direct naar inhoud van Ruimtelijke onderbouwing
Plan: Rooseveltstraat 82 KPN XL
Status: ontwerp
Plantype: omgevingsvergunning
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.OV00023-0201

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Leiden is op 8 juli 2013 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend (BV 131209) voor een deel van het pand Rooseveltstraat 82 te Leiden. De aanvraag betreft het verbouwen van de begane grond een deel van het leegstaande pand tot KPN XL vestiging.

De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als wordt afgeweken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a onder 3o Wabo (uitgebreide afwijkingsprocedure). Voor het doorlopen van de betreffende procedure is de voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het plangebied betreft een deel van het pand Rooseveltstraat 82 en omringende gronden. In Bijlage 1 is de exacte plancontour weergegeven. Kadastraal maakt het plangebied deel uit van het perceel LEIDEN 01 sectie O 5652.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment het bestemmingsplan 'Leiden Zuidwest' (vastgesteld 20 december 2005). Voor het plangebied, op onderstaande afbeelding globaal weergegeven, geldt de bestemmingen 'Bedrijfsdoeleinden' (Artikel 7).

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00023-0201_0001.png"  
Uitsnede bestemmingsplan 'Leiden Zuidwest'  

Voor de bebouwing is de aanduiding "III" opgenomen, voor de buitenruimte voor het pand de aanduiding "g".

De voor 'Bedrijfsdoeleinden' aangeduide gronden zijn o.a. bestemd voor: bedrijven, bedrijfskantoren, werkplaatsen, magazijnen en showrooms, met de daarbij behorende erven, parkeergelegenheden, bouwwerken geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, water en toegangswegen (art. 7 lid 1).

Voor de locatie Rooseveltstraat 82 zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan (lid 2, onder b). De hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag maximaal 4 meter meer bedragen dan de maximale goothoogte (art. 7 lid 3 onder c). Voor het pand is een maximale goothoogte van 15 meter opgenomen.

De gronden met de aanduiding "g" zijn bestemd voor al dan niet openbare groenvoorzieningen bij de bedrijfsgebouwen, in de vorm van gazons, beplantingen, speelplekken en water (art. 7 lid 2 onder i). Op deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht en het aanbrengen van oppervlakteverhardingen is niet toegestaan behoudens paden, toegangswegen naar gebouwen alsmede terrassen aansluitend aan de bebouwing.

In Hoofdstuk 2 wordt de aanvraag omgevingsvergunning beschreven en hoe deze zich verhoudt tot het vigerende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving projectgebied

Het projectgebied maakt deel uit van een groot perceel met een complex van bedrijfshallen en kantoorruimten aan de rand van het bedrijventerrein Rooseveltstraat. Het bedrijventerrein Rooseveltstraat is een binnenstedelijk industrieterrein uit de jaren '50. Het is een gemengd terrein met divers gebruik: bedrijven, transport, opslag en magazijnen, showrooms, groothandelsbedrijven, grootschalige detailhandel, bedrijfsverzamelgebouwen en kleinschalige industrie.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00023-0201_0002.png"  
Bedrijventerrein Rooseveltstraat  


Het bedrijfsterrein wordt ontsloten door de Rooseveltstraat en heeft een introvert karakter met een rommelige inrichting en achterkanten naar de aangrenzende woonwijken, winkelcentrum Luifelbaan en het water van de Trekvliet. Dit is mede gekomen door de functionalistische ontstaansgeschiedenis om wonen en werken volledig te scheiden en het bedrijfsterrein geheel apart van de woonwijken te zoneren en hier globaal een bedrijfsbestemming aan te geven. Door de perceelsgewijze ontwikkeling en herontwikkeling is het bedrijfsterrein onsamenhangend van karakter geworden met een matige, sleetse openbare ruimte. De bebouwing en perceelsinrichting zijn sober en eenvoudig van aard en de dynamiek in functies en gebruik is relatief hoog.

