direct naar inhoud van Ruimtelijke onderbouwing
Plan: Zijlhof
Status: ontwerp
Plantype: omgevingsvergunning
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.OV00010-0201

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 30 maart 2012 is een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente Leiden. Het plan betreft de herinrichting van en de bouw van tien woningen op het binnenterrein achter Zijlsingel 10, het voormalige Zwartsterrein aan de Zijlsingel. Het plan is geregistreerd onder nummer BV 120521.
Het binnenterrein is kadatraal bekend onder sectie K, nummer 5646.

1.2 Begrenzing Plangebied

Het plangebied bestaat uit het voormalige Zwartsterrein. Het betreft een binnenterrein van ca. 1.800 m2 gelegen tussen de Van Galenstraat, Munnikenstraat, Waardstraat en Zijlsingel. Het binnenterrein heeft de naam 'Warmoezierhof' gekregen.

Het plangebied is als bijlage opgenomen.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan "De Waard".

Naam bestemmingsplan   Vastgesteld   Uitspraak Raad van State    
De Waard   26-4-2012   20-2-2013    

Het oude bestemmingsplan voor het plangebied was 'Zeeheldenbuurt'. Binnen het plangebied golden de bestemmingen Verblijfsgebied en Bedrijven B1, respectievelijk artikel 13 en 8 regels van het bestemmingsplan. Het bouwen van woningen op deze locatie was strijdig met dit bestemmingsplan, omdat de bouw van woningen niet past binnen de bestemmingen, die voor de gronden golden.
Realisatie van het plan onder dit oude bestemmingsplan was alleen mogelijk geweest na een uitgebreide procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3 Wabo.

Het nieuwe bestemmingsplan voor het gebied, bestemmingsplan De Waard, is een conserverend bestemmingsplan, waarin het binnenterrein met bouwvlakken voor de bestaande bebouwing en met de bestemming Bedrijven is opgenomen. Het plan is ook strijdig met dit bestemmingsplan.
Realisatie van het plan onder het bestemmingsplan is alleen mogelijk na een uitgebreide procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3 Wabo.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Geschiedenis plangebied

De Zeeheldenbuurt
In de periode 1896 tot 1907 zijn door particulieren enkele straatplannen met woningen gerealiseerd, onder andere de Waardstraat. In 1907 werd een "uitbreidingsplan" van kracht, waaraan alle particuliere projecten moesten voldoen. Hierna is vooral door woningbouwverenigingen in het gebied gebouwd. De Christelijke woningbouwvereniging "Eensgezindheid" heeft enkele projecten op gronden achter de Zijlsingel gerealiseerd samen met de architecten Fonteyn en Van der Heyden. Op verzoek van deze vereniging zijn de straten vernoemd naar Nederlandse zeehelden. Na 1935 namen de bouwactiviteiten door de economische crisis af en is alleen nog door particulieren gebouwd. Na de crisis is de woningbouw niet meer van de grond gekomen, waardoor tot op heden de wijk een onvoltooide stedenbouwkundige structuur heeft.

Het plangebied is op dit moment deels bebouwd, deels onbebouwd. Het terrein heeft het karakter van een bedrijfsgebied met enkele schuren en werkplaatsen bestaande uit één bouwlaag met (deels) een kap alsmede een erf. Het terrein wordt voornamelijk gebruikt als opslagterrein.
Op het terrein bevinden zich nu geen woningen. De toegang tot het terrein vindt plaats via een ontsluiting aan de Zijlsingel, tussen Zijlsingel 6 en Zijlsingel 10 in.
Aan de randen van het gebied bevindt zich groen in de vorm van boom- en struikbeplanting.

2.2 Beschrijving plan

Inleiding
Voor het binnenterrein achter Zijlsingel 10 zijn verschillende bouwplannen bij de gemeente ingediend (juni 2008, februari 2009). De plannen zijn aangepast na overleg met de gemeente en met de omwonenden.

Het onderhavige plan omvat de bouw van tien woningen op het binnenterrein achter Zijlsingel 10. Negen woningen worden uitgevoerd als grondgebonden woning, één woning wordt uitgevoerd als appartement. De woningen worden gesitueerd rond een binnenterrein in een hofjesstructuur. Dit binnenterrein wordt ingericht als verblijfsgebied en wordt voor een groot deel autovrij. De benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein aangelegd. Zij komen in het voorste deel van het binnenterrein nabij de in-/uitrit en onder het appartement.

