direct naar inhoud van 3.2 Ruimtelijk beleidskader
Plan: Morsweg Rijnoever
Status: ontwerp
Plantype: projectbesluit
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.PB00003-0201

3.2 Ruimtelijk beleidskader

3.2.1 Nationaal beleid

Nota Ruimte (2006)

De Nota Ruimte is een nota van het Rijk, waarin de principes voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd worden. De nota is op 23 april 2004 door het kabinet vastgesteld en is tevens door de Tweede Kamer aangenomen.

In de Nota Ruimte gaat het om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland een belangrijke rol zal spelen. Onderwerpen die aan bod komen zijn: wonen, woonlocaties en verstedelijking, natuur, landschap en waterbeheer, bereikbaarheid en het ruimtelijk accommoderen van de economie.

Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen:

  • versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
  • bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
  • borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;
  • borging van de veiligheid.

Het Rijk wil zich niet (meer) met alles bemoeien en wil strategisch op hoofdlijnen sturen. Decentrale overheden krijgen meer ruimte om hun eigen weg te gaan. Het gaat er uiteindelijk om dat de besluitvorming over de inrichting van de ruimte dichter bij de direct belanghebbenden komt te liggen. De Nota Ruimte kenmerkt zich dan ook door:

  • Ontwikkelingsplanologie: het ruimtelijk beleid moet beter gaan voldoen aan maatschappelijke wensen en sneller uitgevoerd worden. Het accent zal meer liggen op wat kan en minder op wat moet.
  • Decentralisatie: nationale prioriteiten en decentralisatie bepalen de inhoud. De nationale ruimtelijke hoofdstructuur is daarbij een belangrijk kader.
  • Deregulering: dit betekent minder rijkssturing. Provincies en gemeenten kunnen hun eigen verantwoordelijkheid verschillend gaan invullen.
  • Uitvoeringsgerichtheid: het kabinet legt het accent op uitvoering met onder meer een periode die financieel gedekt is tot aan 2010.

Voor verstedelijking, infrastructuur en vestiging van bedrijven en economische activiteiten geldt een zogenaamd bundelingsbeleid: nieuwe woongebieden en bedrijvigheid moeten zoveel mogelijk worden aangesloten op bestaande bebouwing en infrastructuur. Hierbij moet bovendien rekening worden gehouden met recreatieve voorzieningen, groen en water.

De realisatie van het project aan de Morsweg - Rijnoever staat de doelstellingen zoals geformuleerd in de Nota Ruimte niet in de weg. Dit doordat verstedelijking en infrastructuur in dit project goed worden gebundeld. De locatie ligt langs een uitvalsroute vanuit het centrum van Leiden en in de directe nabijheid van het spoor op minder dan 800 meter van het NS station Leiden Centraal.

Structuurvisie Randstad 2040

In de Structuurvisie Randstad 2040 zet het kabinet de koers uit om de Randstad integraal te ontwikkelen tot een duurzame en concurrerende topregio in 2040. Lopende en nieuwe ontwikkelingen en opgaven vragen om een visionair en samenhangend antwoord. Klimaatverandering, internationale arbeidsmigratie, bereikbaarheidsproblemen, vergrijzing van de bevolking en toenemende internationale concurrentie brengen kansen en risico's met zich mee voor de toekomstige concurrentiepositie in de Randstad.

De steden van de Randstad ontwikkelen zich in een economisch krachtenveld van verdere internationalisering. De unieke ligging in de delta, de diversiteit en onderlinge nabijheid van steden en landschappen zijn kwaliteiten die de Randstad onderscheidt van andere Europese stedelijke regio's.

Het kabinet wil keuzes maken vanuit vier leidende principes voor de langere termijn. Deze

leidende principes zijn:

  • leven in een veilige klimaatbestendige en groenblauwe delta;
  • kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking groen, blauw en rood;
  • wat internationaal sterk is, sterker maken;
  • krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid.

3.2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland'

De provinciale structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland' is op 2 juli 2010 door Provinciale Staten vastgesteld.

De kern van deze structuurvisie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

  • Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
  • Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
  • Divers en samenhangend stedelijk netwerk;
  • Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
  • Stad en land verbonden.

De structuurvisie is zelfbindend: de provincie heeft hierin vastgelegd wat zij van provinciaal belang vindt. Hiermee is de structuurvisie een toetsingselement voor de provinciale verordening. Deze provinciale verordening is bindend voor de gemeente.

In de structuurvisie staat aangegeven dat de stad en de directe omgeving favoriete woonplek zijn voor jongeren. Voor de woningmarkt is niet alleen de bevolkingsontwikkeling belangrijk maar ook de verandering in de samenstelling van huishoudens. Een afnemende bevolking kan niet één op één worden vertaald naar een afnemende woningvraag. Omdat het aantal personen per huishoudens daalt, kan de vraag naar woningen nog lange tijd stabiel blijven. Zuid-Holland wil dat voor alle stedelijke ontwikkelingen het principe geldt: eerst intensiveren
van bestaand gebruik, vervolgens nagaan of door herstructureren de beschikbare ruimte in
het bestaand bebouwd gebied beter benut kan worden en pas dan uitbreiden. Naast de intensiveringsopgave dient in en om het stedelijk gebied voldoende ruimte te blijven voor een robuuste groen- en waterstructuur. Dit is van belang voor de leefkwaliteit in de stad en goede verbindingen met het buitengebied.

Met het realiseren van het bouwplan wordt bestaand gebruik geïntensiveerd. De beschikbare ruimte in het bestaand bebouwd gebied wordt nu beter benut door het herstructureren. Dor het slopen van het autoreparatiebedrijf op deze locatie kunnen woningen gerealiseerd worden op de begane grond van het bestaande appartementencomplex. Daarnaast wordt het aantal wooneenheden flink uitgebreid met het realiseren van een woontoren op deze locatie. De wooneenheden zijn gericht op jong werkenden. Met het realiseren van woonruimten voor deze doelgroep valt het project van de SHWJ onder de doelstellingen die de provincie nastreeft.

Regionale Structuurvisie Holland-Rijnland (2009)

Deze structuurvisie is op 25 juni 209 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.


De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

  • Holland Rijnland is een top woonregio;
  • Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
  • Concentratie stedelijke ontwikkeling;
  • Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
  • De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
  • Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;
  • Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.


De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De regio onderscheidt zich door zijn centrale ligging en gevarieerde woonomgeving. Knelpunt is dat het woningaanbod (in kwantiteit en kwaliteit) achterblijft bij de vraag. Dit leidt tot een vertrekoverschot van voornamelijk jonge mensen. Hierdoor komt het draagvlak van voorzieningen onder druk, maar bovenal daalt de potentiële beroepsbevolking die van belang is voor de economische ontwikkeling van de Randstad. Het is daarom een eerste prioriteit om deze mensen te binden aan de regio door een goed woonklimaat te realiseren. Het is dus noodzakelijk dat er niet alleen voldoende, maar ook gevarieerd, gedifferentieerd en kwalitatief goed wordt gebouwd om deze doelgroep te behouden. Het plan aan de Morsweg-Rijnoever draagt hier aan bij door woningen te realiseren voor werkende jongeren.

3.2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

  • de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
  • het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
  • de bereikbaarheid wordt verbeterd;
  • de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
  • de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdragen te leveren aan de versterking van de kennisstad.

De Structuurvisie Leiden 2025 vormt niet voor het gehele Leidse grondgebied de leidraad voor ruimtelijke ontwikkelingen, maar schetst alleen de meest recente en belangrijkste ontwikkelingen. Voor alle overige gebieden en projecten blijft het oude structuurplan (Boomgaard van Kennis, 1995) nog vigerend. De ontwikkeling in het gebied aan de Morsweg/Rijnoever is zo kleinschalig van aard, dat het niet genoemd wordt in het kader van de Structuurvisie. Deze ontwikkeling is echter wel van belang voor directe belanghebbenden en buurtbewoners. De Structuurvisie gaat daarom voor dit gebied uit van bestaand beleid: de Boomgaard van Kennis.

Boomgaard van Kennis (1995)

Het Structuurplan van Leiden 'Boomgaard van Kennis' is vastgesteld in 1995 en beschrijft in hoofdlijnen de meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Leiden. Het is bedoeld als sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen. De drie pijlers zijn de versterking van de kennisintensieve werkgelegenheid, het gebruik van de monumentale binnenstad en het bieden van gevarieerde woonmilieus. Ook hier is geconstateerd dat in het stedelijk gebied van Leiden nagenoeg geen ruimte meer is voor geschikte bouwlocaties. Bij het binnenstedelijk realiseren van (woning)bouwopgaven wordt dus gestreefd naar doelmatig ruimtegebruik en een verbetering van de stedenbouwkundige vervlechting en ruimtelijke kwaliteit. Het geringe aanbod van ruimte versus de grote vraag naar ruimte om te wonen, te werken en te recreëren.

De pijlers worden uitgewerkt aan de hand van de volgende thema's:

  • de stedelijke contour;
  • de stadsgebieden;
  • de stedelijke zones;
  • de groenstructuur;
  • de schaalniveaus;
  • de intensivering van functies;
  • fietsverkeer;
  • openbaar vervoer;
  • autoverkeer.

De Boomgaard van Kennis benoemt de problematiek om in Leiden aan de groeiende behoefde aan goedkopere huurwoningen te voldoen. Een geschikte locatie is lastig te vinden en het verdient de voorkeur dat de bouwlocatie op zo kort mogelijk afstand van het centrum ligt te versterking van het draagvlak van de voorzieningen in het centrum. Daarnaast mag het niet zo zijn dat de verdichting de woonkwaliteit aantast. Gekozen moet worden voor hoogwaardige stedelijke woonmilieus met goede architectuur en zorg voor de openbare ruimte. Hoogbouw kan hier een oplossing voor bieden. Er dient een gevarieerd woningaanbod te zijn en goedkopere woningen moeten door een doorstroombeleid beschikbaar blijven voor de lagere inkomensgroepen, waaronder de starters op de arbeidsmarkt.

De wooneenheden zijn ontworpen voor werkende jongeren, die na hun studie een eerste baan hebben en op zoek zijn naar een betaalbare woonruimte op een centrale locatie (nabij Leiden Centraal Station). Deze doorstroomappartementen zijn zodanig ontworpen dat de bewoner vooruit gaat in wooncomfort maar eenvoudig van is, zodat na enkele jaren de starter de woning ontgroeid om zodanig doorstroming te stimuleren.


Het bouwplan aan de Morsweg/Rijnoever past gelet op het bovenstaande binnen het beleid van de Boomgaard van Kennis. Daarnaast wijst de Boomgaard van Kennis dit gebied aan als een zone met hoogbouw, rond het Centraal Station en langs de spoorlijnen is het mogelijk om hoogbouw te realiseren.

Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030

In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren.

In de Ontwikkelingsvisie 'Leiden, Stad van ontdekkingen' heeft de gemeenteraad gekozen voor een koers van de stad, waarin de begrippen kennis en kwaliteit centraal staan. De stad wil een prominente plek behouden en uitbreiden in de kenniseconomie van de toekomst. Om dit te bereiken, zal de stad ook letterlijk ruimte moeten geven aan de kenniswerkers van de toekomst, zowel ruimte om te werken (hoogwaardige kennisintensieve bedrijvigheid) als om te wonen. Dit stelt eisen aan de omvang en kwaliteit van de woningen, de bereikbaarheid en de voorzieningen in de stad. Om dat mogelijk te maken zal de stad gedwongen zijn om op daarvoor geschikte plekken ruimtegebruik te intensiveren en zo mogelijk meervoudig ruimtegebruik te realiseren. Het bouwplan aan de Morsweg-Rijnoever maakt optimaal gebruik van de beschikbare ruimte door een extra woonlaag op de bestaande bouw te realiseren en een nieuwe hogere woontoren op het perceel te bouwen.

Woonvisie gemeente Leiden 2005-2015 'Stad van ontdekkingen - wonen in Leiden'

De Woonvisie Leiden is op 11 oktober 2005 door de Raad vastgesteld en behelst de periode van 2005 tot 2015. De centrale visie en ambitie is dat Leiden een stad wil zijn waar alle inwoners (binnen hun financiële mogelijkheden) vrij kunnen kiezen voor een woning met de door hen gewenste kwaliteit. De nota geeft een toekomstvisie op wonen en de woningmarktontwikkelingen in Leiden. In de nota wordt gesteld dat de sociale woningmarkt in Leiden op slot zit. De belangrijkste oorzaken zijn het gat tussen de huur- en koopmarkt, de sterk verminderde uitstroom van ouderen, en de lage bouwproductie in de laatste tien jaar door het ontbreken van nieuwe uitleglocaties. Er is een stevige vraag naar meer kwaliteit, met name op het gebied van woninggrootte, levensloopbestendigheid, duurzaamheidaspecten, energiebeperking en veilig wonen. De achtergrond hiervan is de grote voorraad naoorlogse appartementen die een lage kwaliteit hebben, de groei in inkomens en de komende vergrijzing die nieuwe eisen aan woningen stelt.