Het bedrijfsgebouw Rooseveltstraat 82, gebouwd in 1980, betreft het voormalige gebouw van het Leidsch Dagblad. Het pand staat al enkele jaren leeg. Hieronder is een impressie van het betreffende pand weergegeven. In Bijlage 2 zijn meer foto's van de huidige situatie opgenomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00023-0201_0003.png"  
Bestaande situatie (voorgevel en inpandig)  

2.2 Beschrijving aanvraag

De aanvraag betreft in de eerste plaats een functiewijziging naar zakelijke dienstverlening van de begane grond van een deel van het leegstaande bedrijfspand. KPN heeft een nieuwe formule geïntroduceerd, waarin beleving en excellente service centraal staan. In deze nieuwe formule bedient KPN haar zakelijke klanten, MKB, ZZP en klein zakelijk, op het gebied van telecom en ICT. Alle producten en diensten van KPN zijn in een KPN XL vestiging te ervaren, zodat de zakelijke klanten precies weten wat zij aanschaffen. Alle producten worden in de KPN XL exclusief BTW aangeboden.

In de tweede plaats betreft de aanvraag een reparatiewerkplaats, zowel voor de zakelijke klanten als particulieren. Voor particuliere klanten is er een aparte ingang balie en wachtruimte. In onderstaande afbeelding is het beoogde ruimtegebruik uitgesplitst:

  • groen: zakelijke dienstverlening; service en verkoop aan zakelijke klanten
  • rood: reparatiebalie/wachtruimte particulieren
  • oranje: werkplaats + opslag t.b.v. reparatie
  • blauw: overige ruimten; opslag, kantoor (back office); kantine, sanitaire voorzieningen, technische ruimten

De ingang t.b.v. de zakelijk klanten bevindt zich ter plaatse van de groene pijl. De ingang van voor de reparatieruimte is aan de rechterzijde van het gebouw (rode pijl).

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00023-0201_0004.png"  
Beoogde invulling KPN XL Rooseveltstraat 82  

In de derde plaats heeft de aanvraag betrekking op het plaatsen van drie vlaggenmasten van 7m hoog, een wijziging van de pui en het plaatsen van een reclame-uiting boven de ingang.

In de bestaande gevel wordt een nieuwe pui aan de voorzijde van het pand geplaatst. Dit betreft een standaard pui met schuifdeuren. Links en rechts van de pui worden ramen gecreëerd. Het aanzicht van de gevel blijft verder ongewijzigd. Hieronder is een impressie van de nieuwe pui met reclame-uiting weergegeven.Tenslotte zullen er 24 parkeerplaatsen worden aangelegd op het terrein vóór de ingang van KPN. In paragraaf 4.4.2 wordt uitgebreider ingegaan op de parkeersituatie in het projectgebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00023-0201_0005.png"  
Nieuwe pui met reclame-uiting  

2.3 Strijdigheid met bestemmingsplan

In paragraaf 1.3 zijn de uitgangspunten van het vigerende bestemmingsplan 'Leiden Zuidwest' op de projectlocatie weergegeven. De aanvraag omgevingsvergunning zoals beschreven in paragraaf 2.2 is getoetst aan dit bestemmingsplan.

De functie van zakelijke dienstverlening is strijdig met de doeleindenomschrijving van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' (artikel 7 lid 1), evenals de aanleg van de parkeerplaatsen in de bestemming B(g).

Voor het verlenen van de omgevingsvergunning zal dus van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Ten behoeve van de betreffende afwijkingsprocedure (zie Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten) is de voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

Gezien de locatie en omvang van het project, heeft de aanvraag geen raakvlakken met ruimtelijk beleid op Rijksniveau.

In dit hoofdstuk wordt derhalve alleen uitgebreider aandacht besteed aan beleidsstukken van de provincie Zuid-Holland, de regio Holland Rijnland en de gemeente Leiden, voor zover deze relevant zijn voor het plangebied en de voorgenomen ontwikkelingen.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, Ontwikkelen met schaarse ruimte'

Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door PS. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

De structuurvisie wordt jaarlijks geactualiseerd. Op 30 januari 2013 is de Actualisering 2012 vastgesteld door Provinciale Staten.

Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

  • Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
  • Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
  • Divers en samenhangend stedelijk netwerk;
  • Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
  • Stad en land verbonden.

'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening.

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, op 2 juli 2010 door Provincale Staten vastgesteld en geactualiseerd op 29 februari 2012 en 30 januari 2013, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen.

De projectlocatie valt binnen de in de Verordening aangewezen ‘bebouwingscontour’. Daarnaast is artikel 8 - Bedrijventerreinen van toepassing. De aanvraag is niet strijdig met de bijbehorende regels uit de provinciale verordening.

