direct naar inhoud van Ruimtelijke Onderbouwing
Plan: Woningen Waardgracht-Lakenplein
Status: vastgesteld
Plantype: omgevingsvergunning
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.OV00062-0301

Ruimtelijke Onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Woningbouwcorporatie Portaal is voornemens de (inmiddels gesloopte) woningen rondom het Lakenplein te Leiden aan de Waardgracht, Oosterkerkstraat en Groenesteeg te herontwikkelen. Deze herontwikkeling behelst de sloop van de huidige opstallen (reeds uitgevoerd) en het nieuw bouwen van woningen. Op 19 december 2014 is bij de gemeente Leiden een bouwplan (BV142576-1549443) voor deze nieuwbouw ingediend.

In 2003/2004 heeft Portaal voor dit gebied een visie opgesteld om de woonomgeving te verbeteren. Voor deze locatie zijn in overleg met de gemeente stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten opgesteld. In het huidige bestemmingsplan is deze locatie opgenomen als ontwikkellocatie op basis van deze randvoorwaarden en uitgangspunten. Het hele (bestaande) woonblok aan de Waardgracht is bestemd als woondoeleinden en buiten de ontwikkelingslocatie gehouden. Ter plaatse van het Lakenplein is nieuwbouw van woningen mogelijk gemaakt gecombineerd met zorgvoorzieningen en een horecavestiging (max. categorie II). De ontwikkelplannen, zoals opgenomen in het bestemmingsplan, zijn inmiddels achterhaald. Portaal heeft nu een plan ingediend ten behoeve van het realiseren van nieuwe woningen aan de Waardgracht ter vervanging van de bestaande woningen. De gemeente is verantwoordelijk voor de herinrichting van het Lakenplein als park in het kader van het Leidse Singelpark. De herinrichting van het Lakenplein maakt geen onderdeel uit van deze aanvraag. Hiervoor zal te zijner tijd een aparte procedure worden gevoerd.

Het bouwplan is in strijd met het ter plaatse vigerende bestemmingsplan Binnenstad I. De gemeente Leiden heeft aangegeven aan deze ontwikkeling te willen meewerken. Dit plan zal middels een uitgebreide procedure (met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°) onder de Wabo mogelijk worden gemaakt.

Dit stuk vormt de ruimtelijke onderbouwing zoals bedoeld in artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden gemotiveerd waarom wordt meegewerkt aan het verzoek tot het verlenen van de omgevingsvergunning.

1.2 Bestemmingsplan

Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment onderstaand bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan   Vastgesteld   Raad van State  
Binnenstad I   juni 2005   10 oktober 2007  

Na de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00062-0301_0001.png"

Uitsnede plangebied verbeelding bestemmingsplan

Het gebied binnen de straten Waardgracht, Groenesteeg, Binnenvestgracht en Oosterkerkstraat valt binnen de plangrenzen van het vigerende bestemmingsplan Binnenstad I, plankaart 2 Herengracht, Zijlsingel. Het bouwplan is gesitueerd op gronden met de bestemmingen Woondoeleinden (artikel 9), Verblijfsgebied (artikel 20) en Woningbouwlocatie 1 (artikel 24) van de bestemmingsplanvoorschriften.

De bebouwing is 22,74m diep. Het bouwvlak binnen de bestemming Woondoeleinden is 17m diep, waardoor de bebouwingsgrens aan de achterzijde ruim wordt overschreden en de bebouwing aan de achterzijde deels op de bestemming Woningbouwlocatie wordt gerealiseerd. Het blok op de hoek van de Oosterkerkstraat en de Waardgracht wordt ook gerealiseerd op gronden met de bestemming Woningbouwlocatie.

Voorts wordt een klein deel van de bebouwing aan de zijde van de Waardgracht gerealiseerd op gronden met de bestemming Verblijfsgebied.

Strijdigheid

Bestemming Woondoeleinden

Doeleindenomschrijving

Het grootste deel van het bouwplan valt binnen de bestemming Woondoeleinden, artikel 9 van de bestemmingsplanregels.

Het bouwplan past, met uitzondering van het parkeren, binnen de doeleindenomschrijving. De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de bebouwingsgrenzen worden opgericht in aansluitende bebouwing.

De voorgevels aan de zijde van de Waardgracht en Groenesteeg zijn niet geplaatst in de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens.

De goothoogte dient minimaal 8m en mag maximaal 12m bedragen. Indien op de kaart geen maximale bouwhoogte is aangegeven, mag de bouwhoogte van hoofdgebouwen met een kap niet meer dan 3,5 meter bedragen dan de goothoogte. In artikel 1, onder 38 van de planvoorschriften is aangegeven wat onder een kap moet worden verstaan.

In het voorliggende bouwplan worden niet alle woningen voorzien van een kap als bedoeld in het bestemmingsplan, waardoor de nokhoogte in die gevallen gelijk is aan de goothoogte. Het bouwplan voldoet aan deze bepalingen.

In het plan is op de begane grond van het pand een parkeergarage voorzien. Parkeren is niet toegestaan binnen de bestemming Woondoeleinden.

Bestemming Verblijfsgebied

Doeleindenomschrijving

Een deel van het bouwplan valt binnen de bestemming Verblijfsgebied, artikel 20 van de bestemmingsplanregels. Daar waar nu in het bestemmingsplan de doorsteek met bestemming Verblijfsgebied is opgenomen, mogen op grond van het bestemmingsplan geen woningen gerealiseerd worden. Op de gronden met deze bestemming worden diverse bouwwerken opgericht, zoals een toegangspoort en een trap. Dit zijn niet binnen de bestemming passende bouwwerken.

Bestemming Woningbouwlocatie (1)

Een deel van het bouwplan valt binnen de bestemming Woningbouwlocatie 1 (WO1), artikel 24 van de bestemmingsplanregels. Deze bestemming is bedoeld voor woondoeleinden, zorgvoorzieningen en een horecavestiging in maximaal categorie II. Binnen deze bestemming kunnen woningen gerealiseerd worden onder bepaalde voorwaarden.

Goothoogte

Op grond van lid 2 dient de goothoogte aan de zijde van de Oosterkerkstraat minimaal 10m te bedragen. Hier wordt niet aan voldaan. De goothoogte bedraagt 9,55m.

Parkeren

Op grond van lid 7 zijn alleen ondergrondse parkeervoorzieningen toegestaan. De in het bouwplan opgenomen parkeervoorziening is niet ondergronds. Het plan voldoet op dit onderdeel niet aan het bestemmingsplan.

Op grond van lid 8 mag de parkeervoorziening niet meer dan 70cm boven het maaiveld uitsteken. In het bouwplan steekt de parkeervoorziening meer dan 70 cm boven het maaiveld uit, namelijk een hele bouwlaag. Het bouwplan voldoet op dit onderdeel niet aan het bestemmingsplan.

Dakterassen

Op grond van artikel 7 lid 4 onder b is het niet toegestaan om dakterrassen op hoofdgebouwen te realiseren. Er worden dakterrassen gerealiseerd op hoofdgebouwen. Het bouwplan voldoet op dit onderdeel niet aan het bestemmingsplan.

Afwijking

Om het bouwplan te kunnen realiseren, zal van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. In artikel 19 lid 3 en in artikel 28 van het bestemmingsplan zijn de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het bouwplan kan niet mogelijk gemaakt worden met een binnenlandse afwijking.

Ook kan er geen gebruik worden gemaakt van de buitenplanse afwijkingsmogelijkheid op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° Wabo jo. artikel 4 (bijlage II) Bor. In dit artikel is geen categorie opgenomen die het plan mogelijk maakt. Voor het realiseren van dit plan is een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12,eerste lid, onder a, onder 3° Wabo (uitgebreide procedure) vereist. In hoofdstuk 5 is deze procedure beschreven.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het plan

Langs de Waardgracht worden in totaal 64 nieuwe woningen (appartementen en maisonettes) gerealiseerd in een aaneensluitende bebouwing. De nieuwe woningen krijgen naar de straat (Waardgracht) vier bouwlagen. De meeste woningen zijn voorzien van een kap (derde verdieping). Naar de Singelzijde wordt een gebouwde parkeervoorziening gerealiseerd met daarboven terrassen.

De woningtypologie is een combinatie van maisonnettes en appartementen. In het plan zijn twee kopblokken opgenomen naar Oosterkerkstraat en Groenesteeg. De woningen aan de Waardgracht worden gebouwd op dezelfde footprint als de inmiddels gesloopte woningbouw. De gemeente heeft de intentie uitgesproken het huidige parkeerterrein in te richten als openbaar park, met parkeergelegenheid aan de kant van de Groenesteeg en Oosterkerkstraat. Deze omgevingsvergunning heeft uitsluitend betrekking op de woningbouw en niet op de eventuele herinrichting van het achtergelegen terrein (Lakenplein).

De kopblokken bestaan uit appartementen, die een gezamenlijke entree hebben aan de kant van het Lakenplein. Aan de zijde van de Oosterkerkstraat is tevens de ingang en uitgang van de inpandige parkeergarage gelegen. De parkeergarage is in de eerste bouwlaag gelegen en biedt plaats aan 57 auto’s. De ontsluiting van de parkeergarage gebeurt via één zijde, de Oosterkerkstraat. Voor alle woningen zijn afsluitbare bergingen opgenomen. Hierin kunnen de fietsen worden gestald. Daarnaast zijn er een aantal opstelplaatsen voor scootmobielen opgenomen in het plan.

In het plan zijn 64 woningen opgenomen. Het plan bestaat uit maximaal 4 bouwlagen (begane grond, 1e, 2e en 3e verdieping. De maximale hoogte is 13.9 meter. De woningen zijn voorzien van een kap of vergelijkbare dakbeëindiging. De daken worden voorzien van zonnepanelen.

2.2 Begrenzing van het plangebied

De projectlocatie is gelegen aan de Waardgracht tussen de Oosterkerkstraat, Waardgracht, Groenesteeg en het Lakenplein. De realisatie van de nieuwbouw is gepland op de percelen kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie C nummer 2333, 2332, 2331 en 2435.

De gemeente Leiden is eigenaar van de gronden en Portaal heeft de meeste gronden waar de nieuwbouw op gepland is in erfpacht (perceel C nummer 2333, 2332 en 2331).

 afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00062-0301_0002.png"

Uitsnede van kadaster plangebied

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00062-0301_0003.png"

Luchtfoto van het gebied (2014)

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Duurzame verstedelijking (2012)

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is sinds 1 oktober 2012 de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud. Ingevolge artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor) geldt artikel 3.1.6 Bro, waar de ladder in verankerd is, ook voor omgevingsvergunningen, die met toepassing van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo verleend worden.