Woningen
De woningen hebben allen een gebruiksoppervlakte van 49,7 m2. De eengezinswoningen beschikken over een beperkte privétuin aan de achterzijde. Het appartement heeft een buitenruimte in de vorm van een terras van 15 m2.
Aan de voorzijde grenzen de woningen aan het autovrije binnenterrein. De woningen zijn twee bouwlagen hoog en hebben daarmee een maximale bouwhoogte van 6,3 meter.
Tussen de bestaande woningen aan de Zijlsingel en de nieuwe woningen komt een achterpad voor de woningen aan de Zijlsingel.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

In hoofdstukken 3 wordt stilgestaan bij de relevante ruimtelijke beleidskaders.

De realisatie van het onderhavige project heeft geen raakvlakken met ruimtelijk beleid op Europees, nationaal en provinciaal niveau, omdat de schaal van het project te klein is om op de betrokken belangen van invloed te zijn. In de onderstaande beleidsafwegingen zijn deze beleidskaders daarom niet meegenomen.

3.1 Gemeentelijk beleid

3.1.1 Structuurvisie Leiden 2025

De Structuurvisie Leiden 2025 is vastgesteld op 17 december 2009 en herzien bij raadsbesluit (RV 11.0104) op 1 december 2011, is een zelfbindend beleidsdocument voor de gemeente Leiden. De structuurvisie schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en structuur van de stad tot 2025. Dit beleidsdocument behandelt gewenste woningbouwlocaties en het type woonmilieu per locatie, benoemt belangrijke infrastructurele projecten en gaat in op belangrijke stedelijke ontwikkelingen en ruimtelijk beleid.

Toepassing op onderhavig bouwplan
Het gebied De Waard is in de Structuurvisie opgenomen als een gebied ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen. De wijk is verdeeld in een woongebied en een bedrijventerrein, gescheiden door een breed plantsoen. De nieuwe ontwikkelingen betreffen vooral de overgang van bedrijventerrein naar woningbouw

Het woongebied is een combinatie van particulier bezit en van corporatie bezit. Het woongebied is aan vernieuwing toe. De corporatie bereidt de renovatie voor zijn huizen voor.

Met de realisatie van dit bouwplan zal een bedrijfsgebied wijzigen naar woongebied. Langs de Zijlsingel is particulier woninggebied afgewisseld met bedrijven. Met dit bouwplan zal de woonfunctie ter plekke versterkt worden.
Het bouwplan past in de Structuurvisie.

3.1.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030

In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren.

Toepassing op onderhavige bouwplan
Realisatie van dit bouwplan is een inbreiding van woningen in een open binnenterrein. Het plan zal woonruimte aan het Leidse woningbestand toevoegen. Zo draagt het plan bij aan de tweede pijler van de Ontwikkelingsvisie.
Het bouwplan past binnen de Ontwikkelingsvisie.

Hoofdstuk 4 Onderzoeken

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk van de ruimtelijke onderbouwing worden gemaakte keuzes gemotiveerd. Per sectoraal onderwerp is een paragraaf opgenomen, waarin eerst kort het toetsingskader, bijvoorbeeld een wet of beleid, wordt aangegeven. Daarna worden de voor dit plan uitgevoerde onderzoeken besproken, gevolgd door een conclusie.

4.2 Archeologie

4.2.1 Beleidskader

Nota Cultureel Erfgoed

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden, vastgelegd in de door de raad op 20 december 2005 vastgestelde Nota Cultureel Erfgoed, is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt, moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen.

De Leidse bodem is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. De gebieden met archeologische waarden en/of verwachtingen zijn aangegeven op de plankaart van de bestemmingsplannen met de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 1” tot en met “Waarde – Archeologie 7”. Voor gebieden met Waarde – Archeologie 1 geldt de vergunningplicht van artikel 11 van de Monumentenwet 1988. Voor de gebieden met Waarde Archeologie 2 -Waarde Archeologie 7 zijn in het bestemmingsplan de maximale oppervlakte en de maximale diepte aangegeven waarbinnen de grond verstoord mag worden zonder dat voor de verlening van een omgevingsvergunning archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Geschiedenis plangebied
Landschappelijke context:
Geologisch gezien ligt het plangebied op geulafzettingen van de Rijn. Het plangebied is gelegen tussen twee takken van de Rijn, die in het centrum van Leiden weer samenkomen. Het eiland tussen de twee Rijnarmen is gevormd door mariene kleidekken die waarschijnlijk vlak voor het begin van de jaartelling zijn opgeslibd. Hierop ligt een pakket rivierafzettingen dat bestaat uit zandige kleien. T.a.v. geomorfologie en bodems zijn voor het plangebied geen gegevens voorhanden.