3.2.3 Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland

In de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland zijn drie strategische doelstellingen geformuleerd waarmee de regionale samenwerking op het gebied van bedrijventerreinen wordt vormgegeven. Bij elke doelstelling hoort een aantal afspraken en nader uit te werken acties. De drie strategische doelstellingen zijn:

  • bestaande bedrijventerreinen herstructureren en niet transformeren;
  • voldoende nieuw bedrijventerrein ontwikkelen;
  • samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijventerreinen aanbrengen.


In de bedrijventerreinenstrategie zijn afspraken vastgelegd die de basis vormen voor de gemeenschappelijke strategie. Het doel is te komen tot een gezonde bedrijventerreinenmarkt, met sterke bedrijventerreinen die een drager zijn voor de economie van Holland Rijnland. Dit komt enerzijds neer op het vraaggericht ontwikkelen van voldoende ruimte voor nieuwvestiging, uit-/verplaatsing of uitbreiding van bedrijven. Anderzijds dient het aanbod niet té ruim te zijn, omdat in dat geval de drijfveer voor herstructurering en de prikkel voor zorgvuldig ruimtegebruik ontbreekt. Het profiel en de locatie van de bedrijventerreinen moet daarnaast aansluiten op de specifieke eisen die het bedrijfsleven aan de terreinen stelt.

Eén van de afspraken is het herstructureren en niet transformeren van bestaande bedrijventerreinen. Er wordt daarmee uitgegaan van het zoveel mogelijk behouden van bestaande bedrijventerreinen en deze zo nodig te verbeteren door het opstellen van herstructureringsplannen. Voor bestaande bedrijventerreinen is onder meer het volgende vastgelegd.

Naast de primaire functie als vestigingsplaats voor bedrijven in de hogere milieucategorieën kunnen op bedrijventerreinen in beperkte mate ook andere functies worden toegelaten, zoals kleine zelfstandige kantoren (maximaal 1.000 m2 bvo), perifere detailhandel en leisure. Als vuistregel wordt aangehouden, dat hiervoor maximaal 15 % van het netto oppervlak van een bedrijventerrein kan worden gebruikt. Eventueel door gemeenten wenselijk geachte afwijkingen worden in het Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken afgestemd en besproken. Zowel voor interne zonering als voor planontwikkelingen buiten de bedrijventerreinen moet onverkort worden vastgehouden aan de richtlijnen van de VNG-publicatie ´Bedrijven en Milieuzonering´. Op bedrijventerreinen waar door marktontwikkelingen reeds sprake is van een hoger aandeel kantoren, perifere detailhandel en/of leisure wordt uitgegaan van de feitelijke situatie op 1 januari 2009.

3.2.4 Conclusie provinciaal en regionaal beleid

De aanvraag past binnen het provinciale en regionale beleid en de daaraan gekoppelde regels uit de provinciale structuurvisie en verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

  • de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
  • het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
  • de bereikbaarheid wordt verbeterd;
  • de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
  • de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

Een belangrijke doelstelling die uit deze principes voortvloeit is het optimaal benutten en inrichten van de binnenstedelijke ruimte voor wonen, werken en voorzieningen door transformeren, herstructureren en intensiveren. In de Structuurvisie wordt ook gesproken over herstructurering van (bestaande) bedrijventerreinen. Op dit onderdeel is door de gemeenteraad een nadere uitwerking vastgesteld op 13 maart 2014. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

3.3.2 Beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse regio'

Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse regio' vastgesteld (RV 13.0147). Dit document biedt een toetsingskader voor ruimtelijke initiatieven op werklandschappen, die niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan.

Bedrijventerreinen bieden ruimte aan ondernemers om te ondernemen. Dat is goed voor de Leidse ondernemers en goed voor de stad: goed voor de werkgelegenheid, goed voor de economie en goed voor het voorzieningenniveau. Doel van het beleidskader is ervoor te zorgen dat bedrijventerreinen in Leiden ook in de toekomst aantrekkelijk blijven, zodat ze bij kunnen blijven dragen aan de werkgelegenheid, economie en het voorzieningenniveau van Leiden.

