar 140, zodat sprake is van een verbetering van de parkeersituatie als gevolg van de ontwikkeling.

4.8 Water

4.8.1 Beleidskader

Nationaal Waterplan 2016-2021

Het Nationaal Waterplan is een structuurvisie die in december 2015 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015 en de belangrijkste kaders voor de landelijke waterhuishouding beschrijft. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op de tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met dit bestemmingsplan, omdat in het plangebied geen bovenlokale watersystemen aanwezig zijn.

Regionaal Waterplan Zuid-Holland 2016-2021

In het Regionaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2021 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen het waarborgen van de waterveiligheid, het realiseren van mooi en schoon water, de ontwikkeling van een duurzame (zoet)watervoorziening en het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem.

Waterbeheerplan 2016-2021

Het plangebied voor dit bestemmingsplan valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het plangebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het Hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe Beleidsregels, die in 2011 geactualiseerd zijn. De beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan zijn in de Keur vertaald in bindende regels voor burgers en gemeenten, om het hoogheemraadschap gereedschap te geven de beleidsdoelstellingen te kunnen naleven, laten naleven en handhaven.

De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

  • waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
  • watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken),
  • andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het Hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de bijbehorende 'Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur' is onder andere bepaald in welke gevallen een Watervergunning wordt afgegeven, om ontheffing te verlenen van een verbodsbepaling in de Keur.


Handreiking Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het Hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

Verbreed gemeentelijke rioleringsplan 2014-2018

De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelsel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 2013 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot het eerdere gemeentelijke rioleringsplannen zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat onder andere de doelstelling om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde rioolsystemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZIs hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.

4.8.2 Watertoets

De beoogde herontwikkeling van een bedrijvencomplex en bijbehorende herinrichting van het openbaar gebied ziet onder andere op de demping van de spoorsloot tussen de Lammenschansweg en Vrijheidslaan, langs de spoorlijn Leiden Centraal - Leiden Lammenschans. Deze sloot heeft een wateroppervlak van 1120m2. De demping van de sloot zal door het Hoogheemraadschap alleen worden vergund wanneer een gelijk oppervlak elders wordt terug gegraven. Deze compensatieopgave wordt ingevuld in de omgeving van de Kagerplassen, waar ontwikkelaar De Raad Vastgoed een deel van een weiland met gelijke omvang heeft verworven.

De gebouwen op het Veilingterrein die in de bestaande situatie zijn afgekoppeld op de te dempen spoorsloot zullen worden afgekoppeld op een nieuw hemelwaterriool, waarin ook het hemelwater op het spoortalud wordt opgevangen, evenals het hemelwater op het dak van het nieuwe woonblok. Het water wordt door middel van een pomp in de nieuwbouw naar de Veilingkade (gracht) gepompt. In lijn met het gemeentelijke rioleringsplan wordt het gescheiden rioolsysteem zodoende verder uitgebouwd.

Door het verwijderen van parkeerplaatsen op het bestaande parkeerterrein ten faveure van de aanleg van een parkje zal het verhard oppervlak met ca. 2000m2 afnemen ten opzichte van de bestaande situatie. Afhankelijk van de uitwerking van het ontwerp voor de openbare ruimte zal de toegangsweg naar de inrit van de nieuwe parkeergarage in het nieuwe woonblok leiden tot een toename van het verhard oppervlak met ca. 300 tot 500m2. Per saldo leidt het project zodoende tot een afname van het verhard oppervlak met 1500 tot 1700m2.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de in de vorige hoofdstukken toegelichte beoogde ruimtelijke situatie in het plangebied juridisch is vertaald in planregels en de bijbehorende verbeelding. De regels bevatten bepalingen voor het gebruik van de gronden en het oprichten van bebouwing op of onder die gronden. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels en vervult een functie in de visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers én gemeente bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan, maar heeft slechts een functie in het onderbouwen dat het plan getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels zijn, conform de SVBP2012, ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

  • Hoofdstuk 1: Inleidende regels;
  • Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
  • Hoofdstuk 3: Algemene regels;
  • Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

Hierna wordt kort ingegaan op de inhoud van de regels per hoofdstuk.

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In de begrippenlijst zijn begrippen omschreven om interpretatieverschillen te voorkomen. De begripsbepalingen zijn niet uitputtend. Alleen de belangrijkste en doorgaans onbekende begrippen zijn opgenomen in dit artikel. Wanneer een begrip niet is opgenomen in dit eerste artikel en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale taalgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek maatgevend.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.2 Bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

De bestemming Groen is gegeven aan gronden waarvoor hoofdzakelijk een groene invulling is voorzien. Verhardingen in de vorm van wandel- en fietspaden, trottoirs, fietsenstallingen en speelvoorzieningen zijn toegestaan, maar verhardingen ten behoeve van autoverkeer of autoparkeerplaatsen niet. Alarmverkeer is wel toegestaan op gronden met de bestemming Groen.