Voordat de Woonvisie uitkwam, was al in de Ontwikkelingsvisie aangekondigd dat Leiden zich in de periode tot 2030 verder wil ontwikkelen tot een kennisstad, waarin het prettig wonen en werken is. Voor deze gewenste ontwikkeling zijn kwaliteit en een evenredige groei van woningvoorraad en werkgelegenheid sleutelbegrippen. Dat betekent hoge eisen aan de voorzieningen in de stad, de kwaliteit van de woonomgeving en de woning. Leiden moet proberen mensen aan zich te binden, ook jonge gezinnen en veelverdieners. De Woonvisie concentreert zich verder op de gewenste ontwikkeling van de kwaliteit van de woningen (naar vraag en aanbod) en zegt zijdelings iets over de woonomgeving. Daartoe zijn de volgende doelstellingen geformuleerd:
- Doorstroming op de woningmarkt vergroten door snel te bouwen in de segmenten waar de spanning het grootst is;
- Het maken van een kwaliteitssprong in de woningvoorraad en de nieuwbouw: voor hoge én lage inkomens, maar vooral ook met het oog op de toenemende vergrijzing;
- Waarborgen van de huisvesting voor de lage inkomens.

De Woonvisie van de gemeente Leiden behandelt echter de hoofdstroom in het wonen, namelijk de "gewone woningvoorraad". In de Woonvisie zijn een aantal kwaliteitseisen opgenomen. Een van die kwaliteitseisen is dat nieuw te bouwen woningen tenminste een oppervlakte van 100m2 dienen te hebben. De eis van 100 m2 vervult een rol in de woonvoorraad om woningen te realiseren waar schaarste aan is. De stad wordt met deze kwaliteitseisen completer, gevarieerder en aantrekkelijker voor een breed publiek. Over huisvesting van jongeren gaat de Woonvisie echter niet.

De oppervlakte van de wooneenheden, die gerealiseerd worden met het bouwplan, ligt ruim onder de 100m2. De SHWJ voorziet in een specifieke vraag voor net werkende jongeren van 18 tot 35 jaar. Met het oog op deze doelgroep en gelet op het vergroten van het aanbod tweekamerappartementen is de beperkte oppervlakte acceptabel. Door sloop van het garagebedrijf kunnen de bergingen op de begane grond van het reeds bestaande appartementencomplex op deze locatie worden vervangen door woningen. Hierdoor neemt de overzichtelijkheid en de sociale veiligheid in de omgeving toe. Het plan voorziet in een gemeenschappelijke, inpandige fietsenberging, waardoor minder overlast van geparkeerde fietsen buiten het gebouw zal ontstaan. De leefomgeving verbetert ter plaatse door de geplande ontwikkeling.

Het plan valt dus niet binnen de Woonvisie, aangezien deze visie niet gaat over de huisvestiging van jongeren. Uit de lange wachtlijsten bij de verdeling van sociale huurwoningen blijkt echter dat er veel vraag is naar dergelijke wooneenheden. Door niet in een dergelijk aanbod te voorzien, prijst de regio en vooral Leiden zich uit de markt en trekken kansrijke jongeren weg. De ontwikkeling levert derhalve een bijdrage aan het vergroten van het aanbod zelfstandige eenheden voor jongeren. Daarnaast levert het een bijdrage aan het verhogen van de sociale veiligheid en het verbeteren van de leefomgeving.

Hoogbouwvisie

In 2007 heeft de gemeente Leiden een hoogbouwvisie ontwikkeld. Intensivering van het ruimtegebruik in de stad leidt tot bebouwing in hoge dichtheden. Markante gebouwen, waaronder hoogbouw, kunnen helpen bij de leesbaarheid en het oriëntatievermogen in de stad. Dit is met name van belang langs de lange lijnen van de stad: De stadsboulevards en de waterwegen. Hoogbouw levert een woonvorm op, waarin uitzicht een belangrijk verkoopargument is. Onder andere voor doelgroepen, die een meer stedelijke woonvorm wensen, met voorzieningen in de buurt en die het gebrek aan een eigen tuin niet erg vinden.