Bewoningsgeschiedenis:
In de nabijheid van het terrein aan de Zijlsingel is één vondstwaarneming bekend. Op een perceel aan de Trompstraat / Tasmanstraat zijn de resten van een vroegmiddeleeuws graf gevonden (waaronder een bronzen fibula met emailversiering). Tevens zijn in de directe omgeving hiervan vondsten gedaan van een ijzeren zwaard, menselijk botmateriaal en enkele zwarte versierde potscherven, die wijzen op een Frankische of Karolingische begraafplaats.

Gedurende de Middeleeuwen heeft het perceel aan de Zijlsingel dienst gedaan als akker- of weidegronden. Het gebied is voor zover bekend grotendeels onbebouwd gebleven. Op de kaart van W.J. van Campen uit 1850 staat direct links van het perceel een boerderij getekend. Pas in de loop van de 20e eeuw is het gebied dicht bebouwd geraakt.

Een cultuurhistorisch object in de nabijheid is het Minnebroedersklooster, dat zich ten zuiden van het perceel bevond, aan de oever van de Nieuwe Rijn. Dit klooster werd gesticht in 1445. Het klooster herbergde maximaal 20 kloosterlingen en had daarom naast een kapel een aantal cellen (kleine gebouwtjes) en een hoofdgebouw. Het klooster is gesloopt in 1572. De belangrijkste gebouwen van het klooster zijn ten dele vergraven tijdens de aanleg van de stadsuitbreiding van 1659 en liggen ten dele onder het talud van de begraafplaats aan de Groenesteeg.

Beoordeling plangebied
De woningen op het Zwartsterrein worden gebouwd in een zone, waarvoor op grond van het bestemmingsplan De Waard 2012 de dubbelbestemming Waarde- Archeologie 5 (gebieden met een hoge archeologische verwachting buiten de singels) geldt. De voor Waarde-Archeologie 5 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Het plangebied heeft een omvang van circa 1800 m2. Volgens het bouwplan zal de bodem verstoord worden over een oppervlakte van tenminste 800 m2. In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 250 m2 en dieper dan 50 cm. Bij uitvoering van de plannen worden deze criteria overschreden.
Voor de verlening van de omgevingsvergunning (voorheen archeologische aanlegvergunning), heeft de aanvrager inventariserend archeologisch booronderzoek onder toezicht van de afdeling Monumenten & Archeologie van de gemeente Leiden laten uitvoeren.

Het door de aanvrager aangeleverde archeologische onderzoeksrapport is door de afdeling Archeologie beoordeeld. De afdeling heeft geconcludeerd dat geen vervolgonderzoek nodig is. Archeologie vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige bouwplan.

Bij de verlening van de vergunning zal de volgende tekst opgenomen worden:
Melding toevalsvondst:
Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de afdeling Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr. 071-5167950. De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

De Flora- en faunawet, die voorziet in de bescherming van bedreigde en van nature in Nederland voorkomende flora- en faunasoorten, is gekoppeld aan de Europese Habitatrichtlijn. Op basis van de Flora- en faunawet is het in Nederland verboden de habitat van bepaalde bedreigde dier- en plantsoorten te verstoren. Van een verstoring van dergelijke habitats of andere nadelige effecten op beschermde natuurwaarden kan onder andere sprake zijn door de kap van bomen, sloop van gebouwen of storten en afgraven van gronden.

Het bevoegd gezag is in eerste instantie verantwoordelijk om vast te stellen of bij het uitvoeren van een project sprake is van de verstoring van bedreigde dier- en plantsoorten. Wanneer dit het geval is dient te worden vastgesteld of de verstoring in voldoende mate kan worden gemitigeerd (bijvoorbeeld door verstoring buiten broed- of slaapseizoenen van de bedreigde diersoorten te laten plaatsvinden) of gecompenseerd (bijvoorbeeld door alternatieve, gelijkwaardige locaties beschikbaar te stellen voor habitats van bedreigde soorten).

4.3.2 Onderzoeksresultaten

De locatie van het bouwplan is momenteel in gebruik als binnenterrein met enkele oudere gebouwen en beperkte begroeiing. Dit terrein kan een rol binnen de stadsnatuur, omdat het een verblijfplaats is voor beschermde dieren volgens de Flora- en faunawet, zoals vleermuizen, huismus en gierzwaluw.
Het bureau Els&Linde (ecologisch onderzoek d.d. augustus 2012 ) heeft in het plangebied een quick scan naar de aanwezigheid van beschermde soorten uitgevoerd. In het plangebied zijn niet direct aanwijzingen dat er beschermde dier- of plantensoorten voorkomen.

Mocht u tijdens de werkzaamheden vaste rust- en verblijfplaatsen tegenkomen (bijv. van vleermuizen of vogels) dan is de aanvrager verplicht dit te melden aan de vergunningverlener en te (laten) onderzoeken of uw werkzaamheden effect hebben op deze beschermde dier- of plantensoorten.