De toetsing aan de Ladder bestaat uit het doorlopen van drie treden. De 'stappen van de Ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;

2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;

3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

De eerste toets van de ladder is de beoordeling of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die voorziet in een actuele regionale behoefte. "Stedelijke ontwikkeling" is gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft inmiddels een aantal uitspraken gedaan over de toepassing van de ladder. Zo heeft de Afdeling beoordeeld dat kleinschalige woningbouw geen woningbouwlocatie oplevert en dus geen nieuwe stedelijke ontwikkeling is.

In de oude situatie waren op deze locatie reeds 59 woningen van de woningbouwvereniging Portaal gesitueerd. Deze woningen zijn reeds gesloopt om plaats te maken voor de nieuwbouw. In de nieuwe situatie worden er 64 woningen gerealiseerd op deze locatie.

Op basis van het bestemmingsplan zijn reeds woningen aan de Waardgracht mogelijk (woonbestemming waar voorheen de 59 gesloopte woningen van Portaal gesitueerd waren). Ook op het Lakenplein en het Kaarsenmakersplein zijn nu op basis van het bestemmingsplan al woningen mogelijk (bestemming Woningbouwlocatie 1 voor Lakenplein en Woningbouwlocatie 2 voor Kaarsenmakersplein). In het bestemmingsplan zijn voor beide locaties randvoorwaarden opgenomen. Op het Lakenplein zijn maximaal 50 woningen toegestaan en voor het Kaarsenmakersplein is het maximale aantal woningen niet opgenomen in het bestemmingsplan.

De strijdigheid met het bestemmingsplan zijn niet de woningen, die gerealiseerd worden en het aantal woningen. Gelet hierop kan in dit geval gesteld worden dat hier geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De toets aan de ladder is dan formeel niet nodig.

Toch is het van belang om bij ieder project te bekijken naar de actuele (regionale) behoefte, zo ook in dit geval, zie paragraaf 3.3.3. Uiteindelijk zullen op deze locatie in de toekomst minder woningen worden gerealiseerd, dan reeds juridisch-planologisch al mogelijk is op grond van het huidige bestemmingsplan.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie ruimte en mobiliteit'

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Per 1 augustus 2014 is de Visie in werking getreden.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

  • ruimte bieden aan ontwikkelingen;
  • aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
  • allianties aangaan met maatschappelijke partners;
  • minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte 2014, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.

De Visie ruimte en mobiliteit biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. Dit geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Binnen het provinciale beleid wordt een onderscheid gemaakt in de bebouwde ruimte, de groene ruimte en het water, bodem en energie. Het plangebied valt binnen de bebouwde ruimte. De twee rode draden die centraal staan in het beleid voor de bebouwde ruimte zijn het beter benutten en opwaarderen van wat er is en het vergroten van de agglomeratiekracht.

Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten en tegelijkertijd streven naar een verbetering van de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie.

De provincie wil op verschillende manieren bijdragen aan het beter benutten van de bebouwde ruimte. Een van die manieren is het opnemen van de ladder van duurzame verstedelijking uit het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) in de Verordening ruimte. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet een nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD).

Zowel de ruimte als het publieke investeringskapitaal is schaars. Daarnaast is de maatschappelijke en economische vraag naar woon- en werkmilieus veranderd. In zo’n situatie ligt het voor de hand om niet meteen de toevlucht te nemen tot nieuwe stedelijke uitbreidingen. Beter is om eerst te kijken naar wat er al is, en of dat beter benut of opgewaardeerd kan worden.

Conclusie

Het slopen en nieuwbouw van de woningen aan de Waardgracht-Lakenplein is een goed voorbeeld van het beter benutten van de bebouwde ruimte. De bestaande woningen zijn gesloopt en hiervoor in de plaats worden nieuwe woningen gerealiseerd.

Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie de Verordening ruimte 2014 opgesteld, waarin de regels zijn opgenomen die de provincie stelt aan ruimtelijke ontwikkelingen.

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

In de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland, op 9 juli 2014 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Per 1 augustus 2014 is de Verordening in werking getreden.

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Enkele speerpunten uit de Verordening Ruimte zijn de ladder voor duurzame verstedelijking en de ruimtelijke kwaliteit.


Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.


De ladder bestaat uit drie stappen.

Stap 1 houdt in dat aangetoond wordt dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd. In het Programma ruimte is aangegeven welke voorwaarden de provincie stelt aan regionale afstemming. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de beschikbaarheid van een actuele regionale woonvisie. Ook is in het Programma ruimte aangegeven wat kan worden verstaan onder het begrip ‘regio’.

Stap 2 houdt in dat wordt onderzocht in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stads- en dorpsgebied, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformering of anderszins, rekening houdend met belangrijke waarden en kwaliteiten van het gebied. Het verdient aanbeveling dit niet per plan te onderzoeken maar vooraf een overzicht te maken met de beschikbare ruimte binnen BSD, bijvoorbeeld in een gemeentelijke of regionale structuurvisie. Voor sommige stedelijke ontwikkelingen zijn in de verordening aanvullende regels opgenomen, zoals voor kantoren, bedrijven en detailhandel. Ook zijn in de verordening aanvullende regels opgenomen voor de bescherming van belangrijke waarden en kwaliteiten binnen bestaand stads- en dorpsgebied, zoals de molenbiotoop.

Stap 3 houdt in dat indien is gebleken dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan plaatsvinden, in die behoefte kan worden voorzien op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Aan deze stap is in de verordening een extra voorwaarde toegevoegd. De ontwikkeling van de betreffende locaties moet ook passen in de richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit. Als het gaat om de ontwikkeling van een locatie met een omvang van meer dan 3 ha moet deze locatie ook zijn opgenomen in het Programma ruimte. Bij het opknippen van een bouwlocatie met een omvang van meer dan 3 ha in meerdere bestemmingsplannen blijft de voorwaarde van opname in het Programma ruimte van toepassing. Bepalend is of het gaat om een samenhangende bouwlocatie.

Het begrip ‘bestaand stads- en dorpsgebied’ (BSD) komt vrijwel overeen met het begrip ‘bestaand stedelijk gebied’ als gehanteerd in het Bro. Bouwrijp gemaakte terreinen worden ook beschouwd als BSD. Glastuinbouwgebied vormt geen onderdeel van BSD.


Ruimtelijke kwaliteit

In de Visie Ruimte en Mobiliteit en de Verordening Ruimte is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 2.2.1 lid 1 van de Verordening Ruimte zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in artikel 2.2.1 lid 2 van de Verordening Ruimte twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

Conclusie

Het plangebied is gelegen binnen de bestaande stedelijke agglomeratie, zoals aangeduid in de VRM. De Provincie beoogt binnen dit gebied de bebouwde ruimte beter te benutten en versterken en de leefkwaliteit te verhogen. De 64 nieuwe woningen is een duurzame gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap en deze ontwikkeling voldoet daarmee aan de richtpunten van de kwaliteitskaart. Bij de inpassing van de ontwikkeling veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks.

De Verordening bevat regels ten aanzien van de bescherming van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en molenbiotopen. In het plangebied zijn deze aspecten niet aan de orde. De nieuwbouw woningen aan de Waardgracht-Lakenplein zijn niet gelegen in een Ecologische Hoofdstructuur en bevinden zich niet in een straal van 400 meter van een molen. Daarnaast zijn er regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes. Met betrekking tot de Limes zone wordt verwezen naar hoofdstuk 4.1 over archeologie binnen het plangebied.

Zoals in paragraaf 3.1.1 reeds is toegelicht is er hier geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zodat het het plan formeel de laddertoets niet hoeft te doorlopen. De ontwikkeling voorziet echter wel in een actuele en regionale behoefte binnen bestaand stedelijk gebied. De nieuwbouw van de 64 woningen betreft de herstructurering van beschikbare gronden binnen het bestaande stads- en dorpsgebied. Bestaande, verouderde woningen zijn gesloopt en worden vervangen door nieuwbouw. Het plan voldoet derhalve aan de visie die de provincie Zuid-Holland heeft.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

De gemeente Leiden maakt deel uit van de regio Holland-Rijnland. De Regionale Structuurvisie Holland-Rijnland is een beleidsdocument opgesteld door het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland. De regionale structuurvisie schetst, op een lager ruimtelijk schaalniveau dan de provinciale structuurvisie, een beeld van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied dat zich uitstrekt tussen de gemeenten Noordwijk, Nieuwkoop, Rijnwoude en Voorschoten, waarin Leiden het stedelijke middelpunt is.

Op 24 juni 2009 is de Regionale Structuurvisie vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) is sinds1 juli 2008 van kracht en verplicht gemeenten, provincies en het Rijk een structuurvisie vast te stellen voor hun grondgebied. Regio's zijn niet verplicht om een structuurvisie op te stellen, maar mogen dat wel. Dit houdt in dat de regionale structuurvisie geen wettelijk karakter heeft. Wel bindt de structuurvisie de deelnemende gemeenten om afspraken uit dit document uit te voeren. Als gemeenten van deze afspraken willen afwijken, moeten zij op regionaal niveau een oplossing vinden.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

Holland Rijnland zet in op behoud en versterking van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat voor uiteenlopende doelgroepen. Dit wordt onder andere bewerkstelligd door concentratie van nieuwbouw door middel van inbreiding en herstructurering in de aaneengesloten Stedelijke Agglomeratie van Katwijk tot en met Leiden. Een gedifferentieerd woonmilieu realiseren met voldoende recreatieve voorzieningen en duurzaam en levensloopgeschikt bouwen. De plannen met betrekking tot het Lakenplein binnen de ambities van Holland Rijnland voor de regio.

3.2.4 Regionale Woonvisie Holland Rijnland

Holland Rijnland is een top woonregio en wil dat ook blijven. Daarom staan in de Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019 belangrijke afspraken over wonen in de regio.

Naar verwachting neemt het aantal inwoners en huishoudens in Holland Rijnland vanaf 2015 verder toe. Ook verandert de leeftijd en samenstelling van de bevolking door vergrijzing en gezinsverdunning. Om goed in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen hebben de gemeenten in Holland Rijnland in 2014 een regionale woonagenda opgesteld. Het Algemeen Bestuur heeft op 17 december 2014 Holland Rijnland de Regionale Woonagenda vastgesteld. Met de woonagenda willen de gemeenten bereiken dat het woningaanbod in de komende jaren aansluit op de behoefte in de regio Holland Rijnland en in de subregio’s Duin- en Bollenstreek, Leidse regio en Rijn- en Veenstreek. Naast de ontwikkeling van kansrijke bouwlocaties (woonmilieus) zijn als belangrijkste opgaven benoemd: het voorzien in voldoende sociale huurwoningen en het inspelen op het scheiden van wonen en zorg in het beheer. Een afwegingskader is opgenomen zodat de gemeenten in staat zijn hun woningbouwplannen onderling af te stemmen (qua bouwjaar en woonmilieu).