Door deze bestemming te geven aan het beoogde parkje aan de westzijde van het nieuwe bouwblok is geborgd dat hier niet alsnog (zonder bestemmingswijziging of afwijking van het bestemmingsplan) kan worden geparkeerd of dat hier gemotoriseerd verkeer kan rijden. Ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan op gronden met de bestemming Groen.

Verkeer (artikel 4)

De bestemming Verkeer is de meest voor de hand liggende keuze voor de gronden waarop de doorgaande wegen in het plangebied zijn voorzien, inclusief parkeervoorzieningen aan weerszijden van die wegen. Net zoals de bestemming Groen biedt de bestemming Verkeer de mogelijkheid water en groenvoorzieningen aan te realiseren, maar in tegenstelling tot de bestemming Groen zijn op gronden met bestemming Verkeer ook voorzieningen voor gemotoriseerd verkeer toegestaan, inclusief betaalautomaten.

Een tweetal stukken van het gebied met de bestemming Verkeer heeft daarnaast de functieaanduiding 'terras' gekregen. Hier zijn naast de bovengenoemde functies ook horecaterrassen toegestaan.

Wonen (artikel 5)

Het beoogde nieuwe woongebouw heeft volledig de bestemming Wonen gekregen. Alhoewel er in beide hoeken aan de zuidzijde van het gebouw op de begane grond ook andere functies zijn toegestaan, vormt wonen duidelijk het hoofdgebruik, en lag het dus ook in de rede om niet een gemengde bestemming neer te leggen.

Binnen de woonbestemming zijn alle woonvormen toegestaan, met uitzondering van studentenhuisvesting. Gelet op de aanbouw van een grote studentencampus in de Lammenschansdriehoek, wordt de realisatie van nog meer studentenhuisvesting in dit gebied in dit stadium niet opportuun geacht. Het aanbieden van logies aan toeristen en andere bezoekers voor een termijn tot en met zes maanden valt niet onder 'wonen', maar onder 'short-stay'. Het exploiteren van een bed- en breakfast kan afhankelijk van de omvang van de activiteiten onder aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten vallen. Overigens zijn in alle woningen aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten toegestaan, dus niet alleen in de speciaal daarvoor ontwikkelde maisonnettes op de begane grond en eerste bouwlaag.

Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zijn op de begane grond naast woningen ook horecagelegenheden in categorieën I, I* en II toegestaan (zoals cafetaria's, koffiehuizen, lunchrooms, ijssalons en broodjeszaken), evenals dienstverlenende functies (zoals wasserettes, kapsalons en schoonheidssalons) en zorgvoorzieningen (zoals huisartspraktijken, tandartspraktijken en fysiotherapiepraktijken). De dienstverlenende functies en zorgvoorzieningen die voldoen aan de regeling voor aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten zijn daarnaast ook toegestaan buiten de functieaanduiding 'gemengd' maar binnen de bestemming Wonen. Dat geldt ook voor andere aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten.

Langs de noordwestzijde van het bouwvlak is een smalle zone met woonbestemming bestemd zonder bouwvlak. Hier zijn zogenaamde Leidse stoepen toegestaan: smalle, particuliere voortuinen, met ruimte voor bijvoorbeeld bloempotten en zitmeubilair. Erf- en terreinafscheidingen zijn hier toegestaan tot een maximale hoogte van één meter, want de tuintjes liggen in hun geheel voor de naar de openbare weg gekeerde zijde van de bijbehorende woning. Dat woningen elders in het complex een meer vooruitgeschoven voorgevel hebben doet daar niets aan af.

Waarde - Archeologie 5 (artikel 6)

Vooruitlopend op de uitkomsten uit archeologisch onderzoek behoudt het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Hier zijn alle functies en bouwwerken uit de enkelbestemming uitsluitend toegestaan met inachtname van archeologische belangen. Op basis van deze bestemming geldt voor grondwerkzaamheden met een bepaalde omvang en diepte een aanvullende vergunningsplicht. De noodzakelijke vergunning wordt alleen verleend wanneer aannemelijk is dat eventueel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate worden beschermd bij de beoogde grondwerkzaamheden.

5.3.3 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Anti-dubbeltelregel (artikel 7)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2012 met de verplichting deze over te nemen in bestemmingsplannen en wijzigingsplannen. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan of wijzigingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het wijzigingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering, of in iets ruimere mate afwijken van de maatvoering, wanneer het dakopbouwen ten behoeve van bijvoorbeeld liftschachten en ventilatiesystemen betreft. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om op basis van een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan kleine bouwwerken in de openbare ruimte te plaatsen, zoals bijvoorbeeld toiletvoorzieningen en kleine trafogebouwtjes.