4.4 Kabels en Leidingen

In het plangebied zijn kabels en leidingen aanwezig die als huisaansluitingen dienen, maar daar worden bij dit bouwplan geen problemen bij verwacht.
Bij het verrichten van werkzaamheden aan de inrit van het plangebied moet rekening gehouden worden met een gasleiding onder hoge druk van de firma Liander. Uiteraard moet vooraf overlegd worden met de betrokkenen (kabels en leidingen eigenaren) i.v.m. het eventueel verleggen van kabels en leidingen.

4.5 Milieu

Het bouwplan is door de Omgevingsdienst West-Holland beoordeeld op de milieuaspecten bedrijven en milieuzonering, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. De aspecten bedrijven en milieuzonering, luchtkwaliteit en externe veiligheidsaspecten vormen geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.
Voor de beoordeling van het aspect bodem is onderzoek verricht.

4.5.1 Onderzoeksresultaten bodem

Op de locatie van het bouwplan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door onderzoeksbureau IDDS (rapport 07109293//GG/rap1, 18 december 2007). Sterke verontreinigingen met PAK zijn in diverse bodemlagen aangetroffen. Gezien het toekomstige gebruik voor woondoeleinden en de PAK verontreinigingen was de Omgevingsdienst van oordeel dat een nader onderzoek naar de ernst en omvang van de bodemverontreiniging met PAK vereist was. In augustus 2012 (kenmerk 14241) is een actualisatie bodemonderzoek door MOL ingenieursbureau uitgevoerd. De Omgevingsdienst West-Holland heeft ook dit rapport beoordeeld. In dit onderzoek is geen PAK-verontreiniging teruggevonden in de bodem. Wel zijn lichte tot sterke verontreiniging aan lood, koper en zink in boven- en ondergrond aangetroffen. Er zijn geen asbestverdachte materialen gevonden op maainiveau en in de bodemmonsters.

De aanvrager heeft bij de Omgevingsdienst een melding voor de bodemsanering ingediend. De Omgevingsdienst heeft deze melding goedgekeurd.

4.6 Stedenbouwkundige inpassing

Locatie
De locatie van het bouwplan is onderdeel van het stadsdeel De Waard. De Waard is verdeeld in een vooroorlogs woongebied en een bedrijventerrein in het oostelijk deel. De planlocatie bevindt zich aan de rand van het woongedeelte van de Waard. Het plangebied is een binnenterrein. Het wordt ingeklemd door de bebouwing aan de singel, woonbebouwing van de Waard, te weten de Waardstraat, Munnikenstraat en Van Galenstraat. De woonbebouwing in de Waard bestaat uit seriematig ontwikkelde rijwoningen van één of twee lagen met kap. De percelen aan de Waardstraat hebben een erg ondiepe achtertuin.

Ingediend bouwplan
Het plan omvat nieuwbouwwoningen in een hofjesstructuur op het binnenterrein. De woningen zijn zo geplaatst dat een redelijke afstand tot de belendende percelen is gecreëerd. De ruimte van het binnenterrein is erg beperkt en het profiel van de binnenstraat erg smal (6,2 meter). Het hoekappartement is verschoven, zodat er een L-vorm ontstaat. Dit geeft het plan een heldere stedenbouwkundige opzet.
In de hoek wordt onder een appartement geparkeerd, waardoor de entree van de locatie vanaf de singel niet langer door parkeren wordt gedomineerd.
Het gehele terrein wordt omkaderd door een muur. Dit voorziet het plan van een uniforme afscheiding.

Rolcontainers
Volgens afspraak is het binnenterrein eigendom van de Vereniging van Eigenaren (de VVE), en wordt deze ook door de VVE beheerd.
In het bouwplan is op eigen terrein een stallingsplaats voor rolcontainers opgenomen. De meeste huizen van het bouwplan zullen geen brandpoorten hebben, zodat minicontainers niet mogelijk zijn. De nu aanwezige containers op de Zijlsingel zijn afgestemd op de huidige gebruikers en hebben niet de capaciteit om het afval van meer huishoudens op te vangen. De gemeente is van mening dat rolcontainers voor deze locatie de goede oplossing is. De nieuwe woningen van de Zijlhof zullen twee 1000 liter rolcontainers krijgen. De rolcontainers dienen op eigen terrein te worden opgeslagen en kunnen twee maal per week ter lediging worden aangeboden op de Zijlsingel.
De gemeente is akkoord met de in het plan opgenomen oplossing voor de rolcontainers.

Privacy
De nieuwe binnenstraat is erg krap. De gevelopeningen zijn echter zo geprojecteerd dat inkijk in de woning vanuit de overliggende woning zo min mogelijk is.
De privacy van de bestaande woningen wordt niet onevenredig aangetast doordat in de nieuwe woningen op de eerste verdieping aan de achterzijde een beperkt aantal gevelopeningen zijn geprojecteerd.

Gevolgen voor zon en daglichttoetreding
De nieuwbouw aan het Warmoesziershof heeft naar verwachting gevolgen voor de zon en daglichttoetreding van de belendende percelen. De  nieuwbouw heeft hoofdzakelijk invloed op de ochtend zontoetreding van de tuinen van de percelen aan de Zijlsingel, en de avondbezonning van de belendende tuinen van de  percelen aan de Van Galenstraat. De afname van bezonning van de woningen aan de Waardstraat is naar verwachting beperkt, aangezien deze straat ten zuiden van de planontwikkeling ligt.
Doordat de nieuwbouw die direct aan de belendende percelen grenst maximaal een bouwlaag hoog is, en de tweede bouwlaag is voorzien van een afgeschuinde kap is de afname van de zon- en daglicht beperkt. Tevens is nieuwbouw ten opzichte van de eerdere planvorming verder van de perceelgrens gesitueerd.
Hiermee zijn de gevolgen voor de zon- en daglichttoetreding van de belendende percelen beperkt.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het ingediende bouwplan een optimaal plan voor de inpassing van woningen op dit binnenterrein.

4.7 Verkeer en Vervoer

4.7.1 Beleidskader

Parkeerbeleidsplan 2002
In januari 2002 is het Parkeerbeleidsplan Leiden vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente stelt voor haar gehele grondgebied een parkeerbeleid vast. Daarin wordt onder andere bepaald waar in de gemeente betaald moet worden voor parkeren, waar een vergunning vereist is en welke normen worden gehanteerd voor de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen.
De gemeente Leiden hanteert de kencijfers van kennisorgaan CROW als leidraad voor het bepalen van parkeereisen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Deze kencijfers worden landelijk geaccepteerd als leidende adviesnormen voor parkeersituaties.

De CROW-kencijfers bieden adviesnormen voor verschillende functies, en met verschillende bandbreedtes. De gemeente Leiden hanteert in beginsel de maximale bandbreedte met de strengste norm, behalve in gebieden die buitengewoon goed ontsloten zijn met openbaar vervoer, zoals gebieden in de directe omgeving van NS-station Leiden Centraal of NS-station Lammenschans.

Bij de berekening van de parkeereis wordt altijd van de bestaande situatie uitgegaan als zijnde de nulsituatie, waarbij het uitgangspunt is dat de parkeersituatie niet mag verslechteren. Ook in gebieden waar de parkeersituatie al slecht is, kunnen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, zolang aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Daarom wordt het verschil in de parkeerbehoefte in de oude situatie vergeleken met de parkeerbehoefte in de toekomstige situatie en wordt dit verschil als parkeereis aan de ontwikkelaar voorgelegd.

4.7.2 Onderzoeksresultaten
4.7.2.1 Parkeren

Het plan betreft de bouw van negen woningen en een appartement uit het middensegment, gelegen in de schil van de gemeente. Voor deze huizen is de parkeernorm 1.6 parkeerplaats per pand. De parkeerbehoefte voor het plan is 10 * 1,6 = 16 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen worden binnen het plangebied op eigen terrein aangelegd. De afmetingen van de plaatsen en wegvlakken zijn voldoende.
Het plan voldoet aan de parkeernormen.

4.7.2.2 Ontsluiting

Op dit moment ligt de uitrit van het binnenterrein tussen Zijlsingel 6 en Zijlsingel 10 in. Deze uitrit blijft gehandhaafd en zal in de toekomst de ontsluiting van de nieuwe woningen naar de Zijlsingel zijn. De Zijlsingel is een doorgaande autoroute die de oostelijke ontsluiting van de binnenstad op zich neemt. De uitrit bevindt zich op een punt waar regelmatig veel verkeer langs rijdt of, wachtend voor het stoplicht op de kruising met de Lage Rijndijk, stilstaat. Rond de uitrit worden verkeerskundig geen problemen verwacht, omdat:
- de uitrit van de Zijlhof verhoogde banden heeft, zodat de uitrit voldoet aan de eisen van een uitritconstructie. Daarmee is de voorrang van de Zijlsingel geregeld.
- de uitrit aan de buitenzijde van een bocht in de Zijlsingel ligt. De zichthoeken vanaf de uitrit zijn voldoende om het verkeer op de Zijlsingel te overzien en zo nodig voorrang te verlenen.
Mocht in de praktijk blijken dat de uitrit (te) vaak wordt geblokkeerd door wachtend verkeer voor de verkeerslichten op de kruising met de Lage Rijndijk dan kan eventueel een kruis op de weg worden geplaatst om aan te geven dat de uitrit moet worden vrijgehouden.