Het plangebied ligt in een gemengd gebied (Transvaal) waar een afwisseling is van laagbouw (tot ± 15 meter) en middelhoogbouw (20-30 meter) met incidenteel een accent (tot ± 40 meter). In de besluitvorming rondom hoogbouwplannen moet een hoogbouwtoets worden uitgevoerd. Dit geldt voor elk gebouw hoger dan 40 meter en in laagbouwgebieden en gemengde gebieden voor gebouwen hoger dan 25 meter. Aangezien de hoogte van de woontoren aan de Morsweg/Rijnoever net onder de 27 meter valt, dient voor dit plan de hoogbouwtoets uitgevoerd te worden. In hoofdstuk 4.2 Welstand en stedenbouwkundige aspecten v an deze ruimtelijke onderbouwing is de hoogbouwtoets opgenomen.

Welstandsnota

De Welstandsnota vormt het gemeentelijke beleidskader voor de welstandstoets bij bouwplannen en renovatiewerkzaamheden. Alle aanvragen voor het oprichten of onderhoud van bouwwerken worden op welstand getoetst, al zijn kleine bouwplannen als dakkapellen, kleine aan- of bijgebouwen of erfafscheidingen in veel gevallen vergunningsvrij of geldt enkel een zogenaamde sneltoets aan welstand.

De gemeenteraad heeft op 18 februari 2010 de Welstandsnota Leiden 2010 vastgesteld en deze nota is op 1 maart 2010 in werking getreden. Deze nota is de opvolger van de Welstandsnota 2004, en brengt een versimpeling van de regels met zich mee. Daarnaast is de nieuwe Welstandsnota voor heel Leiden, met uitzondering van het beschermde stadsgezicht in de historische binnenstad en de Zuidelijke Schil, minder streng dan diens voorganger. Anders dan de Welstandnota 2004 maakt de nieuwe Welstandsnota een onderscheid tussen vier welstandsniveaus, te weten 'behoud', 'beheer met aandacht', 'terughoudend beheer' en 'welstandsvrij'.

Het strengste welstandsniveau 'behoud' geldt alleen voor de historische binnenstad, de Zuidelijke Schil (met uitzondering van het gebied Plan Verhagen) en het park Leidse Hout, en is erop gericht de stedenbouwkundige waarden en het unieke karakter van deze gebieden zoveel mogelijk te behouden. Het niveau 'beheer met aandacht' geldt voor de omgeving van de Rijnsburgerweg, de oevers van de Rijn, wijk De Kooi, het Stationsgebied Stadszijde, Transvaalbuurt-Noord, het gebied Plan Verhagen en een aantal druk bezochte verkeersassen in de stad. Dit niveau heeft striktere toetsingscriteria dan het niveau 'terughoudend beheer', omdat de locatie van de wijken in de nabijheid van de binnenstad of langs drukke verkeerscorridors voor bezoekers en bewoners een grote impact hebben op de beleving van de stad.

Het bouwplan valt binnen het deelgebied Transvaalbuurt Zuid. De Transvaalbuurt is een lint met gevarieerde kleinschalige bebouwing aan stenige straten. De oorspronkelijke bebouwing heeft kleine voortuinen en is georiënteerd op de weg. Het gebied bestaat uit de bebouwing aan de Morskade, de Morsweg ten zuiden en westen van het spoor en een aantal zijstraten hiervan.Uitzonderingen zijn de relatief grootschalige appartementengebouwen die verspreid in het lint staan. Deze gebouwen wijken af in massa, opbouw en vorm en hebben afhankelijk van hun ligging in het lint een tweezijdige oriëntatie. De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Het beleid is gematigd en gericht op behoud en versterking van variatie zonder verrommeling. De commissie schenkt bij de advisering met name aandacht aan de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren die harmoniëren met de omgeving. Appartementengebouwen kunnen afhankelijk van hun positie in het lint afwijken van de gebruikelijke massa, opbouw en vorm.