Eén van deze afspraken is het toevoegen van circa 24.000 woningen aan de bestaande woningvoorraad in de periode 2008-2019. In deze visie is onder andere vastgesteld dat de gemeente Leiden een bouwopgave heeft van circa 4.500 woningen in de periode van 2008-2019. De in het plangebied beoogde (sociale) woningbouw draagt in belangrijke mate bij aan deze bouwopgave.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie. De Leidse binnenstad is in de structuurvisie opgenomen.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

  • de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
  • het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
  • de bereikbaarheid wordt verbeterd;
  • de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
  • de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00062-0301_0004.png" 

Uitsnede kaart structuurvisie

In de structuurvisie is de Leidse binnenstad aangeduid als gemengd stedelijk gebied. Het slopen en vernieuwen van de woningen aan de Waardgracht is een goed voorbeeld van een herontwikkeling/ opwaardering van een bestaande stedelijke functie. Dit wordt als een belangrijk uitgangspunt beschouwd in een reeds sterk verstedelijkt gebied, de Leidse Binnenstad. Het realiseren van het plan sluit aan bij de doelstellingen uit de structuurvisie.

3.3.2 Verder met de binnenstad

In 2008 heeft de gemeenteraad van Leiden een visie op de ontwikkeling van de Leidse binnenstad vastgesteld. Deze visie is nader uitgewerkt in de Structuurvisie “Verder met de Binnenstad” (vastgesteld door de Leidse gemeenteraad op 11 oktober 2012, RV 12.0040). De structuurvisie is een gebruikshandleiding voor ontwikkelingen in de binnenstad van Leiden en stelt ontwikkelende partijen beter in staat om goede ontwikkelplannen op te stellen en uit te voeren. Daarmee levert zij een praktisch en hanteerbaar kader voor een brede doelgroep.

'Verder met de Binnenstad' heeft de status van structuurvisie. Het vervangt daarmee niet de bestaande Structuurvisie Leiden 2025, maar het is een verdieping op het hoofdstuk over de Binnenstad in de structuurvisie. De samenhang tussen de structuurvisie 'Verder met de Binnenstad' en de overige gebieden in de stad blijft verankerd in de Structuurvisie Leiden 2025, vandaar dat 'Verder met de Binnenstad' niet verder ingaat op deze samenhang.

In deze structuurvisie is de binnenstad in verschillende sfeergebieden onderverdeeld. Het plangebied is gelegen in het deel van de binnenstad dat volgens de structuurvisie 'Verder met de Binnenstad', behoort tot het sfeergebied 'wonen'. De hoofdfunctie in dit sfeergebied is wonen. Aangezien op deze locatie wonen reeds een bestaande functie is en het hier gaat om sloop en nieuwbouw van een bestaande functie kan geconcludeerd worden dat deze ontwikkeling past binnen het hoofdprogramma van de structuurvisie 'Verder met de Binnenstad'.

3.3.3 Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

De Nota Wonen 2020 streeft na een betere balans tussen vraag en aanbod, gebaseerd op kwaliteit en betaalbaarheid, versterking en verduurzaming van de kwaliteit en voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen. Dit is nodig om:

- het tekort aan (studenten) woningen in te lopen;

- te zorgen voor een betere benutting van de sociale voorraad;

- ruimte te bieden aan huishoudens met een middeninkomen;

- de kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving te verbeteren;

- te anticiperen op voortschrijdende vergrijzing en extramuralisering van de zorg.

Het doel is dat Leiden ook in de toekomst een aantrekkelijke internationale kennisstad blijft met ruimte voor de daarbij bijhorende diversiteit aan inwoners en leefstijlen.

Het plan telt 64 woningen, van eengezinswoning en maisonnette tot appartement, in verschillende oppervlakten. Dit maakt ze geschikt voor starters, vijftigers, senioren, maar bv. ook indien noodzakelijk of gewenst: inwoning van een grootouder.

De bouwstructuur wordt flexibel van opzet. Er is een heldere hoofddraagstructuur, waarbinnen de tussenwanden geplaatst, veranderd of weggelaten kunnen worden. Dit stelt eisen aan het niet in de tussenwanden opnemen van leidingen etc. Ook kent het plan de mogelijkheid om woningen (deels) horizontaal en / of verticaal samen te voegen.

De Nota Wonen zet ook in op 'de ontwikkeling van flexibele en duurzame bouwvormen …..(waarmee we beter inspelen) op een veranderende vraag'. En: 'Woningen die gemakkelijk aan te passen zijn aan een verandering van levensstijl of levensfase (aantal bewoners, toenemende beperkingen, etc.) of arbeidssituatie (combinatie van wonen en werken) zijn dus vereist'. Flexibel bouwen draagt dus bij aan duurzaamheid. De flexibele bouwstructuur en de verschillen in woonoppervlakte past goed in de huidige maatschappij. Niet de mens verhuist, maar de woning past zich aan de levensfase aan. De woningen zijn zo ontworpen dat een deel ervan geschikt is om wonen en werken te combineren.

Al jarenlang is het Lakenplein een weinig aantrekkelijke plaats in de wijk. Een goed en gedragen woningbouwplan draagt bij aan verbetering van de leefbaarheid in de wijk. De privébuitenruimten (terrassen) zijn voor een belangrijk deel van de woningen groot te noemen, nl 40 m2 en 27 m2. Dit maakt deze woningen aantrekkelijk voor veel huishoudens

Het plan is levensloopgeschikt: gelijkliggende toegang vanaf maaiveld tot de gemeenschappelijke hallen, liften naar alle woonverdiepingen. Geconcludeerd wordt dat het plan bijdraagt aan de doelen uit ons woonbeleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader
4.1.1.1 Europees en nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.

Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020, vastgesteld door de raad op 19 december 2013, en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Dat bestemmingsplan stelt het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden" verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt, is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

De archeologische waarde of archeologische verwachtingswaarde is ingedeeld in negen verschillende waarderingscategorieën, die op basis van het onderzoek 'Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden, inventarisatie, kaarten en vertaling naar ruimtelijk beleid' (Hessing, Sueur en Van Zalinge, 2004, Amersfoort) en de vereisten uit de actualisatie van de provinciale Verordening Ruimte aan het gehele Leidse grondgebied zijn toebedeeld. Voor acht waarderingscategorieën wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarbij de bovengenoemde omgevingsvergunning is vereist bij projecten die zien op het verstoren van de grond over verschillende oppervlakten en diepten. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de omgevingsvergunningsplicht niet, omdat de daarmee bestemde gronden een beschermd archeologisch rijksmonument betreffen, waarop de regels van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een monumentenvergunning vereist. De negen waarderingscategorieën zijn:

Waarde archeologie 1   Archeologisch rijksmonument  
Waarde archeologie 2   Gebied van archeologische waarde binnen de singels  
Waarde archeologie 3   Gebied van archeologische waarde buiten de singels  
Waarde archeologie 4   Gebied met een hoge archeologische verwachting binnen de singel  
Waarde archeologie 5   Gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singel  
Waarde archeologie 6   Gebied met een middelhoge archeologische verwachting  
Waarde archeologie 7   Gebied met een lage archeologische verwachting  
Waarde archeologie 8   Romeinse Limeszone, bescherming conform Verordening Ruimte  
Waarde archeologie 9   AMK-terreinen, bescherming conform Verordening Ruimte  

Wanneer tijdens de planperiode van het bestemmingsplan een project wordt uitgevoerd waarbij in de grond wordt geroerd over een oppervlakte en diepte die de bovengenoemde omgevingsvergunning noodzakelijk maken, zal de aanvrager van het project aannemelijk moeten maken dat een eventueel aanwezig archeologisch archief niet onevenredig wordt aangetast. Daartoe vraagt het gemeentelijke Archeologisch Centrum in beginsel om een archeologisch bureauonderzoek. Wanneer de resultaten uit dat onderzoek daartoe aanleiding geven wordt vervolgens een verkennend veldonderzoek met boorstaven uitgevoerd. Wanneer ook dat onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden aannemelijk maakt, wordt gedetailleerder onderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld door middel van het graven van proefsleuven.

Op basis van de resultaten uit de onderzoeken stelt de gemeente vast op welke manier met eventueel gevonden archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt daarbij is deze waarden in de grond te conserveren en het (bouw)project zodanig aan te passen dat de waarden niet worden verstoord. Dat uitgangspunt is overgenomen uit hogere archeologische beleidskaders, namelijk de paragraaf 'Archeologie' in de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) en uiteindelijk valt het uitgangspunt te herleiden naar het Europese Verdrag van Malta uit 1992. Wanneer conserveren niet mogelijk blijkt kan een gedeeltelijke of gehele opgraving noodzakelijk zijn.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

Het plan voor de nieuwbouw van een appartementengebouw met parkeervoorziening zal worden gerealiseerd in een zone waarvoor op grond van het Bestemmingsplan Archeologie de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 4 geldt (gebieden met een hoge archeologische verwachting binnen de singels). De voor Waarde-Archeologie 4 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. De geplande nieuwbouw zal plaatsvinden langs de Waardgracht. Het bouwplan heeft een oppervlakte van circa 3.050 m2. Bij doorgang van de plannen worden bovenstaande criteria overschreden.

Op 10 en 11 november 2014 heeft IDDS archeologie een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd op de locatie, zie bijlage 4. Voorafgaand aan het archeologisch onderzoek is de voormalige bebouwing gesloopt. Verwacht werd dat de bouw en sloop van de voormalige bebouwing de ondergrond zodanig geroerd had, dat archeologische resten niet meer aanwezig zouden zijn. De verstoring bleek echter mee te vallen, waardoor over het gehele terrein, behalve in het zuidelijke deel, nog archeologische sporen aangetroffen kunnen worden. Tijdens het onderzoek werden fundamenten van een woonblok uit de tweede helft van de 17e eeuw aangetroffen. De aangetroffen sporen bestaan uit muurfunderingen van de huizen en tuinen, riolen, beerputten en kelders. De sporen komen overeen met de 19e-eeuwse minuutplan waarop de 17e-eeuwse huizen nog staan weergegeven. Door de tijd heen heeft men wel enkele aanpassingen aan de indeling gedaan.