Vanuit de vakdiscipline Verkeer en parkeren bestaan geen bezwaren tegen de realisatie van het bouwplan.

4.8 Water

Met het Waterplan Leiden (2007) hebben de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland afgesproken om gezamenlijk knelpunten in het watersysteem efficiënter op te lossen, kansen te benutten en andere te inspireren om 'Leiden Waterstad' nog beter op de kaart te zetten.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is de waterbeheerder van onder andere de gemeente Leiden en is belast met het waarborgen van de kwaliteit van het water. Het Hoogheemraadschap hanteert bij nieuw ingediende plannen een oppervlaktecriterium van 500 m². Dit houdt in dat als er sprake is van 500 m² of meer nieuw te verharden oppervlak, er dan watercompensatie is vereist. Het verharde oppervlak dient dan in het plangebied of elders te worden gecompenseerd.

Aangezien er in dit geval geen sprake is van een (toename) van verhard oppervlak van meer dan 500 m², heeft het Hoogheemraadschap aangegeven dat er geen watercompensatie vereist is.

Het Hoogheemraadschap adviseert rekening te houden met het gescheiden aanbieden van het afvalwater en hemelwater om toekomstig afkoppelen van hemelwater mogelijk te maken.

4.9 Wonen

4.9.1 Beleidskader

Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002
De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbod naar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.
De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020
In de Nota Wonen is aangegeven dat de gemeente Leiden een aantrekkelijke woonstad wil zijn en blijven, een stad van ontdekkingen. Daarvoor is een betere balans nodig tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen.

De gemeente Leiden wil ook in de toekomst een aantrekkelijke internationale kennisstad blijven met ruimte voor de daarbij bijhorende diversiteit aan inwoners en leefstijlen. Om de noodzakelijke groei mogelijk te maken, wordt gekeken naar de mogelijkheden om de aan de binnenstad grenzende buurten een sterker stedelijk karakter te geven. Dat betekent versterking van het centrumstedelijk woonmilieu met als belangrijkste kenmerken een hoge dichtheid en menging van functies en bevolkingsgroepen. Omdat Leiden vooral kenniswerkers wil binden aan de stad is er bij herstructurerings- en nieuwbouwprojecten veel aandacht voor de woonwensen van de zogenaamde 'rode' (vitaliteit) en 'blauwe' (controle) leefstijlen (zie het BSR-model van de Smart Agent Company). Daarbinnen vragen de lage inkomens, de middeninkomens en de studenten extra aandacht.
Op 14 februari 2013 is de Nota Wonen door de raad vastgesteld (rv 12.0111).

4.9.2 Onderzoeksresultaten

De Leidse woningmarkt is in onbalans. De gemeente Leiden kent een tekort aan woningen om de geprognosticeerde groei van het inwoneraantal met een kleine 7000 nieuwe Leidenaren tot 2030 te kunnen accommoderen. Naast die autonome toekomstbehoefte is in de huidige situatie reeds sprake van een onvoldoende aanbod van geschikte koop- en huurwoningen in het middensegment, waardoor de middeninkomens genoodzaakt zijn te lang in kleinere, goedkopere woningen te wonen. Hierdoor ontstaat vervolgens krapte in het sociale segment. Het tekort aan middeldure woningen en de strakke bezetting van kleinere woningen door lang in Leiden wonende middeninkomens en lagere inkomens leiden bovendien tot een geleidelijke verschuiving in de Leidse bevolkingssamenstelling, waarbij ouderen en mensen met een sociaaleconomisch zwakkere positie oververtegenwoordigd worden en net afgestudeerden, jonge gezinnen en starters zich genoodzaakt voelen uit de stad te vertrekken.  

Om de sociale samenhang, het draagvlak voor voorzieningen en een evenwichtige economie te borgen is een gebalanceerde bevolkingsopbouw van groot belang. Om die reden ambieert de gemeente niet alleen meer woningen te bouwen in het middeldure huur- en koopsegment, maar zet zij ook zwaar in op meer passende woningen voor net afgestudeerden, jonge gezinnen en starters op de woningmarkt.

Het onderhavige project op de Warmoezierhof biedt met zijn kleine woningen een zeer welkome aanvulling op het woningaanbod. De doelgroep 'net afgestudeerden en starters' zijn als onderdeel van de in de Nota Wonen benoemde 'rode bevolkingsgroep' eerder thuis in de binnenstad en andere sterk stedelijke woonomgevingen, zoals het Stationsgebied. Voor deze doorgaans ambitieuze, carrièregerichte doelgroep is de nabijheid van (culturele) voorzieningen een vereiste. De Waard is een wijk waar deze groep de door haar gewenste woonomstandigheden aantreft, een stedelijk karakter met alle noodzakelijke dagelijkse, culturele en uitgaansvoorzieningen op loopafstand. Het project tot realisatie van de tien hofjeswoningen sluit dan ook naadloos aan op het gemeentelijke beleid.