Een werklandschap is een gebied waar het werken centraal staat. Dat kunnen verschillende economische functies zijn, of zelfs een combinatie met wonen. In deze opzet is er meer flexibiliteit mogelijk dan bij de huidige bedrijventerreinen. In het beleidskader worden drie hoofdredenen genoemd waarom de omslag naar werklandschappen nodig is:

  • Trend van verdichten volgen. De trend bij bedrijventerreinen van verdichting in hoogstedelijk gebied en het ontstaan van bedrijventerreinen aan de rand van het stedelijke gebied zal zich doorzetten. Dit is wenselijk. Door deze trend te volgen wordt het makkelijker om regie te blijven geven aan een goede invulling van onze locaties.
  • Werklandschappen zijn duurzaam. Door naar werklandschappen te gaan worden de bestaande locaties duurzamer, zowel voor functies als bebouwing. Daarbovenop drukt intensiever gebruik van bestaande locaties de vraag naar nieuwe locaties. De toegestane functies en bebouwingsmogelijkheden worden verruimd. Daardoor passen meer initiatieven op onze werklandschappen en is er meer ruimte voor de zittende bedrijven. Dit zorgt er voor dat deze locaties langer aantrekkelijk blijven voor een bredere doelgroep. Tevens wordt op deze wijze eigenaren de mogelijkheid voor waardecreatie gegeven.
  • Met werklandschappen is meer maatwerk mogelijk. Dit gebeurt in de vorm van werklandschapprofielen toegewezen aan de bedrijventerreinen. Er kan een betere kwalitatieve verdeling worden gemaakt tussen de verschillende bedrijventerreinen / werklandschappen in Leiden en de Leidse regio. Met de huidige verdeling van bedrijventerreinen gaat dit slechter, vanwege het beperkte onderscheid tussen monofunctionele, generieke bedrijventerreinen onderling.


Samengevat levert 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen' drie zaken op: mogelijkheden voor de economie om te groeien; mogelijkheden voor groei in de werkgelegenheid en tot slot mogelijkheden voor meer verscheidenheid aan aanbod van functies en voorzieningen.

De locatie Rooseveltstraat 82 is gelegen op bedrijventerrein Rooseveltstraat, in het gebied 'Kop Rooseveltstraat (vm. Leidsch Dagbladlocatie)'. Het bedrijventerrein aan de Rooseveltstraat heeft volgens het beleidskader een matig gedifferentieerd profiel. Dit houdt in de basis in dat het type bedrijven behouden dient te blijven met een matige verruiming van andere mogelijkheden. De Rooseveltstraat is een gemengd terrein met vooral bouwbedrijven, groothandel, distributie en autobedrijven. Een klein deel van het bedrijventerrein (gebied ten westen van de Rooseveltstraat) biedt ruimte om functies toe te laten in de sectoren leisure en zakelijke dienstverlening. Op de kop van de Rooseveltstraat is een representatieve uitstraling gewenst. Nieuwe functies dienen altijd te worden beoordeeld op gevolgen voor verkeersafwikkeling en bereikbaarheid.

3.3.3 Conclusie gemeentelijke beleid

De aanvraag past binnen opgave uit de structuurvisie om bestaande bedrijventerreinen te herstructureren. Deze opgave is verder uitgewerkt in het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse regio' Met de vestiging van KPN wordt invulling gegeven aan de wens om meer functies, zoals zakelijke dienstverlening, toe te laten op de locatie. Bovendien is het weer in gebruik nemen van een leegstaand pand op deze representatieve locatie wenselijk.

Hoofdstuk 4 Motivering afwijking bestemmingsplan

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd waarom van het bestemmingsplan wordt afgeweken. In het vorige hoofdstuk is de aanvraag reeds getoetst aan het relevante beleid. Hierna zal worden ingegaan op de ruimtelijke, milieukundige en overige omgevingsaspecten.

4.2 Economische zaken

Zoals in paragraaf 3.3.2 is beschreven, wordt met de vestiging van KPN invulling gegeven aan de wens om meer functies, zoals zakelijke dienstverlening, toe te laten op bedrijventerrein Rooseveltstraat. Bovendien is het weer in gebruik nemen van een leegstaand pand op deze representatieve locatie wenselijk.