Op basis van het uitgevoerde proefsleuvenonderzoek is gebleken dat de bodem minder diep verstoord is dan gedacht en dat er vanaf circa 0,7 m -NAP nog archeologische resten aanwezig zijn in het plangebied. De samenhang van de aangetroffen resten en geschiedkundige gegevens maken dat de locatie een unieke inkijk is in de ontwikkelingsgeschiedenis van Leiden. Uit de boorprofielen blijkt dat er in het verleden een ophooglaag is aangebracht. De nieuw aan te leggen funderingen reiken tot in deze ophooglaag. Dit betekent dat bij het graven van de bouwput geen archeologische resten zullen worden aangetast. Onder de nieuwbouw worden funderingspalen aangebracht. Het aanbrengen van deze palen zal wel het aantasten van archeologische resten tot gevolg hebben.

De locatie wordt behoudenswaardig geacht. Gezien de geplande ontwikkeling van de onderzoekslocatie is een behoud in-situ onwaarschijnlijk. Daarom is een vervolgonderzoek in de vorm van een opgraving (definitief onderzoek) geadviseerd. Inmiddels is een, door de gemeente Leiden afdeling Erfgoed Leiden en Omstreken, goedgekeurd Programma van Eisen, ingediend, zie bijlage 5. Dit Programma van Eisen maakt onderdeel uit van de omgevingsvergunning. In de omgevingsvergunning worden voorwaarden opgenomen:

- Het archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd door een instelling met een vergunning tot het doen van archeologisch onderzoek (www.sikb.nl) onder toezicht van archeologen van Erfgoed Leiden en Omstreken.

- De kosten van archeologisch onderzoek en andere noodzakelijke maatregelen zijn voor rekening van de aanvrager.

Inmiddels is er een aparte omgevingsvergunning aangevraagd voor het archeologisch onderzoek.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

Gemeentelijke beleidskader

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.


Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.


Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.


Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.


Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.


Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Historische karakterisering:

De locatie ligt in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels. Dit gedeelte van de stad hoort bij de 17de eeuwse stadsuitleg van 1659. Deze uitleg is volledig aangelegd op het huisvesten van de Lakenindustrie. Daartoe is een nauwgezet systeem gevolgd waarbij de grachten versmallen naarmate ze dichter bij de singel liggen. De smallere grachten waren bedoeld voor kleinere woonhuizen waarin de arbeiders woonden die het minste verdienden. De huizen werden gebouwd door particuliere investeerders die aaneengesloten blokken van identieke huizen bouwden en deze verhuurden aan de textielarbeiders. Aan de andere kant ligt de Herengracht waar woningen gedacht zijn voor de handelaren en industriëlen. Zo ontstond een uniek pre-industrieel stedelijk landschap waarbij stedenbouw, sociale opbouw en productieproces zorgvuldig op elkaar waren afgestemd. Met de ondergang van de Lakenindustrie in de 18e eeuw is de bebouwing sterk verpauperd. De 19e eeuwse textielindustrie en conservenindustrie hadden behoefte aan grote fabrieksgebouwen waartoe delen van de kleinschalige bebouwing werden afgebroken. In de jaren '70 van de 20e eeuw is vervolgens een groot deel van de nog bewaarde 17e eeuwse bebouwing afgebroken om tussen 1978-1986 plaats te maken voor stadsvernieuwingsblokken. Daarbij is het stedenbouwkundig patroon met de grachten grotendeels gehandhaafd. De architectuur zoekt in materiaal en het toepassen van topgevels en pannendaken aansluiting bij de historische stad.

Het betreffende bouwblok ligt aan de rand van de uitbreiding. Het gebied langs de singel was oorspronkelijk bedoeld voor de allerkleinste rug-aan-rugwoningen en het huisvesten van allerlei functies die zich slecht lieten verenigen met een goede woonkwaliteit. Veel van deze huisjes zijn al in de 18e eeuw afgebroken waardoor in de 19e eeuw juist in deze zone ruimte ontstond voor grootschalige industrie. Met de nieuwbouw van de bestaande sociale woningbouw is de inrichting van het Lakenplein beperkt gebleven tot een parkeervoorziening.

 

Gevolgen voor historische waarden:

Het gedeeltelijk weer bebouwen en voor het overige groen inrichten van het Lakenplein is een belangrijke versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. Door de groene inrichting ontstaat een verbinding met de singelrand waarbij het handhaven en de harde oever van de Binnenvestgracht het historische onderscheid tussen beide gebieden beleefbaar houdt. Tegelijkertijd wordt er een belangrijke groene ruimte toegevoegd aan de singelrand.

De opzet van het bouwblok gaat uit van individuele gevels waarbij telkens kleine eenheden van gelijke gevels zijn geformeerd. Deze opzet sluit aan bij de bloksgewijze manier van bebouwen in de 17e eeuw. Ook de strakke parcelering is kenmerkend voor de strakke verkaveling uit de ontstaanstijd van de wijk. De nieuwe voorgevelrooilijn en de bouwgrens aan de Groenesteeg sluiten aan bij de historische rooilijn en vormen daarmee geen aantasting van de ruimtelijke kwaliteit.

Een groot deel van de gebouwen heeft een kap. Deze bestaat voor een groot deel uit een op een kap lijkende vorm die is opgebouwd uit zonnepanelen en metalen roosters. In de hoofdvorm wordt echter het ruimtelijk effect van een kap gerealiseerd. Doordat dit deel van de stad vrijwel volledig uit niet-historische bouw bestaat, is een dergelijke moderne manier van omgaan met de kapvorm hier op zijn plaats. Tevens vormt dit een manier om de duurzaamheidsdoelen op een nieuwe manier te combineren met de ruimtelijke karakteristiek van het beschermd stadsgezicht.

Een ondergeschikt deel van het gebouw heeft een plat dak. De daarmee gerealiseerde afwisseling is passend in dit deel van de stad.

Het deels in strijd met het bestemmingsplan gebruikte deel van de onderdoorgang is vooral gebaseerd op de 20e eeuwse situatie. Wijzigingen daarop vormen geen aantasting van de cultuurhistorische waarden, maar zijn eerder te zien als het herstellen van de oorspronkelijke 17e eeuwse stedenbouwkundige situatie.

Door de terrassen op het bouwblok aan de zijde van het Lakenplein te realiseren, wordt voorkomen dat er een expliciete achterzijde ontstaat. De terrassen zullen ook alleen aan deze zijde zichtbaar zijn en daar juist zorgen voor aansluiting bij de openbare ruimte. Dit is een situatie die niet kenmerkend is voor de historische stad, maar die door de relatie met het singelpark en de ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied gerechtvaardigd kan worden.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

Kaderstelling Bomenbeleid (2004 - 2014; actualisatie Bomennota 1993)

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen.

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen. De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

  • Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
  • Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
  • Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting 

De Flora- en Faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk, goedgekeurd per 1 januari 2011 en geldig tot en met 2015.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en Faunawet.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Bureau Stadsnatuur heeft op verzoek van de aanvrager een onderzoek uitgevoerd naar het potentiële voorkomen van beschermde natuurwaarden op het Lakenplein te Leiden, zie bijlage 6.

Onder beschermde natuurwaarden worden soorten verstaan die zijn gecategoriseerd in de Algemene Maatregel van Bestuur tabellen 2 of 3 bij de Flora- en faunawet of zijn beschermd via de Habitatrichtlijn of Vogelrichtlijn.

Uit het door Bureau Stadsnatuur opgestelde rapport blijkt dat van enige vorm van natuurlijke opbouw van vegetatie geen sprake is. Voor alle soortgroepen geldt dat het plangebied ongeschikt is om als leefgebied te dienen voor beschermde vertegenwoordigers. Er zijn geen potenties voor welke beschermde flora- of fauna dan ook vastgesteld. Eerder onderzoek (Moerland 2013) heeft vastgesteld dat beschermde flora (Gele helmbloem Pseudofumaria lutea) en gebouwbewonende fauna (Gewone dwergvleermuis Pipistrellus pipistrellus en Gierzwaluw Apus apus) aanwezig is geweest ten tijde van aanwezige bebouwing. Deze soorten zijn thans niet meer aanwezig in het plangebied. Verwezenlijking van de door het Ministerie van EZ gestelde eisen vergroot de kans op herkolonisatie van gebouwbewonende fauna. In de nieuwbouw worden maatregelen getroffen ten gunste van gebouwbewonende vogels en vleermuizen.

Ten aanzien van de Gierzwaluw: voor elke vernietigde verblijfplaats worden tijdig minimaal vijf nieuwe verblijfplaatsen gerealiseerd in de vorm van nestkasten of neststenen.

Ten aanzien van de Gewone dwergvleermuis: elke aangetaste of vernietigde voortplantingsplaats of vaste rust- of verblijfplaats wordt vervangen door ten minste vier verblijfplaatsen, die voor de Gewone dwergvleermuis dezelfde functie kunnen vervullen als de oorspronkelijke plaats.

4.4 Kabels en leidingen

In de (omgeving) van het plangebied zijn verschillende kabels en leidingen aanwezig. Indien er kabels en leidingen moeten worden verlegd, dan zal er overlegd worden met de betrokken nutsbedrijven.

4.5 Milieu

De Omgevingsdienst West Holland beoordeelt en toetst plannen aan de hand van de milieuaspecten; bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en bedrijven en milieuzonering. Onderstaand wordt hier per aspect op ingegaan.

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en regelgeving

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling hebben wij gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven enmilieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand,de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming diebedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering vande gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwenmogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen pergebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

Beoordeling

Het plangebied kan worden getypeerd als rustige woonwijk. De volgende bedrijven zijn aanwezig in de omgeving van het plangebied:

Bedrijf/activiteit   Adres   SBI-2008/
omschrijving  
Milieu cat.   Minimale gewenste richtafstand (m)   Huidige Afstand tot het plangebied (m)  
Verzamelgebouw sportverenigingen Groenesteeg   Groenesteeg 107, Leiden   96122 sportaccomodaties   1   10   40  
SLS Wonen   Waardgracht 65, Leiden   63, 69 tm 71, 73, 74, 77, 78, 80 tm 82   1   10   50  
Gasdrukregel- en meetstation   Oosterkerkstraat 18, Leiden   35, D4   2   30   56  

Uit bovenstaande tabel blijkt dat wordt voldaan aan de richtafstanden. De omliggende bedrijven worden niet belemmerd door het plan en ter plaatse van de woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Wet milieubeheer

Aangezien het plan geen inrichting ingevolge de Wet milieubeheer betreft is deze wet niet van toepassing.

Conclusie

Voor wat betreft bedrijven en milieuzonering zijn er geen belemmeringen om het plan te realiseren.

4.5.2 Bodem

Beleid en regelgeving

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan moet rekening worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Beoordeling

Op de locatie zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Ter plaatse van de ontwikkeling zijn bij de Omgevingsdienst diverse bodemonderzoekgegevens bekend. In 2005 is een historisch en in 2005 en 2006 zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. In 2011 is ten behoeve van de nieuwbouwplannen een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door van Geofox-Lexmond bv van 1 oktober 2011, kenmerk 20111667_a3RAP. Aangezien dit rapport verouderd is, is een nieuw verkennend bodemonderzoek uitgevoerd:

  • verkennend bodemonderzoek van Mileuadviesbureau Adverbo bv van 27 oktober 2014, kenmerk 14.10.0098.0089), zie bijlage 7.

Onderstaand is een beknopte samenvatting van de onderzoeksresultaten weergegeven.

  • Aan de opgeboorde grond zijn plaatselijk (zand toplaag) sporen puin aangetroffen. Plaatselijk is een zeer zwakke olie- of veengeur waargenomen. In de opgeboorde grond is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.
  • De bovengrond (zand) is licht verontreinigd met kwik en lood. De bovengrond (klei) is niet verontreinigd met de onderzochte parameters
  • De ondergrond is licht verontreinigd met kwik.
  • Het grondwater is licht verontreinigd met molybdeen en xylenen en is matig verontreinigd met arseen.

Middels onderhavig bodemonderzoek is de milieukundige kwaliteit van de grond in afdoende mate vastgelegd. De milieukundige kwaliteit van het grondwater is, met de uitgevoerde herbemonstering en analyse op arseen, eveneens in afdoende vastgelegd.

Conclusie

De locatie is geschikt voor het voorgenomen gebruik wonen met tuin. Er worden geen belemmeringen verwacht ten aanzien van het aspect bodem. Indien werkzaamheden plaatsvinden buiten het huidige plangebied kunnen sanerende maatregelen noodzakelijk zijn.

4.5.3 Externe veiligheid

Beleid en regelgeving

Het algemene rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving als gevolg van gebruik en opslag van gevaarlijke stoffen door bedrijven, het transport van gevaarlijke stoffen over wegen, waterwegen, spoorwegen en door buisleidingen en het gebruik van luchthavens.

Het wettelijk kader voor risicovolle bedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor het transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling basisnet. Het beleid voor buisleidingen is opgenomen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

Naast het landelijk beleid heeft Provincie Zuid-Holland, vanuit haar provinciaal belang, het aspect externe veiligheid opgenomen in de provinciale structuurvisie. Voor de doorwerking van het externe veiligheidsbeleid in gemeentelijke plannen maakt de omgevingsdienst gebruik van het 'Bestuurlijk kader externe veiligheid Holland Rijnland'.

Burgers hebben een minimum beschermingsniveau met betrekking tot gevaarlijke stoffen in hun woonomgeving. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.

Beoordeling

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel een op ruime afstand van 1500 meter.

Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Het plan voor het Lakenplein heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid.

Conclusie

Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.

4.5.4 Geluid

Wet geluidhinder

Op basis van de regels in de Wet geluidhinder wordt vastgesteld in hoeverre nieuwbouw op een geluidbelaste locatie al dan niet is toegestaan. Hierbij dient eerst te worden nagegaan in hoeverre de geplande nieuwbouw al dan niet geluidgevoelig is en of de betreffende locatie binnen de geluidzone van een geluidbron is gelegen. Voor geluidgevoelige objecten binnen de geluidzone gelden maximaal toegestane waarden voor de geluidbelasting. Wanneer de geluidbelasting lager is dan de zogenoemde voorkeursgrenswaarde, is bouwen van een geluidgevoelig object toegestaan. Indien deze daarentegen hoger is dan deze waarde mag er binnen de zone niet zonder meer een geluidgevoelig object worden gerealiseerd. Wel kan onder voorwaarden een hogere waarde worden toegekend.

Onderzoeksresultaten

Voor de voorgenomen nieuwbouw van appartementen en maisonnettes aan de Waardgracht te Leiden zijn drie onderzoeken uitgevoerd:

  • Lakenplein akoestisch onderzoek te Leiden (rapportage wegverkeerslawaai) van 25 november 2014, kenmerk R040373ac.00001.eh, zie bijlage 8.
  • Lakenplein geluidgevelwering te Leiden (maatregelen geluidwering van de gevel) van 24 november 2014, kenmerk R040373ad.00002.wb, zie bijlage 9.
  • Lakenplein geluidwering loggia's te Leiden (maatregelen geluidwering loggia's van 10 februari 2015, kenmerk V040373ad.00001.at, zie bijlage 10.

Het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai doet verslag van de geluidbelasting op de gevels van de nieuwbouw vanwege alle relevante geluidbronnen. Het doel van het onderzoek is te bepalen hoe de nieuwbouw met inachtneming van de Wet geluidhinder en het beleid van de gemeente gerealiseerd kan worden.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeurswaarde voor het wegverkeer, zoals bedoeld in artikel 82 van de Wgh, ten gevolge van het wegverkeer op de Oosterkerkstraat op de gevels van de woningen zal worden overschreden.

Naar aanleiding hiervan is beoordeeld of een hogere waarde voor de geluidsbelasting vanwege het verkeerslawaai kan worden vastgesteld.

De voorkeurswaarde van 48 dB als gevolg van het wegverkeer wordt op de Oosterkerkstraat ter plaatse van in totaal 18 van de 64 woningen overschreden. Bij de overige woningen en vanwege de overige wegen is dit niet het geval. De maximale geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Oosterkerkstraat bedraagt 63 dB, inclusief aftrek ex. art. 110g van de Wgh. De geluidbelasting blijft hiermee 5dB onder de wettelijke maximale waarde.

Er is geen sprake van samenloop van geluidbronnen en cumulatie is hierdoor niet aan de orde.

Hogere waarden besluit

Voor de bouw van 18 van de 64 vervangende nieuwbouwwoningen zijn hogere waarden noodzakelijk. Maatregelen om de geluidsbelasting tot de voorkeurswaarde terug te dringen zijn onvoldoende doeltreffend dan wel ontmoeten overwegend bezwaren van verkeerskundige, landschappelijke en/of financiële aard. Door het vaststellen van een hogere waarde is geen sprake van een onacceptabele situatie.

Er wordt voldaan aan het hogere waardenbeleid. Er bestaan geen bezwaren tegen het verlenen van hogere waarden. Gelet op de Algemene wet bestuursrecht en de Wet geluidhinder is besloten om hogere waarden vast te stellen voor de nieuwbouwwoningen aan de Waardgracht-Lakenplein. De ten hoogste toelaatbare geluidsbelastingen op onderstaande locaties, zoals opgenomen in het akoestisch rapport, bedragen:

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00062-0301_0005.png"

Aan dit besluit worden de volgende voorwaarden verbonden:

  • 1. De geluidwerende maatregelen aan de gevel zoals opgenomen in het rapport van LBP Sight d.d. 24 november 2014 (bijlage 9) moeten aan de woningen worden getroffen, m.u.v. het gestelde in het volgende lid;
  • 2. Bij de woningen met afgesloten balkons dienen, in afwijking van het voorgaande lid, de geluidwerende maatregelen aan de gevel te worden genomen zoals opgenomen in de notitie van LBP Sight d.d. 10 februari 2015 (bijlage 10).

Het ontwerp hogere waarden besluit is op grond van de Wgh gekoppeld aan het bijbehorende ruimtelijk besluit en is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing toegevoegd, zie bijlage 11.

In de Wgh is bepaald dat bij de totstandkoming van deze beschikking afdeling 3.4 van de Awb (de uniforme openbare voorbereidingsprocedure) van toepassing is. Deze procedure bevat bepalingen over onder meer het bekend maken van het ontwerp van de beschikking, het ter inzage leggen en inzien van stukken, het naar voren brengen van zienswijzen en de beslistermijn.

Het ontwerpbesluit hogere waarden wordt tegelijkertijd met het bijbehorende ontwerp ruimtelijk besluit gedurende zes weken ter inzage gelegd. Nadere informatie over dit onderwerp is opgenomen in onder andere de kennisgeving bij het ontwerpbesluit.

Naar aanleiding van het ontwerpbesluit kunnen zienswijzen worden ingebracht door belanghebbenden. Tegen het definitieve besluit kan beroep worden ingesteld bij de rechtbank.

Volledigheidshalve wordt er op gewezen dat het vaststellen van hogere waarden niet betekent dat het verkeer meer geluid mag produceren maar dat voor een specifiek bouwplan een hogere geluidbelasting op de gevel wordt toegestaan.

Conclusie

Mits rekening wordt gehouden met het gestelde in de genoemde rapporten met bijhorend ontwerp besluit hogere waarden vormt geluid geen belemmering voor het realiseren van het plan.

4.5.5 Luchtkwaliteit

Beleid en regelgeving

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 van de Wm 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij 3 % van de grenswaarde ( = 1,2 µg/m3) voor stikstofdioxide en fijn stof.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof nl. PM2.5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m3. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn.

Beoordeling

Per ontsluitingsweg worden minder dan 1500 woningen en/ofminder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Het betreft 64 appartementen/woningen. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor "niet in betekenende mate" bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PML5. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt.

Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide, PM10 en PM2,5 in 2015 ter plaatse van het plangebied, maximaal respectievelijk 27,8 pg/m3, 24,0 ug/m3 (zonder zeezoutaftrek) en 15,4 ug/ma bedragen. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.6 Milieueffectrapportage

Beleid en regelgeving

De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in:

  • paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer;
  • het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.)

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een MER (Milieueffectrapport) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst beoordeeld worden of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

Beoordeling

De vervangende nieuwbouw van 64 woningen, zoals in de voorgaande paragrafen beschreven, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

  • een oppervlakte van 100 hectare of meer;
  • een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen;
  • een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000m2 of meer.

Het project valt ruimschoots binnen de gestelde drempelwaarden, zodat een formele m.e.r.-beoordeling niet nodig is.

Conclusie

Vanwege die beperkte omvang van het project, acht de gemeente de afweging van de afzonderlijke milieuaspecten in de voorgaande paragrafen voldoende en wordt het opstellen van een MER niet noodzakelijk geacht.

4.7 Stedenbouwkundige inpassing

Het plan betreft de sloop van een bestaand woningblok uit de stadsvernieuwingsperiode jaren ´70 en de nieuwbouw van 64 woningen op dezelfde locatie. Aan de Waardgracht worden 3 bouwlagen met een kap gerealiseerd. Aan de Lakenpleinzijde komt een gebouwde parkeervoorziening met daarboven terrassen. De woningtypologie is een combinatie van maisonnettes en appartementen.

Ruimtelijke structuur

Het bouwplan voegt zich in de ruimtelijke structuur zoals aangegeven in de Structuurvisie 'Verder met de Binnenstad' en de stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten.

In 'Verder met de Binnenstad' is een bouwblok aangegeven met alzijdigheid naar de Waardgracht, Groenesteeg, Binnenvestgracht en Oosterkerkstraat. Naar de randen zijn duidelijk voorgevels. De zijde naar de Binnenvestgracht oriënteert zich als een nieuwe gevel naar het Lakenplein, waardoor er meer levendigheid aan deze zijde wordt gecreerd. De woningen oriënteren zich met hun buitenruimte op een nog te realiseren parkachtige omgeving. Hier wordt later een inrichtingsplan voor gemaakt met een parkeeropgave. Het bouwplan sluit aan op het uitgangspunt om het stedelijk weefsel te helen met kleinschalige laagbouw. Er is contrast door architectonische verscheidenheid op blokniveau.

Het is positief dat de woningen langs Oosterkerkstraat, Waardgracht en Groenesteeg zich direct aan de straat presenteren en oriënteren, mede door de ontsluiting. Bij de toegangen dient het verschil in peilmaat tussen de vloer van de begane grond en maaiveld buitenruimte zo minimaal mogelijk te zijn. De hoogteverschillen worden in principe in het gebouw opgelost. De aangegeven peilen zijn stedenbouwkundig akkoord. Daarmee is een geringer hoogteverschil gekomen bij de voordeuren van de woningen tussen de vloerhoogte van de begane grond en de het trottoir.

De plaatsing van de voordeur aan de straat is positief. Er is nu meer ruimtelijke en visuele binding met de straat in plaats van de huidige centrale en achterlangs gelegen woningontsluitingen. Deze binding staat nu ook onder druk door verhoogde verdiepingsvloeren van begane grond woningen, terugliggende entrees en hoge borstweringen.

Het bouwplan voldoet aan de uitgangspunten als lineaire organisatiestructuur. Het bouwblok is als eenheid herkenbaar met individuele woningen, parcellering doorlopend van begane grond tot dak. Duidelijke definiëring van de openbare ruimtes met continue bebouwing tussen Oosterkerkstraat en Groensteeg. Alzijdigheid van het bouwblok met woningtoegangen en gevelopeningen en de begane grondvloer gekoppeld aan de straat.

Het bouwblok is geplaatst in vaste rooilijnen langs Waardgracht, Oosterkerkstraat en Groenesteeg in plaats van verspringingen in de situatie met de oude woningen.

Een van de strijdigheid met bestemmingsplan is dat in Verblijfsgebied (doorsteek) bouwwerken komen voor een toegangspoort, trap en gemeenschappelijke fietsenberging. Afwijken van het bestemmingsplan hiervoor is stedenbouwkundig akkoord, omdat deze voorzieningen in het bouwblok opgenomen zijn. Heling van het bouwblok betekent dat bestaande doorgangen, poorten en stegen niet in stand hoeven te blijven. Stedenbouwkundig is er geen aanleiding de doorsteek in stand te houden. In de gevelarchitectuur ter plekke geeft het drie laagse bouwdeel met plat dak aan dat hier een ontsluiting of poort is. Dit is de entree naar bergingen en de parkeergarage en stijgpunt naar ontsluiting van de woningen via het dek. Dit hoeft niet in de typologie van poort, steeg of onderdoorgang.

Architectonische en stedenbouwkundige opzet

Naar Waardgracht en Groenesteeg wordt voldaan aan herkenbaarheid van de gevelrij als eenheid. Er is een aanééngesloten bebouwing, die wordt geplaatst in de rooilijn van de hoofdbebouwing. Indien de peilhoogte zou blijven, is er kans dat er bordessen, trappen of maailveldsverschillen in het trottoir komen. Elk pand heeft duidelijke voorgevel met eigen voordeur aan de straat, individuele parcellering herkenbaar in gevelbeeld en massaopbouw. De nieuwe woningen zorgen voor een dicht en aanééngesloten bebouwingsstructuur aan de Waardgracht.

Aan de gevel van Oosterkerkstraat is meer plasticiteit gekomen in de gevel, door toepassing van loggia´s. Dit is passend om aan de Oosterkerkstraat een eigen identiteit te geven, aansluitend op het nieuwbouwcomplex aan Looiersplein en Waardgracht en Welnesscentre aan de Oosterkerkstraat.

Het blok is als eenheid herkenbaar. Aan de Waardgracht is het blok helder opgedeeld in 4 typen architectuur eenheden van 2-4 panden. Dit thema wordt ondersteund, en is doorvertaald naar de achterzijde. Daarmee is er samenhang gecreëerd tussen voor- en achterzijde. Het hoekvolume met de Groenesteeg is éénduidig opgezet met een hoofdkap op 3 laagse onderbouw. Er is daarmee eenheid en rust in het daklandschap.

Het thema van architectuur eenheden is uitgewerkt volgens het principe dat zij van voor naar achter lopen, met aan alle zijden een herkenbaar front. Elk type eenheid is individueel herkenbaar. Uitgewerkt is dat binnen de eenheid parcellering zichtbaar is. Binnen de eenheid zijn de verschillen klein gehouden voor een rustig beeld. Hiernaast voegen de eenheden zich naar het karakter van de straat. Voor de Groenesteeg betekent dit dat hier aansluiting is gezocht op de kleinere schaal en maat van de steeg. Aan de Oosterkerkstraat is er vanwege de grotere schaal van het naastgelegen Meelfabriek complex uitgegaan van een grotere maat.

Daklandschap

De verschijningsvorm van het dak is een belangrijk gegeven. Conform ‘Verder met de Binnenstad’ maakt het dak deel uit van de hoofdvorm. Een afwisselend daklandschap is een belangrijk kenmerk van de binnenstad. Een van de strijdigheden met het bestemmingplan is dat niet alle panden van een kap zijn voorzien en dat de goothoogte wordt overschreden. De strijdigheid dat niet aan de minimale goothoogte wordt voldaan is stedenbouwkundig akkoord. Het bouwblok wordt gerealiseerd met woningen van 3 bouwlagen met kap aan de straatzijde van de Waardgracht. Hiermee wordt een bebouwingswand gerealiseerd, passend bij het grachtenprofiel. Daarmee is het niet noodzakelijk dat de goothoogte minimaal 10m dient te zijn.

Qua dakvorm is de kap het leidende principe in de Leidse binnenstad. In afwijking hierop kan bij hoge uitzondering een plat dak worden toegepast, mits dit voorkomt uit de architectuur van het betreffende gebouwdeel. Dit is voorgesteld bij de locatie van de voormalige doorsteek. Hier is een gemeenschappelijke entree en doorsteek naar de achterkant en toegang tot garage en bergingen. Stedenbouwkundig is het akkoord dat hier een eenheid met plat dak is. Het dak is rondom zichtbaar en van invloed op het stadsbeeld. Eventuele installaties zijn in de kap opgenomen. Als maximale dakhelling geldt 60° gerekend vanaf de goot. De minimale helling is 45°. Dit is van toepassing op alle dakdelen gericht op de openbare ruimte of op belendende gebouwen. Een kapverdieping bestaat uit slechts één bouwlaag.

 

Parkeren

Zeer positief is dat het parkeren inpandig en op eigen terrein wordt opgelost. De parkeerplaatsen liggen niet aan de gevel en worden onttrokken aan het zicht door ze te realiseren in een bebouwde voorziening. De strijdigheid met het bestemmingsplan is dat parkeren niet gedeeltelijk ondergronds is en dat de parkeervoorzieningen boven maaiveld steekt. Afwijking van het bestemmingsplan hiervoor is akkoord omdat de parkeervoorziening wel in het blok wordt opgenomen en door middel van verhoogd groen maaiveld nauwelijks zichtbaar zal zijn. Naar Oosterkerkstraat, Waardgracht en Groenesteeg liggen woningen zodat parkeergarage niet aan de straat ligt met dichte gevels als gevolg. Daarmee ook akkoord dat de gebouwde parkeervoorziening hoger is dan 70cm boven het maaiveld.

Op de parkeervoorziening worden dakterrassen gerealiseerd. Deze dakterrassen zijn ook strijdigheid met het bestemmingsplan, aangezien ze op het hoofdgebouw gevestigd worden. Ook deze afwijking van het bestemmingsplan is akkoord, omdat de dakterrassen de buitenruimten van de woningen vormen. Daarnaast zijn de dakterrassen niet direct zichtbaar uit openbare ruimte van Groenesteeg, Waardgracht en Oosterkerkstraat.

 

Woonvoorzieningen en eisen functioneel programma

De gemeenschappelijke fietsenberging en individuele woningbergingen zijn in de onderbouw opgenomen en liggen niet aan de straatgevels. Dit is positief. Evenals dat de benodigde ruimte voor nutsvoorzieningen inpandig gesitueerd wordt, bijvoorbeeld voorzieningen voor electriciteit, verdeelpunt voor glasvezel en telecommunicatie. Deze mogen niet op de openbare ruimte afgewenteld worden. Eventuele rolcontainers van de individuele huishoudens kunnen in de individuele woningbergingen. Daarnaast worden in de binnenstad ondergrondse afvalcontainers gerealiseerd.

Conclusie

Het bouwplan is passend in de stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden voor het Lakenplein en de stedenbouwkundige visie uit de Structuurvisie Verder met de Binnenstad.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

Beleidsregels Parkeernormen Leiden

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

Wijziging van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden

Het college van burgemeester en wethouders heeft besloten tot een wijziging van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden. Het gewijzigde voorstel heeft tot en met vrijdag 6 maart ter inzage gelegen voor inspraak en is op 19 mei jl inmiddels vastgesteld door het college.

De landelijke richtlijnen voor parkeernormen (van het kennisinstituut CROW) zijn gewijzigd. Deze wijzigingen worden meegenomen in de beleidsaanpassingen. Verder leert de ervaring dat de Leidse norm voor artsenpraktijken te hoog was. In het voorstel zijn de parkeernormen verlaagd voor onder andere bedrijven, sommige kantoren, uitgaansfuncties en sportvoorzieningen en voor enkele medische voorzieningen. De normen voor woningen en onderwijsvoorzieningen zijn niet veranderd. Toegevoegd zijn enkele ontbrekende normen, zoals normen voor Kiss+Ride-plaatsen bij basisscholen en een richtlijn voor fietsparkeerplaatsen.