De maatvoering van de woningen in dit bouwplan is voldoende. De begane grond kent een redelijk grote oppervlakte met brede deuren en is daardoor redelijk levensloopbestendig. De woningen beschikken over een eigen berging. De woningen hebben bovenwettelijke isolatie, energiezuinige vloerverwarmingssysteem en andere dubo-maatregelen. Hieruit blijkt de aandacht voor duurzaamheid.

4.10 Algemene conclusie

Gezien de verschillende omgevingsaspecten kan worden geconcludeerd dat geen planologische bezwaren bestaan tegen het realiseren van negen grondgebonden woningen en één appartement op het binnenterrein achter Zijlsingel 10, het voormalige Zwartsterrein, nu Warmoezierhof geheten:

  • t.a.v. de woonfunctie:
    -- de versterking van de woonfunctie in dit gebied past in de Structuurvisie Leiden 2025;
    -- met het type woonruimte voldoet het plan aan de Nota Wonen 2020;
  • archeologie, ecologie, milieu vormen geen belemmering voor de realisatie van het plan;
  • t.a.v. verkeer/parkeren:
    -- op eigen terrein worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd om in de parkeerbehoefte van de nieuwe woningen te voorzien;
    -- de ontsluiting van het terrein ligt in de binnenbocht zodat het zicht op het verkeer op de zijlsingel voldoende is;
  • t.a.v. de stedenbouwkundige invulling:
    -- het binnenterrein krijgt een meer traditionele indeling, een hofjesindeling, waarin de achtertuinen van de huidige en van nieuwe woningen tegen elkaar aan liggen en tussen de voorgevels van de nieuwe woningen een volwaardige straat wordt gecreëerd. Deze hofjesstructuur biedt het binnenterrein de beste stedenbouwkundige kwaliteit;
    -- de de afname van zon- en daglicht bij de omliggende woningen zal beperkt zijn, doordat de nieuwbouw aan twee kanten, die direct aan de belendende percelen grenst, maximaal een bouwlaag hoog is en de tweede bouwlaag is voorzien van een afgeschuinde kap. De huizen aan de Waardstraat liggen ten zuiden van het plan, zodat de afname bij deze huizen beperkt is;
    -- door de plaatsing van de gevelopeningen en door de afstand van de nieuwe woningen onderling en tot de omliggende bebouwing is geen sprake van onevenredige afname van privacy;

Naar het oordeel van de gemeente geeft het onderhavige plan een optimale invulling van het terrein gezien de belangen van de aanvrager en de omwonenden en is de invloed van het onderhavige plan op de percelen van de omwonenden acceptabel.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

5.1.1 Algemeen

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan. De Wabo biedt instrumenten om omgevingsvergunningen te kunnen verlenen voor projecten die strijdig zijn met het bestemmingsplan.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

  • 1. indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1° van de Wabo;
  • 2. indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden, kan de omgevingsvergunning worden verleend na toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2° van de Wabo;
  • 3. indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan een procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° van de Wabo doorlopen worden. Op deze procedure is afdeling 3.4 Awb van toepassing. Daarnaast dient in beginsel een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' door de gemeenteraad te worden afgegeven voordat het bevoegd gezag (het College van B&W) de omgevingsvergunning kan verlenen.

5.1.2 Toetsing aan het bestemmingsplan

Het bouwplan voor de bouw van negen woningen en één appartement op het terrein achter Zijlsingel 10 ligt in het bestemmingsplan De Waard en heeft de bestemming Bedrijven.
Het bouwplan betreft de bouw van woningen en de aanleg van een particuliere straat. Dit voldoet niet aan de doeleindenomschrijving van de bestemming.
Het bouwplan is strijdig met het vigerend bestemmingsplan.