4.3 Stedenbouwkundige inpassing

Gebiedsvisie Zuidwest

Voor Leiden Zuidwest is door de Gemeenteraad in 2009 een stedenbouwkundige gebiedsvisie vastgesteld. Het bedrijventerrein vormt binnen de visie een uitzonderingsgebied. Ruimtelijk is het voorstel het bedrijfsgebied te revitaliseren om los te komen van het huidige eenzijdige, monofunctionele karakter, het gesloten en introverte karakter, ligging met achterkanten naar buiten en matige ruimtelijke kwaliteit van bedrijfsvastgoed en de buitenruimte. De stedenbouwkundige visie richt zich op versterken van randen van gebieden aansluitend op andere gebieden en de omliggende wegen (Voorschoterweg) en waterlijnen (Trekvliet). Belangrijke ruimtelijke elementen zijn hierbij: oriëntatie van voorgevels naar de openbare ruimte (geen achterkanten), situering van hoogwaardige functies naar de buitenruimte toe, duidelijke rooilijnen voor bebouwing, aandacht voor overgang privé-openbaar, toegankelijkheid en verblijfskwaliteit van de openbare ruimte (zowel voor de onbebouwde profielen tussen bebouwing als voor de groenstroken).

Projectlocatie

De projectlocatie heeft een strategische ligging aan de rand van een bedrijventerrein, gelegen op de hoek van de kruising Rooseveltstraat en Voorschoterweg. De bestaande bebouwing in twee lagen staat achter op de hoekkavel. Het grootste deel van de hoekkavel is onbebouwd en is ingericht als parkeerterrein. In de directe omgeving bevinden zich een aantal bedrijven, een bouwmaat, wasstraat en een ‘selfstorage’.

De functiewijzing binnen bestaande bebouwing heeft geen stedenbouwkundige impact. De KPN vestiging voor zakelijke dienstverlening past goed bij deze locatie. Hierdoor wordt de leegstand in het gebied tegengegaan en wordt de positie en de kwaliteit van het monofunctionele bedrijventerrein verbeterd.

4.4 Verkeer en parkeren

4.4.1 Verkeer

Bezoekers

Op basis van ervaringscijfers van KPN in vergelijkbare steden worden gemiddeld 600 zakelijke klanten per week verwacht. Dit komt neer op gemiddeld 100 bezoekers per dag en 10 bezoekers per uur. Een bezoeker is gemiddeld een half uur tot een uur in de vestiging aanwezig.

Ontsluiting

De locatie is per openbaar vervoer goed bereikbaar. Het NS-station Lammenschans bevindt zich op loopafstand, evenals een bushalte met directe verbinding naar NS-station Leiden Centraal.

De verwachting is echter dat de meeste zakelijke klanten met de auto zullen komen. De locatie is per auto goed bereikbaar via de A4 (Amsterdam - Den Haag/Rotterdam) en de N11 en vervolgens de Voorschoterweg - Rooseveltstraat.

Aanpassingen kruising Rooseveltstraat-Voorschoterweg

McDonald's heeft een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de realisatie van een restaurant in het westelijke deel van het pand Rooseveltstraat 82. In verband met het extra verkeer dat door deze ontwikkeling wordt gegenereerd zal het kruispunt Rooseveltstraat-Voorschoterweg worden aangepast. Het gaat dan met name om het extra afslaande verkeer van het restaurant over de Rooseveltstraat naar de Voorschoterweg. Tevens wordt de Jacob van Campenlaan vanaf de Rooseveltstraat afgesloten voor verkeer. Voor deze aanpassingen is een apart verkeersbesluit genomen dat gelijktijdig met de ontwerp omgevingsvergunning voor McDonald's ter inzage ligt vanaf 23 april 2014.

Conclusie verkeer

Gezien het bovenstaande heeft de vestiging van KPN geen negatieve effecten op de verkeerssituatie op de ontsluitingswegen in de directe omgeving. De bezoekersaantallen zijn gering. Bovendien wordt ten behoeve van de realisatie van McDonald's het kruispunt Rooseveltstraat-Voorschoterweg aangepast, waardoor de verkeerssituatie verbetert ten opzichte van de huidige situatie.

4.4.2 Parkeren

Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

Parkeerbehoefte beoogde ontwikkeling

Het projectgebied ligt in het gebied 'schil van Leiden'. Het pand Rooseveltstraat 82 staat inmiddels meer dan vijf jaar leeg, waardoor de parkeervraag in de oude situatie op 0 wordt gesteld.

Voor zakelijke dienstverlening wordt gerekend met een parkeernorm van 2,5 parkeerplaatsen per 100 m2 b.v.o. (bruto vloeroppervlak). Het b.v.o. voor KPN bedraagt 775 m2, wat betekent dat dit een parkeervraag van 20 parkeerplaatsen oplevert. Op het terrein voor de ingang van KPN worden 24 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarmee in beginsel aan de parkeerbehoefte wordt voldaan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00023-0201_0006.png"  
Nieuwe parkeersituatie in het plangebied  

Samenhang met andere functies op de locatie Rooseveltstraat 82

Naast de beoogde vestiging van KPN, is McDonald's voornemens in het andere deel van het pand Rooseveltstraat 82 een restaurant te realiseren. Ook is er nog leegstaande kantoorruimte aanwezig op de tweede etage van het pand, die mogelijk in de toekomst wel weer in gebruik wordt genomen. Voor deze drie functies is een integrale parkeerbalans opgesteld. Aangezien KPN (en de kantoorruimte) hoofdzakelijk op werkdagen overdag een parkeerbehoefte oplevert en McDonald's meer in de avonden en in het weekend, kan voor de locatie Rooseveltstraat 82 als geheel de dubbeltelling uit de CROW normering worden toegepast. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte per functie aangegeven op verschillende momenten van de dag/week.

Tabel: parkeerbehoefte Rooseveltstraat 82  
afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00023-0201_0007.png"  

Op het maatgevende (drukste) moment op de locatie Rooseveltystraat 82 bedraagt de maximale totale parkeerbehoefte 56 parkeerplaatsen. Er zullen in totaal 58 parkeerplaatsen worden aangelegd, zoals op bovenstaande afbeelding is weergegeven. Daarmee is er voor alle functies op de locatie, op elk moment van de dag/week, voldoende parkeergelegenheid op de locatie.

4.5 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan niet genoemd in deze bijlage. Een m.e.r. beoordeling of plan M.E.R. is niet nodig.

4.6 Milieu

4.6.1 Bodem

Voor de functieverandering binnen bestaande bebouwing en de herinrichting van het buitenterrein is een bodemonderzoek niet noodzakelijk.

4.6.2 Externe veiligheid

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Rijksweg A4

De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel een afstand van ruim een kilometer. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Het plan heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid.

N206

De locatie ligt in het effectgebied van de N206 (Voorschoterweg en Churchilllaan). Deze weg wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen: brandbare vloeistoffen (LF1 en LF2), toxische vloeistoffen (LT1 en LT2) en brandbare gassen (GF3).

Volgens het Routeringsbesluit van Leiden mogen routeplichtige gevaarlijke stoffen, zoals GF3, alleen 's nachts over de Voorschoterweg getransporteerd worden. De Churchilllaan is niet opgenomen in het Routeringsbesluit. Over de Churchilllaan mogen dus geen routeplichtige gevaarlijke stoffen getransporteerd worden.

Plaatsgebonden risico

Er is geen PR 10-6 contour aanwezig ter plaatse van het plangebied. Het transport van gevaarlijke stoffen langs het plangebied levert geen beperkingen op voor wat betreft de ontwikkeling van het plan.

Groepsrisico

Gezien het aantal personen (personeel/bezoekers) levert de hoogte van het groepsrisico geen beperkingen op ten aanzien van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen.

Conclusie

Externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor het plan.

4.6.3 Geluid

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. De voorliggende omgevingsvergunning voorziet niet in een nieuwe geluidsgevoelige bestemming.

De vestiging van een KPN XL vestiging geeft geen extra geluidsbelasting naar de omgeving ten opzichte van de huidige situatie.

Er zijn geen belemmeringen op het gebied van geluid.

4.6.4 Luchtkwaliteit

Bij de start van een project moet onderzocht worden of de ontwikkelingen effect hebben op de luchtkwaliteit. Hierbij moet aannemelijk gemaakt worden, dat luchtkwaliteit ‘niet in betekende mate’ aangetast wordt. Daartoe is een algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. ‘Niet in betekende mate’ is sinds de inwerkingtreding van het nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL) gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10.

In de “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” wordt aangegeven op welke manier snel kan worden vastgesteld of de bijdrage van een nieuwbouwproject op de luchtkwaliteit valt onder de term 'niet in betekende mate'.