Aangezien de aanvraag omgevingsvergunning al eerder is ingediend, is van beleid dat geldig was op het moment van indienen van de aanvraag van toepassing op de aanvraag. Wel is reeds naar de uitgangspunten van het aangepaste parkeerbeleid gekeken in het kader van toekomstig beleid. Geconcludeerd kan worden dat de wijziging van de beleidsregels parkeernormen Leiden geen gevolgen heeft voor dit bouwplan.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

Ontsluiting

Het plan voorziet in een parkeergarage onder de nieuwe woningen. De parkeerplaatsen voor de woningen komen in de inpandige parkeergarage te liggen. De parkeergarage wordt ontsloten vanuit de oostkant van het Lakenplein via de Oosterkerkstraat.

Parkeren

De aanvraag betreft de bouw van 64 woningen. De 64 woningen zijn vervangende nieuwbouw voor de woningen aan de Waardgracht die in 2014 zijn gesloopt.

Uitgangspunt is dat de parkeervraag van het laatste legale gebruik van het pand of terrein wordt afgetrokken van de berekende parkeervraag van de nieuwe situatie.

Voor het plangebied wordt een parkeerbalans opgesteld. De gemeente Leiden heeft regels vastgesteld met betrekking tot de wijze waarop de parkeerbalans moet worden ingevuld: de beleidsregels parkeernormen Leiden. In de beleidsregels van de gemeente is niet alles vastgelegd. Als de gemeentelijke regelgeving niet voorziet in een bepaald onderdeel van de parkeerbalans, dan is gekeken of de kengetallen van het CROW (kennisinstituut op gebied van verkeer en parkeren) uitsluitsel geven. Als dat het geval is zijn de kengetallen van het CROW (parkeerkencijfers 2012) toegepast.

De parkeernorm voor huurwoningen op basis van de beleidsregels parkeernormen (norm is gelijk aan de CROW-norm voor deze categorie) is afhankelijk van het bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) van de woningen:

- Een huurwoning tot 65 m2 b.v.o. in de binnenstad heeft een norm van 0,6 pp.

- Een huurwoning 65-100 m2 b.v.o. in de binnenstad heeft een norm van 1,0 pp.

- Een huurwoning groter dan 100 m2 b.v.o. in de binnenstad heeft een norm van 1,2 pp.

Bestaande situatie

In de bestaande situatie waren op deze locatie 59 woningen. Deze woningen waren korter dan vijf jaar geleden op deze locatie aanwezig. De parkeernota stelt dat er dan parkeervraag voor de bestaande situatie kan worden berekend.

Dit maakt de parkeerberekening voor de 'bestaande' situatie als volgt:

- 14 huurwoningen kleiner dan 65 m2, 14 x 0,6 p.p. = 8,4 p.p.

- 19 huurwoningen 65-100 m2 b.v.o., 19 x 1,0 p.p. = 19 p.p

- 26 huurwoningen groter dan 100 m2, 26 x 1,2 p.p. = 31,2 p.p.

De totale parkeervraag in de bestaande situatie is dan 58,6 p.p. In de bestaande situatie waren geen parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig. De bewoners van de inmiddels gesloopte woningen konden parkeren op het bij de woningen gelegen parkeerterrein aan het Lakenplein.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie worden 64 woningen gebouwd in een appartementencomplex met parkeergarage.

Dit maakt de parkeerberekening voor de 'nieuwe' situatie als volgt:

- 34 huurwoningen kleiner dan 65 m2, 34 x 0,6 p.p. = 20,4 p.p.

- 30 huurwoningen 65-100 m2, 30 x 1,0 p.p. = 30 p.p.

De totale parkeervraag in de nieuwe situatie bedraagt 50,4 p.p.

Parkeereis

Gelet op bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de nieuwbouw geen parkeereis heeft, aangezien de parkeervraag in de bestaande situatie hoger was dan in de nieuwe situatie. Niettemin heeft Portaal besloten een parkeergarage aan te leggen onder het nieuw te bouwen complex. Daarmee wordt het areaal aan parkeerplaatsen in het plangebied met 57 parkeerplaatsen uitgebreid.

Parkeren vormt geen belemmering voor de nieuwplannen van Portaal aan de Waardgracht-Lakenplein.

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

Waterplan Leiden (2007)

Met het Waterplan Leiden hebben de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland afgesproken om gezamenlijk knelpunten in het watersysteem efficiënter op te lossen, kansen te benutten en andere te inspireren om 'Leiden Waterstad' nog beter op de kaart te zetten. In het Waterplan Leiden wordt aan de hand van de volgende vier thema's een visie op het water gegeven: Ruimte voor water, Water als trekpleister, Schoon en gezond water, Water in de wijk. Deze visie is vertaald in een uitvoeringsprogramma 2007-2010 met gezamenlijke maatregelen. Het Waterplan Leiden is de vertaling van het Waterbeheerplan 'Waterwerk Rijnland 2006-2009' voor het grootste deel van het grondgebied van de gemeente Leiden, met specifiekere richtlijnen.

Omdat het Europese, nationale, provinciale en regionale waterbeleid zijn vertaald in beleid toegespitst op de unieke watersituatie in de gemeente Leiden vormt het Waterplan Leiden het belangrijkste en meest concrete beleidskader voor alles gerelateerd aan waterbeheer. Daarnaast zijn doelstellingen uit eerder gemeentelijk beleid, zoals het Gemeentelijk RioleringsPlan, in het kader verwerkt. Naast algemene doelstellingen, zoals het streven naar schoner en gezonder water, een grotere veiligheid rondom water en een werkend afwaterings- en wateropvangsysteem, zijn in het document boezemgebieden en boezemwatergangen benoemd. Voor de boezemgebieden, waaronder het Haagwegterrein, geldt de zogenaamde 15%-compensatie regeling voor het verharden van onverhard terrein over oppervlaktes groter dan 500m2. Voor boezemwatergangen geldt een instandhoudingsbeleid, en opgestelde regels ten behoeve van het onderhoud van de watergangen.

Handleiding Watertoets

De "Handleiding Watertoets Leiden: Praktisch omgaan met Watertoets en waterbeleid bij ruimtelijke plannen" geeft alle betrokkenen meer duidelijkheid hoe praktisch moet worden omgegaan met de Watertoets en de watereisen, wensen en kansen. Het is opgesteld in samenspraak met het Hoogheemraadschap van Rijnland. De handleiding, en met name het daarin opgenomen stappenplan met invullijst, is bedoeld om het planproces te verduidelijken en te versnellen. Door vroegtijdig de watereisen in kaart te brengen en hiermee rekening te houden wordt de goedkeuring van het plan en het verkrijgen van de ontheffing van de keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland vergemakkelijkt.

Uitgangspunten duurzaam stedelijk waterbeheer in Leiden 

De gemeente streeft samen met het Hoogheemraadschap van Rijnland naar een duurzaam stedelijk waterbeheer. Het behouden en creëren van een 'goed woon en leefklimaat' is uitgangspunt. In het kader van het Waterplan Leiden zijn concrete maatregelen voor verbetering van het watersysteem van Leiden uitgewerkt. Maatregelen die in het kader van duurzaam stedelijk waterbeheer getroffen moeten worden, zijn onder andere:

  • De inrichting van de watergangen: zo min mogelijk duikers, bevorderen van watercirculatie en het vermijden van doodlopende watergangen. Vooral de grote lengte van een duiker heeft slechte invloed op de waterkwaliteit (weinig daglicht) en de ecologie; de duiker kan oppervlaktewater is;
  • Het voorkomen van aantasting van het aquatisch ecosysteem;
  • De gemeente is doende (zoals verwoord in het Gemeentelijke Riolerings Plan (GRP)) bij rioolvervanging over te stappen op een verbeterd gescheiden stelsel, ten behoeve van het scheiden van hemelwater en afvalwater. Ook wordt gestreefd naar het zoveel mogelijk afkoppelen van hemelwater naar oppervlaktewater;
  • Het 'duurzaam bouwen' en het 'duurzaam inrichten en beheren van de openbare ruimte' staat bij de gemeente hoog in het vaandel, met name wat betreft het gebruik van (bouw)materialen. De handhaving op deze regels is een belangrijke voorwaarde voor het uiteindelijke succes. Bij vernieuwing van de beschoeiingen en bij nieuwbouw voor bouwmaterialen en straatmeubilair zullen zoveel mogelijk duurzame en, met uitzondering van de klassieke Leidse straatlantaarns met koperen kap, niet uitloogbare materialen gebruikt worden (dus geen koper, zink en lood). De gemeente heeft in 2004 het Regionale Dubo-pluspakket vastgesteld waarin onder andere de problematiek van 'uitlogen' aan de orde komt.
  • Bruggen en steigers worden gezien als overkluizingen die het wateroppervlak afdekken en de lichttoetreding belemmeren. Overkluizingen zijn daarom van invloed op de ecologische waterkwaliteit. De aanleg van overkluizingen en het creëren van ligplaatsen moeten voldoen aan het overkluizingenbeleid. Voor het aanbrengen van alle overkluizingen is een ontheffing van de keur noodzakelijk.
  • Ook zal op plaatsen waar dat mogelijk is beschoeiing vervangen worden door natuurlijke oevers. Hoewel de mogelijkheden in het stedelijke grachtenstelsel hiertoe beperkt zijn, wordt wel een natuurvriendelijke oeverinrichting nagestreefd ter verbetering van de algemene waterkwaliteit daar waar mogelijk. Een andere mogelijkheid is het inrichten van zogenaamde floatlands (drijvende natuurvriendelijke oevers), die ook zelfreinigend vermogen hebben en de ecologische potenties ten goede komen.

Taakverdeling waterschap - gemeente 

Het grootste deel van de wateren in Leiden staan in open verbinding met elkaar en hebben een (boezem)peil van Normaal Amsterdams Peil (NAP) - 0.62 meter. Het beheer van de waterkwantiteit in de boezemwatergangen - ofwel het regelen van de waterhoeveelheden in de boezem(vakken) via aanvoer, doorvoer en afvoer - ligt bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. In haar zorg voor de waterhuishouding heeft het hoogheemraadschap van Rijnland daarnaast het waterkwaliteitsbeheer van alle watergangen en bestrijdt zij de verzilting van de oppervlaktewateren. Het Hoogheemraadschap van Rijnland onderhoudt niet zelf alle boezemwatergangen. In het kader van de schouw worden alle boezemwatergangen, die bij de gemeente in eigendom en derhalve in onderhoud zijn, één maal per jaar schoongemaakt (het verwijderen uit de watergangen van plantengroei). Tot het onderhoud van de watergangen behoren ook de baggerwerkzaamheden en het verwijderen van drijvend vuil.

Samenwerking gemeente - waterschap

De gemeente en het Hoogheemraadschap van Rijnland werken sinds lange tijd samen op het gebied van riool en waterbeheer. De laatste jaren is die coöperatie intenser en breder geworden getuige de samenwerking in het kader van het Waterplan Leiden. In het kader van het Waterplan Leiden zal het beheer en onderhoud van water in Leiden in de toekomst overgedragen worden van de gemeente Leiden aan het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen zal de Watertoets gevolgd moeten worden, het proces waarbij de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken wordt bij de planvorming.

Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

Water in Leiden

Leiden bestaat uit een netwerk met doorgaande waterstructuren en verbindingen met de regio. Deze structuren hebben veelal de ruimtelijke structuur van de stad bepaald. De verschillende waterstructuren zijn opgebouwd uit verschillende elementen: de Rijn, stadsgrachten, singels, vaarten, kanalen en waterwegen.

Functies water in de stad

Het oppervlaktewater heeft tegenwoordig in het stedelijk gebied meerdere functies: de belangrijkste (fysieke) functie is de afvoer en berging van water en daarmee het voorkomen van wateroverlast in het stedelijk gebied. Dat is een waarborg voor een veilige woon- en werkomgeving. Andere functies zijn: de recreatieve functie: water zorgt voor beleving in de stad. Het is mogelijk om er op verschillende manieren op en langs te recreëren; de economische functie: water zorgt voor een hogere waardering van de omgeving, vastgoed in de nabijheid heeft bijvoorbeeld een hogere waarde; ecologische functie: water is een belangrijk onderdeel van de ecologische structuur van een stad; historische functie: Leiden is ontstaan door het water en dat is te zien aan de structuur.

Water en ruimtelijke ordening

Water en ruimtelijke ordening, het lijken twee werelden. Maar intussen weten we dat ze alles met elkaar te maken hebben. Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk. Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

Watertoets

In het kader van deze Watertoets is het plan besproken met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Er is geconstateerd dat er geen sprake is van een toename van verharding boven de 500 m2. Derhalve is watercompensatie in de vorm van open water niet vereist.

4.10 Belangenafweging en conclusie

De gesloopte woningen waren bouw- en installatietechnisch niet meer geschikt voor bewoning en moesten worden aangepast. Renovatie van de bestaande woningen was, met name installatietechnisch, niet mogelijk binnen de financiële kaders. Om beter aan te sluiten bij de huidige en toekomstige woonbehoefte van de doelgroep, heeft Portaal besloten de bestaande opstallen te slopen en het terrein geschikt te maken voor een nieuwe bouwopgave.

Het grootste deel van het plan past binnen het bestaande planologische kader. Portaal heeft in 2004 reeds de nota Wijkaanpak Oranjegracht/Waardgracht aan de gemeente aangeboden. Deze visie op de wijk was bedoeld om het woningbestand bouw- en woontechnisch weer up to date te maken en de woonomgeving te verbeteren. Deze visie van Portaal is destijds juridisch-planologisch al meegenomen in het huidige bestemmingsplan Binnenstad I. Ter plaatse van het Kaarsemakersplein en het Lakenplein wordt nieuwbouw van woningen voorgesteld. Het woningblok aan de Waardgracht is in het bestemmingsplan buiten beschouwing gelaten, omdat deze huizenrij zou blijven staan en alleen zou worden gerenoveerd. Voor de bebouwing van beide pleinen is een directe bestemming opgenomen (woningbouwlocatie WO1 Lakenplein en WO2 Kaarsenmakersplein). In het bestemmingsplan zijn voor beide locaties randvoorwaarden opgenomen.

In de loop van de jaren zijn de plannen van Portaal dusdanig gewijzigd dat niet meer de hele locatie ontwikkeld zal worden. Uiteindelijk is ervoor gekozen om de bestaande woningen aan de Waardgracht niet te renoveren, maar daadwerkelijk te slopen en nieuwe woningen te bouwen. Het achterliggende terrein (Lakenplein) zal niet meer bebouwd worden met woningen, maar een groene invulling krijgen. Ook het Kaarsenmakersplein zal niet meer bebouwd worden, maar heringericht worden in het kader van het Leidse Singelpark.

Het bouwplan past binnen de bestaande beleidskaders en grotendeels ook binnen het vigerende bestemmingsplan. De onderdelen van het plan, die in strijd zijn met het bestemmingsplan en waarvoor met deze ruimtelijke onderbouwing wordt afgeweken, zijn positief voor de herontwikkeling van het gehele gebied. Zoals de bebouwde parkeervoorziening op eigen terrein, waardoor het Lakenplein straks een groenere invulling kan krijgen en het realiseren van dakterrassen op het hoofdgebouw, waardoor er aan de Lakenplein zijde van de woningen ook een voorzijde wordt gecreerd en de leefbaarheid in de wijk wordt verbeterd.

Al met al zijn er, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, geen bezwaren om de omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen, die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

  • indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
  • indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
  • indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan Binnenstad I. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage heeft gelegen voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen zijn beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

De raad van Leiden heeft een lijst met categorieën van gevallen vastgesteld (RV10.0122 en aangevuld RV13.0108) waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.

Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.

Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en er worden meer dan 10 woningen gerealiseerd. Daarnaast is het project gelegen binnen het beschermd stadsgezicht. Een verklaring van geen bedenkingen is dus vereist, tenzij er geen zienswijzen worden ingediend tijdens de ter inzage legging van de ontwerp verklaring van geen bedenkingen en het ontwerpbesluit op de aanvraag omgevingsvergunning.

Aangezien er tijdens de zienswijzentermijn drie zienswijzen bij de gemeente zijn ingediend tegen de ontwerp omgevingsvergunning is er voor dit specifieke geval aldus een verklaring van geen bedenkingen van de raad nodig. De zienswijzen zijn beantwoord in een zienswijzennota, zie bijlage 3. De verklaring van geen bedenkingen is bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd, zie bijlage 2.

De indieners van de zienswijzen hebben niet van de gelegenheid gebruikt gemaakt om te worden gehoord door de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling. De raad heeft op 3 december jl de verklaring van geen bedenkingen afgegeven ten behoeve van de verwezenlijking van het project (RV 15.0116).

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente Leiden is eigenaar van de grond waarop het bouwplan gepland is. De aanvrager heeft het recht van erfpacht op deze gronden. De bouwkosten van het bouwplan komen voor rekening van de aanvrager. Het plan valt onder de gevallen zoals genoemd in artikel 6.2.1. Bro, omdat het plan voorziet in de bouw van (één of) meer woningen. Op het project is daardoor de zogenaamde grexwet van toepassing. Gelet hierop zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld.

Er kan echter van worden afgezien, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. In dit geval is het kostenverhaal worden geregeld in een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst is door de gemeente Leiden en de ontwikkelaar getekend. In deze anterieure overeenkomst zijn onder andere de plankosten (artikel. 6.2.4, lid h Bro) en de eventuele kosten als gevolg van planschade (art. 6.2.4, lid l) geregeld.

Met het ondertekenen van deze anterieure overeenkomst is de financiële uitvoerbaarheid van het project aangetoond. Eventuele legeskosten worden verhaald op basis van de Legesverordening 2014.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende de zienswijzentermijn heeft eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar kunnen maken alvorens een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

Portaal heeft dit plan ontwikkeld samen met de toekomstige bewoners, veelal nu wonend in de Zeeheldenbuurt. Deze vorm van planontwikkeling komt nog niet veel voor in Leiden, op Nieuw Leyden na. Deze vorm van participatie past goed in het streven van de gemeente tot samenwerken en innoveren, zoals beschreven is in het Beleidsakkoord 2014-2018.

6.2.2 Zienswijzen

Het ontwerp besluit tot verlening van de omgevingsvergunning heeft voor een periode van zes weken, van 28 mei 2015 tot en met 9 juli 2015, ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant is de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning aangekondigd.

Een ieder kon tijdens deze periode van zes weken een zienswijze tegen de ontwerp omgevingsvergunning alsmede de ontwerp verklaring van geen bedenkingen indienen. Op deze manier kunnen belangen die bij de uiteindelijke besluitvorming betrokken moeten worden ingebracht worden. Gedurende de zienswijzentermijn is op 8 juni 2015 een inloopbijeenkomst georganiseerd over het bouwplan en het ontwerp omgevingsbesluit ten behoeve van dit bouwplan.

Tijdens de zienswijzentermijn zijn drie zienswijzen bij de gemeente binnengekomen. Al deze zienswijzen zijn binnen de daarvoor gestelde termijn van zes weken ingediend en worden als ontvankelijk aangemerkt. Twee zienswijzen zijn door meerdere personen ondertekend. De beantwoording van eventuele zienswijzen is vastgelegd in een zienswijzennota en deze nota is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd, zie bijlage 3. Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning.

Het college is van oordeel dat de ruimtelijke onderbouwing voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en dat alle ruimtelijke aspecten met betrekking tot het bouwplan voldoende zijn onderzocht en onderbouwd in deze ruimtelijke onderbouwing. Het college is van oordeel dat de belangen van de indieners van de zienswijzen, door verlening van de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, niet onevenredig worden geschaad.

De ingediende zienswijzen hebben er niet toegeleid dat het college een ander standpunt inneemt ten aanzien van het verlenen van de omgevingsvergunning. Er zijn naar het oordeel van het college geen zwaarwegende belangen, die het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staan. Het college heeft een belangenafweging gemaakt waarom zij wenst mee te werken aan de uitvoering van dit plan, zie paragraaf 4.10. Op 10 november 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders het voorstel ten aanzien van de verlening van de omgevingsvergunning aangenomen (BW 15.0957) onder voorbehoud van het het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen door de gemeenteraad.

De indieners van de zienswijzen hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om gehoord te worden door de raadscommissie. Aangezien de raad op 3 december 2015 besloten heeft om de verklaring van geen bedenkingen af te geven (RV 15.0116), kan het college de omgevingsvergunning verlenen.

Een aantal zienswijzen ziet met name op mogelijke schade aan omringende panden door de bouwwerkzaamheden ten behoeve van dit bouwplan. Naar aanleiding hiervan worden een aantal voorwaarden aan de omgevingsvergunning verbonden om de toezicht op de bouw en de aansprakelijkheden met betrekking tot eventuele schade te bespreken. Dit aspect heeft staat echter los van de ruimtelijke afweging in het kader van een goede ruimtelijke ordening.