Procedure
Het bestemmingsplan bevat geen mogelijkheden tot toepassing van een 'binnenplanse afwijking' van het bestemmingsplan. Ook valt het project niet onder de gevallen bedoeld in artikel 4, bijlage II Bor, zodat een kleine buitenplanse afwijking niet mogelijk is. Het ingediende plan kan alleen gerealiseerd worden na het voeren van een uitgebreide afwijkingsprocedure, de procedure ex artikel 2.12, eerste lid, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

5.2 Procedure

5.2.1 Procedureverloop

De ingediende aanvraag voor de verlening van een omgevingsvergunning, zoals omschreven in hoofdstuk 2, is op meerdere punten strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Vastgesteld is dat een omgevingsvergunning alleen kan worden verleend na toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Op de bijbehorende procedure is afdeling 3.4 Awb van toepassing. Dat betekent dat een omgevingsvergunning alleen kan worden verleend, wanneer deze gepaard gaat met een ruimtelijke onderbouwing, waaruit blijkt dat het project getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'. Deze ruimtelijke onderbouwing moet samen met het ontwerp van de beschikking op de aanvraag (het ontwerpbesluit) voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd én digitaal op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar zijn, waarbij eenieder een zienswijze op het plan kenbaar kan maken bij het College van B&W.

Na afloop van de inzage termijn van zes weken worden alle ingediende zienswijzen verzameld en beantwoord in een zogeheten zienswijzennota. In sommige gevallen kunnen zienswijzen het College van B&W aanleiding geven het ontwerpbesluit of de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing te herzien, dan wel gedeeltelijk aan te passen.

Nadat de zienswijzennota en het definitieve besluit door het bevoegd gezag zijn vastgesteld, zal het besluit samen met de ruimtelijke onderbouwing en de zienswijzennota opnieuw voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. Tijdens die termijn kan iedere belanghebbende die een zienswijze heeft ingediend of redelijkerwijs geen gelegenheid heeft gehad een zienswijze in te dienen, een beroepschrift indienen bij de rechtbank in Den Haag. Wanneer het uiteindelijke besluit afwijkt van het ontwerpbesluit, kan eenieder een beroepschrift indienen met betrekking tot de punten waarop het besluit is gewijzigd.

5.2.2 Verklaring van geen bedenkingen

Op grond van artikel 6.5, eerste lid Bor is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag, toch haar goedkeuring of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming heeft een bindende status: het College kan een omgevingsvergunning niet verlenen zolang de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

In Leiden is door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid een lijst van categorieën vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist (Rv 10.0122).

Het onderhavige plan betreft een gebied waarvoor geen stedenbouwkundige visie is vastgesteld. Het plan omvat 10 woningen, zodat het plan niet binnen één van de categorieën van de lijst valt en een verklaring van geen bedenkingen vereist is als een zienswijze bij de gemeente wordt ingebracht.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De aanvrager van het plan is eigenaar van de grond waarop het bouwplan gepland is. De bouwkosten van het bouwplan komen voor rekening van de aanvrager. Voor de dekking van de kosten die de gemeente moet maken als gevolg van de realisatie van het bouwplan is in de Wet ruimtelijke ordening een regeling opgenomen. Aan een project zijn drie gemeentelijke exploitatiebijdragen verbonden, namelijk:

  • 1. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d (art. 6.2.4, lid g Bro);
  • 2. de kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied (de leges, art. 6.2.4, lid h Bro);
  • 3. de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet (art. 2.4, lid l Bro), ten behoeve van mogelijke planschade;

Voor dekking van de gemeentelijk exploitatiekosten is met de aanvrager:
- een anterieure overeenkomst inzake de financiële aspecten van dit bouwplan afgesloten.
- in de anterieure overeenkomst is ook de verschuldigde leges opgenomen.
- aan deze anterieure overeenkomst wordt als bijlage de planschadeovereenkomst gehecht.

Het bouwplan is financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Vooroverleg

De gemeente is op grond van artikel 6.18 Bor verplicht tijdens de voorbereiding van een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo, overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Op grond van artikel 3.1.1 Bro jo artikel 3.19 Wabo treedt de gemeente in vooroverleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland en op grond van artikel 6.12 Wabo met Gedeputeerde Staten en de Inspecteur.

Het Rijk en de Provincie Zuid-Holland hebben aangegeven dat zij alleen een bouwplan in vooroverleg willen als bij het bouwplan een Rijks- c.q. een provinciaal belang in het geding is. Bij het plan Zijlhof is geen rijks- of provinciaal belang betrokken, zodat het plan niet aan het Rijk is voorgelegd en bij de provincie alleen is aangemeld.

Het onderhavig plan is voor vooroverleg aan het Hoogheemraadschap van Rijnland toegestuurd. In hun reactie hebben zij aangegeven dat voor de realisatie van het plan geen watercompenserende maatregelen vereist zijn.

6.2.2 Zienswijzen

De ontwerp omgevingsvergunning zal zes weken ter visie worden gelegd. Voor de start van de ter inzage wordt de ter inzage legging aangekondigd door middel van een publicatie in de Staatscourant, de Stadskrant, de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Ingediende zienswijzen zullen in de zienswijzennota worden beantwoord.