Zoals in paragraaf

Met de NIBM-tool is een worst-case berekening gemaakt met 1000 voertuigbewegingen per dag. De grens voor Niet In Betekende Mate (NIBM) ligt op 1,2 µg/m3 en wordt hierdoor niet overschreden. Aangezien uit ervaringscijfers van KPN blijkt dat er gemiddeld 600 bezoekers per week worden verwacht, zullen de werkelijke cijfers lager uitkomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00023-0201_0008.png"  
Uitvoerscherm NIBM-tool  

De bijdrage van het extra verkeer als gevolg van dit plan is "niet in betekende mate". Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Er is geen nader onderzoek nodig.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de dichtstbijzijnde drukke doorgaande weg de Voorschoterweg nabij de Rooseveltstraat in 2011 respectievelijk 36,3 µg/m3 en 26,3 µg/m3 (zonder zeezoutaftrek) bedragen. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014. Het plan is `niet in betekenende mate` en voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. 

Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor realisatie van het plan.

4.7 Water

Water en ruimtelijke ordening

Water en ruimtelijke ordening hebben alles met elkaar te maken hebben. Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

Water in Leiden

Leiden bestaat uit een netwerk met doorgaande waterstructuren en verbindingen met de regio. Deze structuren hebben veelal de ruimtelijke structuur van de stad bepaald. De verschillende waterstructuren zijn opgebouwd uit verschillende elementen: de Rijn, stadsgrachten, singels, vaarten, kanalen en waterwegen.

Het oppervlaktewater heeft tegenwoordig in het stedelijk gebied meerdere functies: de belangrijkste (fysieke) functie is de afvoer en berging van water en daarmee het voorkomen van wateroverlast in het stedelijk gebied. Dat is een waarborg voor een veilige woon- en werkomgeving.

Andere functies zijn: de recreatieve functie: water zorgt voor beleving in de stad. Het is mogelijk om er op verschillende manieren op en langs te recreëren; de economische functie: water zorgt voor een hogere waardering van de omgeving, vastgoed in de nabijheid heeft bijvoorbeeld een hogere waarde; ecologische functie: water is een belangrijk onderdeel van de ecologische structuur van een stad; historische functie: Leiden is ontstaan door het water en dat is te zien aan de structuur.

Keur en Beleidsregels

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem.

De "Keur en Beleidsregels" maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

  • Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
  • Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
  • Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).


De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Verharding onbebouwde gronden

Het Hoogheemraadschap hanteert bij nieuw ingediende plannen een oppervlaktecriterium van 500 m². Dit houdt in dat watercompensatie is vereist als sprake is van een nieuwe verharding van 500 m² of meer. Het verharde oppervlak dient dan binnen het plangebied of elders te worden gecompenseerd.

Watertoets plangebiked

De toename van de verharding (aanleg parkeerplaatsen) voor voorliggende aanvraag bedraagt niet meer dan 500 m2. Watercompensatie is derhalve niet noodzakelijk.

4.8 Archeologie

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. Voor dit gebied geldt het bestemmingsplan Archeologie. Dit bestemmingsplan heeft twee doelen. Het eerste doel is het opnemen van de bescherming van archeologisch erfgoed in de vigerende bestemmingsplannen van Leiden die deze bescherming nog niet bevatten. Het tweede doel is dat dit bestemmingsplan zorgt voor eenduidige regels voor bescherming van archeologische waarden in de moderne plannen die al een eigen methodiek hebben.

Archeologie in relatie tot de aanvraag

Het plan voor de functiewijziging van een bedrijfsgebouw tot KPN XL vestiging ligt in een zone waarvoor op grond van het Paraplubestemmingsplan Archeologie de dubbelbestemming Waarde- Archeologie 5 geldt (gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels). De voor Waarde-Archeologie 5 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 250 m2 en dieper dan 50 cm.

Het aanleggen van de parkeerplaatsen betreft geen bodemingreep die dieper reikt dan 50 cm. Derhalve is er geen nader archeologisch onderzoek noodzakelijk en zijn er geen archeologische belemmeringen om het plan uit te voeren.

4.9 Natuurwaarden

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Flora- en Faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden in 2005 een dergelijk document opgesteld. Bij B&W-besluit van 4 december 2012 is de gedragscode uit 2005 vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is goedgekeurd door het Ministerie van LNV en geldig tot en met 2015.

De gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en Faunawet.

Natuurwaarden in relatie tot de aanvraag

Er zijn niet direct aanwijzingen dat er beschermde dier- of plantensoorten voorkomen binnen het plangebied. Op dit moment is het is niet te verwachten dat de uitvoering van dit plan leidt tot overtreding van de verboden als genoemd in artikel 8 t/m 12 van de Flora en Faunawet.

Mocht echter tijdens de werkzaamheden toch vaste rust- en verblijfplaatsen worden tegenkomen (bijv. van vleermuizen of vogels) dan zal de aanvrager dit melden aan de gemeente en dient te worden onderzocht of de werkzaamheden effect hebben op voorkomende beschermde dier- of plantensoorten. Mocht vervolgens uit het ecologisch onderzoek blijken dat een negatief effect op een of meerdere beschermde soorten niet is uit te sluiten, dan zal er alsnog een ontheffing (Flora- en faunawet) moeten worden aangevraagd.

4.10 Kabels en leidingen

In de (omgeving) van het plangebied zijn verschillende kabels en leidingen aanwezig. Indien er kabels en leidingen moeten worden verlegd, dan zal er overlegd worden met de betrokken nutsbedrijven. De aanwezigheid van kabels en leidingen hebben geen gevolgen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.11 Conclusie

De functiewijziging van bedrijfsruimte naar zakelijke dienstverlening, en de daarmee gepaard gaan ingrepen an het gebouw en de buitenruimte, zijn een wenselijke ontwikkeling op de locatie, passend binnen het geldende beleid. Er zijn geen stedenbouw-, verkeers- of mileukundige belemmeringen of overige omgevingsaspecten waarom geen medewerking aan het plan verleend zou kunnen worden.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

  • indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
  • indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
  • indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

De ingediende aanvraag om omgevingsvergunning is strijdig met het vigerende bestemmingsplan Leiden Zuidwest. Voor dit bouwplan is in het Besluit Omgevingswet (Bor) geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridische - planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3º van de Wabo (en de uitgebreide procedure als bedoeld in de Awb).

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Iedereen kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren of worden er geen zienswijzen ingediend, dan kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit de omgevingsvergunning worden verleend.

Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning. De omgevingsvergunning treedt in werking één dag na afloop van de beroepstermijn, mits er beroep is ingesteld of een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend. Dan treedt de omgevingsvergunning pas in werking op het moment dat op het beroep of het verzoek om voorlopige voorziening is besloten.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een vvgb van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

De raad van Leiden heeft een lijst met categorieën van gevallen vastgesteld (RV10.0122 en aangevuld RV13.0108) waarvoor wel of geen vvgb is vereist.

Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan. Wanneer 5 of meer belanghebbenden binnen 4 weken na publicatie van de aanvraag een negatieve reactie indienen, is wel een vvgb vereist.

Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is kleiner dan 1.000 m2 bvo kantoor- bedrijfs- of commerciele ruimte. Er zijn minder dan 5 reacties naar aanleiding van de publicatie van de aanvraag binnengekomen. Een verklaring van geen bedenkingen is derhalve niet vereist.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De aanvrager van het plan is huurder van de grond waarop het bouwplan gepland is. De bouwkosten van het bouwplan komen voor rekening van de aanvrager. Het plan valt niet onder de gevallen zoals genoemd in artikel 6.2.1. Bro, omdat het plan niet voorziet in de verbouwing van een gebouw van meer dan 1500 m2. Op het project is daardoor de zogenaamde grexwet niet van toepassing: er hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld.

De gemeente is op een aantal manieren echter financieel verbonden aan het project. Voor het opstellen en in procedure brengen van de noodzakelijke planologische maatregelen en overige gemeentelijke apparaatskosten worden leges verhaald op basis van de Legesverordening.

Voor het eventuele verhalen van (planschade) kosten, is een planschadeovereenkomst afgesloten tussen de gemeente Leiden en de aanvrager.

De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project. De gemeente Leiden zal
geen investeringen doen.


Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan voldoende aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze perioe van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

De ontwerp omgevingsvergunning alsmede de ontwerp verklaring van geen bedenkingen zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen. Op deze manier kunnen belangen die bij de uiteindelijke besluitvorming betrokken moeten worden ingebracht worden.

De beantwoording van eventuele zienswijzen vindt plaats in een zienswijzennota. Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot al dan niet verlening van de omgevingsvergunning.