Voorwaardelijke verplichting parkeren en laden/lossen (artikel 9)

In deze regel is bepaald dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar dient te zijn bij de oprichting van een nieuw gebouw, een functiewijziging van gronden en/of gebouwen of een uitbreiding van het bestaande gebruik. Deze vereisten werden voorheen geregeld in de gemeentelijke bouwverordening, maar moeten per 29 november 2014 in bestemmingsplannen worden gewaarborgd.

Ter bepaling wanneer sprake is van voldoende parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor het laden en lossen (inclusief de maatvoeringen voor parkeerplaatsen en opstelvakken) geldt het beleidskader 'Beleidsregels parkeernormen Leiden'. Die beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan worden aangepast. De beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de verlening van een aanvraag om omgevingsvergunning zijn maatgevend.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 10)

Het overgangsrecht is evenals de antidubbeltelregel opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in ieder bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en dat hiermee in strijd is, mits dat gebruik wel was toegestaan onder het voorheen geldende planologische regime.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning. Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

    • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 11)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de bouw van een wooncomplex met commerciële ruimten in de plint planologisch mogelijk. Daarnaast voorziet het plan in de herinrichting van het omliggende openbare gebied. Het initiatief voor dit project ligt bij De Raad Vastgoed BV. Het project is grexwetplichtig, want het valt onder de gevallen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro.

Het project gaat gepaard met - onder andere - de volgende gemeentelijke exploitatiebijdragen:

  • plankosten tijdens het planvormingstraject, waaronder de kosten voor de opstelling van dit bestemmingsplan;
  • kosten voor het verleggen van kabels- en leidingen;
  • een deel van de kosten voor de inrichting van het openbare gebied, waaronder een reconstructie van delen van de Lammenschansweg, waarvoor de noodzaak onder andere uit het project voortvloeit;

Ter dekking van deze exploitatiebijdragen zijn De Raad Vastgoed BV en de gemeente Leiden een overeenkomst aangegaan, op basis waarvan deze kosten op de ontwikkelaar worden verhaald. De gemeentelijke exploitatiebijdragen zijn daarmee 'anderzins geregeld', zoals bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a Wro, zodat de vaststelling van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

De economische uitvoerbaarheid is ook voor de ontwikkelaar aannemelijk, omdat de te realiseren woningen in segmenten vallen waaraan volgens de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland een grote behoefte bestaat. De afzetbaarheid van dergelijke appartementen in het lage en middelhoge middensegment in deze omgeving is daarnaast recentelijk bevestigd tijdens de oplevering van onder andere campusblokken C en D.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan moet 'maatschappelijk uitvoerbaar' zijn. Dat wil zeggen dat ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan in overwegende mate op maatschappelijk draagvlak kunnen rekenen. De ervaring leert echter dat het door conflicterende belangen niet altijd mogelijk is alle belanghebbenden bij grote ruimtelijke ontwikkelingen volledig tegemoet te komen. De raadpleging van belanghebbenden – waaronder omwonenden en andere overheden - tijdens verschillende fasen in het planvormingsproces moet er toe leiden dat het bevoegd gezag een goede afweging kan maken tussen eventuele tegenstrijdige ruimtelijke belangen.

6.2.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt burgemeester en wethouders verplicht om bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan in overleg te treden met de besturen van andere gemeenten, het waterschap, de provincie, de inspecteur op de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van het Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan worden gelijktijdig met de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan geïnformeerd. Gedurende de inspraaktermijn op het voorontwerp bestemmingsplan worden deze instanties in de gelegenheid gesteld te reageren op het voorontwerp bestemmingsplan. Eventuele reacties zullen worden meegenomen in de totstandkoming van het ontwerp bestemmingsplan.

6.2.3 Inspraak

In Leiden is een inspraakverordening van kracht, die voorschrijft hoe belanghebbenden worden betrokken bij de planvorming rondom ruimtelijke projecten. De verordening schrijft voor dat voor plannen waarvoor een nieuw bestemmingsplan is vereist, eerst een voorontwerp bestemmingsplan wordt opgesteld, dat vervolgens gedurende een termijn van zes weken (of acht weken als de termijn deels in de zomervakantie valt) ter inzage wordt gelegd. Tijdens die termijn kan eenieder op het plan reageren door het indienen van een inspraakreactie. Ingediende inspraakreacties worden betrokken bij de verdere besluitvorming rondom het bestemmingsplan.

De beantwoording van de inspraakreacties vindt plaats in een inspraaknota. Deze inspraaknota zal door burgemeester en wethouders worden vastgesteld en samen met het ontwerp bestemmingsplan (geanonimiseerd) ter inzage worden gelegd.

6.2.4 Zienswijzen

Tijdens de inzagetermijn behorend bij het ontwerp bestemmingsplan wordt eenieder nogmaals in de gelegenheid gesteld een reactie op het plan in te dienen. Een dergelijke reactie in deze fase is geen inspraakreactie, maar een zienswijze, en wordt niet aan het college van burgemeester en wethouders gericht, maar aan de gemeenteraad. De ingediende zienswijzen worden vervolgens betrokken bij de uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad.