direct naar inhoud van Ruimtelijke onderbouwing
Plan: Aalmarkt 1-3
Status: ontwerp
Plantype: omgevingsvergunning
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.OV00002-0201

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Leiden is een aanvraag om een omgevingsvergunning (BV 130513) ingediend voor de panden Aalmarkt 1-3. Het bouwplan betreft het wijzigen van het gebruik van Aalmarkt 1 en 2 van winkelruimte naar restaurant (horeca categorie III). Daartoe dient Aalmarkt 3 gesplitst te worden van 1 en 2. Aalmarkt 3 blijft winkelruimte.

Om de omgevingsvergunning te kunnen verlenen dient afgeweken te worden van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Voor het doorlopen van de betreffende procedure is de voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

1.2 Begrenzing Plangebied

Het projectgebied betreft de panden Aalmarkt 1-3 te Leiden, kadastraal bestaand uit de percelen LEIDEN 01, sectie G, nummers 1764, 1765 en 62.

Aalmarkt 1 ligt tevens aan de Vrouwensteeg. Zie de luchtfoto hieronder voor de ligging van de betreffende panden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00002-0201_0001.png"  
Ligging Aalmarkt 1-3  

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor de projectlocatie geldt momenteel het bestemmingsplan "Aalmarkt", vastgesteld door de gemeenteraad van Leiden op 28 oktober 2003. In dit bestemmingsplan hebben de betreffende panden de bestemming "Winkelgebied 1" (artikel 3). In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de bestemmingsplankaart weergegeven ter plaatste van het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00002-0201_0002.png"  
Uitsnede bestemmingsplankaart ter plaatse van het projectgebied  

In artikel 3 lid 2 onder b is bepaald dat horecavestigingen uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond van de panden, waarvoor op de plankaart de aanduiding "horecavestigingen toegestaan" is aangebracht. Ter plaatse van Aalmarkt 1 en 2 is deze aanduiding niet opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving plangebied

Aalmarkt 1-3 betreft de hoekbebouwing van de Aalmarkt met de Vrouwensteeg en vormt een deel van de zuidelijke gevelwand van de Rijn. Een belangrijk ruimtelijk structuurelement is de Breestraat op de oude oeverwal van de Rijn. De Rijnoever met grachtenprofiel en kade is een andere belangrijk ruimtelijk structuurelement. Het oevergedeelte wordt gekenmerkt door de continue lijn van gracht met gevelwand en met doorsteekjes in de vorm van stegen naar de Breestraat. Aan de Breestraat bevinden zich meer grootschalige, monumentale, openbare gebouwen als het Stadhuis en de Stadsgehoorzaal. Aan de grachten is een fijnmaziger ruimtelijke structuur aanwezig.

Vlakbij de planlocatie ligt het 'ontwikkelingsgebied Aalmarkt'. Dit is het project om de winkelfunctie van de Aalmarkt als deel van het kernwinkelgebied te versterken. Dit gebeurt door middel van sloop- en nieuwbouw rond de Stadsgehoorzaal, de Waag en tussen de Stille Rijn en Haarlemmerstraat, waarbij nieuwe, grotere winkelunits mogelijk zijn. Ook in monumentale panden wordt het mogelijk gemaakt grotere winkelunits te maken. Het projectgebied van de herontwikkeling loopt van de Vismarkt tot en met Aalmarkt 7. Aalmarkt 1-3 ligt zo dicht bij het projectgebied Aalmarkt, dat het als aanloop naar de Aalmarkt vanaf de Boommarkt en Apothekersdijk bij de Kippenbrug gezien kan worden.

2.2 Beschrijving aanvraag

Reeds enkele aantal jaren zijn de panden aan de Aalmarkt 1, 2 en 3 te Leiden in onbruik. Tot begin 2011 was de gemeente Leiden eigenaar van de panden en werden deze voor tijdelijke huisvesting gebruikt. Inmiddels zijn er door de nieuwe eigenaar nieuwe appartementen gerealiseerd op de verdiepingen. De winkelruimtes op de begane grond staan echter tot op heden nog altijd leeg. Het blijkt in de huidige markt erg lastig huurders te vinden die op deze locatie een winkelruimte willen huren. Wel heeft zich een partij gemeld die op deze locatie graag een restaurant wil beginnen. Om die reden heeft de eigenaar van de panden een aanvraag ingediend om de vestiging van een restaurant op deze locatie mogelijk te maken.

Het bouwplan betreft het wijziging van het gebruik van Aalmarkt 1 en 2 van winkelruimte naar restaurant (horeca categorie III). Aalmarkt 3 wordt gesplitst van 1 en 2 en blijft winkelruimte. Ten behoeve van de restaurantfunctie dient in de zijgevel van Aalmarkt 1 (grenzend aan de Vrouwensteeg) op maaiveldhoogte een ventilatierooster gerealiseerd te worden.

2.3 Strijdigheid met vigerend bestemmingsplan

Het vestigen van een restaurant in de panden Aalmarkt 1 en 2 is in strijd met artikel 3, lid 2, sub b van het bestemmingsplan Aalmarkt, aangezien er geen aanduiding 'horeca' op de betreffende gronden rust.

Voor het verlenen van de omgevingsvergunning zal dus van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Ten behoeve van de betreffende afwijkingsprocedure (zie Hoofdstuk 4) is de voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

Hoofdstuk 3 Motivering

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd waarom wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan ten behoeve van de aanvraag.

3.2 Beleid

3.2.1 Programma Binnenstad

Op 16 juni 2009 heeft de gemeenteraad van Leiden het "Programma Binnenstad" vastgesteld. Het doel van het Programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van de kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten. Dit maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor inwoners, maar versterkt tevens de bezoekersfunctie van Leiden aanzienlijk. Per jaar wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin alle inspanningen voor het jaar beschreven staan.

Het "Programma Binnenstad" heeft drie, in hoofdlijnen economische, doelen:

  • meer bezoekers naar de binnenstad van Leiden trekken;
  • meer bestedingen genereren; en
  • een hogere waardering voor het aanbod van de binnenstad krijgen.


Wat betreft horeca wordt aangegeven dat dit zowel een 'bezoekmotief' (uitgaan op de Nieuwe Beestenmarkt) als een 'ondersteunende functie' (theater bezoek of wandeling in combinatie met restaurantbezoek) vormt. Toevoeging van ontbrekende horeca als bezoekmotief en uitbreiden van ondersteunende horeca maakt de binnenstad compleet.

De hoofddoelen zijn uitgewerkt in 8 subdoelen of ambities:

  • vergroten kwaliteit openbare ruimte;
  • verbeteren beheer openbare ruimte;
  • hogere kwaliteit (openbaar waarneembare) bebouwde omgeving;
  • betere bereikbaarheid;
  • uitbreiden en verbeteren parkeergelegenheid;
  • uitbreiden en verbeteren winkel- en horecavoorzieningen;
  • uitbreiden en verbeteren cultureel aanbod en evenementen;
  • meer marketing en promotie.

Met het vestigen van een restaurant in de panden Aalmarkt 1 en 2 word het horeca-aanbod in de binnenstad uitgebreid, dit sluit aan bij de doelstellingen uit het 'Programma Binnenstad'.

3.2.2 Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de 'Structuurvisie Leiden 2025' vastgesteld. De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

  • de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
  • het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
  • de bereikbaarheid wordt verbeterd;
  • de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
  • de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdragen te leveren aan de versterking van de kennisstad.


Het uitvoeringsprogramma behorend bij de structuurvisie (hoofdstuk 6) is gekoppeld aan het "Programma Binnenstad" en richt zich o.a. op de in paragraaf 3.2.1 genoemde ambitielijnen.

Voor de gemeente Leiden is de structuurvisie een richtinggevend kader voor de bestemmingsplannen en daarmee een sturingsinstrument voor het gemeentebestuur. De structuurvisie geeft op een groter schaalniveau de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente weer en dient dus bij alle ruimtelijke afwegingen in ogenschouw te worden genomen. Aangezien het "Programma Binnenstad" integraal onderdeel uitmaakt van de structuurvisie en de bijbehorende uitvoeringsparagraaf, past de aanvraag binnen de Structuurvisie Leiden 2025.

Voor de binnenstad is het ruimtelijke beleid verder uitgewerkt in de Structuurvisie 'Verder met de Binnenstad', zie paragraaf 3.2.3

3.2.3 Structuurvisie Verder met de Binnenstad

De gemeente raad heeft op 11 oktober 2012 de structuurvisie 'Verder met de Binnenstad' vastgesteld. In de 'Structuurvisie Leiden 2025' zijn de hoofdlijnen van het 'Programma Binnenstad' opgenomen. Beide documenten bevatten een analyse en verantwoording voor de ontwikkelrichtingen en doelen van de ruimtelijke ontwikkelingen in de binnenstad. Dit wordt in 'Verder met de Binnenstad' als uitgangspunt genomen voor een verdere uitwerking. Dit document moet ervoor zorgen dat private en publieke investeringen leiden tot het realiseren van de hoofddoelen van het 'Programma Binnenstad'.

Toepassing van 'Verder met de Binnenstad' leidt tot sterkere sturing op programmatische en ruimtelijke ontwikkelingen en draagt dus sterk bij aan een betere, efficiëntere gebiedsontwikkeling en vastgoedontwikkeling en zorgt voor inhoudelijke samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen. Het resultaat: een hogere kwaliteit van de binnenstad!

'Verder met de Binnenstad' heeft de status van structuurvisie. Het vervangt daarmee niet de bestaande Structuurvisie Leiden 2025, maar het is een verdieping op het hoofdstuk over de binnenstad in de structuurvisie. De samenhang tussen de structuurvisie Verder met de Binnenstad en de overige gebieden in de stad blijft verankerd in de Structuurvisie Leiden 2025, vandaar dat 'Verder met de Binnenstad' niet verder ingaat op deze samenhang.

In 'Verder met de Binnenstad' liggen de betreffende panden binnen het gebied 'Stedelijke Cultuur'. Dit is het gebied waar veel culturele functies en uitgaansbestemmingen zijn. Het gebied is gericht op levendigheid, uitgaan en vermaak. In het hoofdprogramma zijn onder andere 'winkels' en 'horeca in de vorm van restaurants' opgenomen. Zowel de oude als de nieuwe activiteiten in de panden passen dus binnen het hoofdprogramma binnen 'Stedelijke Cultuur'.

3.2.4 Horecasferen in de binnenstad (toekomstig beleid)

Het college van burgemeester en wethouders heeft in januari 2013 de concept notitie 'Horecasferen in de binnenstad' vastgesteld voor inspraak. De conceptnotitie heeft t/m 3 april 2013 ter inzage gelegen.

Dit beleidskader is een uitwerking van 'Verder met de Binnenstad' en geeft een algemeen kader voor de beoordeling van horeca-aanvragen in de binnenstad. Ondernemers en belanghebbenden kunnen aan de hand van deze nota nagaan wat de kansen voor een uitbreiding van een bestaande of de vestiging van een nieuwe horecagelegenheid is.

Met dit beleidsstuk wil de gemeente ervoor zorgen dat horeca in een bepaald gebied aansluit bij de sfeer en overige functies in het betreffende gebied. De nota maakt onderscheid tussen de wenselijkheid van verschillende horecacategorieën in de verschillende sfeergebieden en geeft aan of een horecacategorie wordt toegestaan, mag uitbreiden of juist wordt geweerd in een sfeergebied. Deze nota gaat specifiek in op de wenselijke ruimtelijke spreiding voor horecavestigingen in de binnenstad.

Bij de verschillende sfeergebieden in de binnenstad, zoals genoemd in 'Verder met de binnenstad' horen verschillende soorten horeca. De nota onderscheid de volgende horecacategorieën:

A   lunchroom   E.1   feestcafé, karaokebar  
B   restaurant   E.2   discotheek  
C   snackbar   F   studentenvereniging  
D   café   G   hotel  

Horecacategorie B - restaurant wordt binnen het sfeergebied 'Stedelijke Cultuur' actief gestimuleerd (p.19). 'Actief stimuleren' betekent dat er geen belemmeringen zijn om deze horeca toe te voegen in het sfeergebied. De aanvraag past dus binnen het concept beleidskader Horecasferen.

3.2.5 Conclusie beleid

De gemeente Leiden heeft meerdere beleidsstukken vastgesteld, alsmede een toekomstige notitie Horecasferen opgesteld, waarin het gewenste ruimtelijke gebruik van de binnenstad is uiteengezet. Het 'Programma Binnenstad', de 'Structuurvisie Leiden 2025' en 'Verder met de Binnenstad' zijn drie afzonderlijke, maar sterk met elkaar verweven beleidsdocumenten. Vanuit verschillende invalshoeken en schaalniveaus wordt een visie gegeven op de economische ontwikkeling van de binnenstad en de ruimtelijke vertaling daarvan.

Het 'Programma Binnenstad' en de 'Structuurvisie Leiden 2025' hebben een hoger abstractieniveau, maar zijn wel duidelijk ingestoken met als doel onder meer het aantrekkelijker maken van de binnenstad, door onder andere het uitbreiden en verbeteren van horecavoorzieningen.

'Verder met de 'Binnenstad' en de daaruit voortkomende beleidsnotitie 'Horecasferen in de binnenstad' (in concept) gaan specifieker in op de verschillende functies en gebieden in de binnenstad. De planlocatie valt binnen deze beleidsstukken in het sfeergebied 'Stedelijke Cultuur'. Zowel winkels als restaurants maken onderdeel uit van het hoofdprogramma van het sfeergebied 'Stedelijke Cultuur'. De vestiging van een restaurant in de panden Aalmarkt 1 en 2 is daarom een gewenste ontwikkeling die aansluit bij het vigerende en toekomstige gemeentelijke beleid.

3.3 Economische zaken

De huidige winkelruimte staat gedurende langere tijd leeg, waarbij de markt laat zien dat er op dit moment geen vraag is naar winkelruimte. Het onttrekken van winkelruimte op Aalmarkt levert geen belemmeringen op omdat er voldoende geschikte en beschikbare winkellocaties zijn elders in de binnenstad (Haarlemmerstraat, Breestraat).

3.4 Stedenbouw

De aanvraag betreft grotendeels een functiewijziging binnen bestaande panden. Aan de voorzijde van de panden (aan de Aalmarkt) zijn er geen uiterlijke wijzigingen. In de Vrouwensteeg wordt een klein rooster geplaatst op maaiveldniveau, in een reeds eerder dichtgezet raam. Het gevelbeeld aan de Vrouwensteeg wijzigt daardoor niet ingrijpend.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00002-0201_0003.png"  
Locatie ventilatierooster  


De keuken van het restaurant wordt aan de zijde van de Vrouwensteeg gesitueerd. Uit de aanvraag blijkt dat het gevelbeeld van de Vrouwensteeg open en transparant zal blijven. Er worden geen nieuwe ramen dichtgezet. De spoelkeuken wordt niet direct tegen de ramen geplaatst. Er komen geen zichtbare nieuwe aan- of afvoerpijpen en installaties aan de achterzijde of op het daklandschap, omdat deze door de bestaande schoorsteen zullen gaan lopen.

Stedenbouwkundig zijn er derhalve geen belemmeringen om aan de aanvraag mee te werken.

3.5 Erfgoed

De aanvraag is beoordeeld door de afdeling Erfgoed en Monumenten van de gemeente Leiden en op 8 mei 2013 behandeld in de Welstands- en Monumentencommissie.

Historische karakterisering

De panden liggen in het beschermd stadsgezicht 'Leiden binnen de Singels'. Aalmarkt 1 en 2 zijn aangewezen als gemeentelijk monument. Het zijn zeventiende-eeuwse woonhuizen met belangrijke negentiende-eeuwse wijzigingen, zowel in het exterieur als in het interieur. In 1930 werd voor de vestiging van een drukkerij de toenmalige winkel verbouwd tot één grote bedrijfsruimte en samengevoegd met Aalmarkt 3. Aalmarkt 3 is rijksmonument. Het betreft een achttiende-eeuws woonhuis met een tuitgevel en een moderne winkelpui. De panden maken deel uit van de bebouwing langs de Aalmarkt die vanaf de vijftiende eeuw tot stand is gekomen. De parcellering, bebouwing en de gevelwand zijn grotendeels gaaf bewaard en van grote cultuurhistorische waarde.

Gevolgen voor historische waarden

Het wijzigen van het gebruik van de panden Aalmarkt 1 en 2 in restaurant heeft geen direct ruimtelijke gevolgen. De enige uiterlijke wijziging betreft een ventilatierooster in de gevel aan de Vrouwensteeg. Deze kleine ingreep betekent geen aantasting van het beschermd stadsgezicht.

Het herstellen van de scheidingswand tussen Aalmarkt 2 en 3 is een verbetering van de huidige situatie. De historische parcellering wordt hierdoor hersteld. Dit komt het rijksmonument ten goede en de overige monumentale waarden worden voldoende gerespecteerd.

Op grond van het vorenstaande is de aanvraag niet in strijd met de monumentenzorg en het beschermd stadsgezicht.

3.6 Verkeer en parkeren

De aanvraag betreft het splitsen van een winkelruimte op de benedenverdieping van Aalmarkt 1, 2 en 3 naar een restaurant (1 en 2) en winkel (3). Het pand bevindt zich in het gebied 'binnenstad'.

Er vindt alleen wijziging van functie plaats op de benedenverdieping van Aalmarkt 1 en 2 van winkelruimte naar restaurant (horeca cat. III). De bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) van dit gedeelte bedraagt 110,2 m2. De parkeerbalans is dan als volgt:

Parkeervraag oud: winkelruimte 110,2 m2 b.v.o. x 3,5 p.p./100 m2 = 3,85 p.p.

Parkeervraag nieuw: restaurant cat. III 110,2 m2 b.v.o. x 8,0 p.p./100 m2 = 8,81 p.p.

Dit betekent een parkeereis van afgerond 5 parkeerplaatsen. In het gebied 'binnenstad' kan afgeweken worden van de parkeereis wanneer deze niet hoger is dan 15 parkeerplaatsen.

Een restaurant heeft vooral 's avonds vraag naar parkeerplaatsen, wanneer de detailhandel gesloten is. De verwachting is dat bezoekers van het restaurant gebruik kunnen maken van de openbare parkeergelegenheid in de omgeving, bijvoorbeeld op het parkeerterrein bij Molen de Valk, in de Hoogvlietgarage, op het Haagwegterrein of de Morspoortgarage.

Verkeerskundig zijn er geen belemmeringen voor de functiewijziging van Aalmarkt 1 en 2.

3.7 Milieu

Inleiding

De Omgevingsdienst West-Holland heeft de aanvraag beoordeeld op een aantal relevante milieuaspecten die hierna afzonderlijk worden toegelicht.

Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r.. In dit geval wordt het plan niet genoemd in deze bijlage. Een m.e.r. beoordeling of plan M.E.R. is niet nodig.

Wet Milieubeheer

De aanvraag betreft een bedrijfsruimte waarop de Wet milieubeheer (Wm) van toepassing is. Voor oprichting en/of wijziging van een inrichting moet een melding op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer worden gedaan, dat is gedaan op 25 maart 2013. De Omgevingsdienst West-Holland heeft de melding op 19 april 2013 goedgekeurd.


Bodem

Ter plaatse van Aalmarkt 1-4 is in 2010 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Milieuadviesbureau Adverbo bv., kenmerk 09.10.2859.2082, d.d. 8 maart 2010). In de bovengrond zijn matige verhogingen met lood aangetroffen en in de ondergrond van Aalmarkt 4 zijn sterke verontreinigingen met lood aangetroffen. Deze verontreiniging vormt geen probleem voor het huidige gebruik. De aanvraag betreft een interne verbouwing, waarbij naar verwachting niet in de grond zal worden geroerd. Het uitvoeren van een bodemonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Indien bij de werkzaamheden toch grond wordt aan- of afgevoerd, moet dit plaatsvinden volgens de door de overheid gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit.


Geluid

Het restaurant komt in de plaats van een winkel. De inrichting moet voldoen aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit. Aandachtspunten zij onder andere muziekgeluid, airco's, koelinstallaties, afzuiginstallaties, stemgeluid, het schuiven van meubilair, dichtslaande deuren en keukengeluiden. Voor muziekgeluid geldt een straffactor van 10 dB. De aanvrager heeft aangegeven dat er slechts achtergrondmuziek in het restaurant zal worden gedraaid. Op grond van het gestelde in het Activiteitenbesluit geldt in een horeca inrichting het maximale geluidsniveau van 70 dB(A). Naar aanleiding van de melding op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer blijkt dat aan deze waarde wordt voldaan.

Voor het wijzigen van de functie van de panden Aalmarkt 1 en 2 zijn op het gebied van 'Geluid' geen bezwaren.

Geur

In het Activiteitenbesluit milieubeheer zijn voorwaarden ten aanzien van installaties ter voorkoming van geuroverlast. Mits gebruik wordt gemaakt van de juiste apparatuur/filters is het de verwachting dat geur geen belemmering is voor het realiseren van het plan.


Luchtkwaliteit

Het plan betreft het wijzigen van de bestemming van winkelruimte naar restaurant en het aanbrengen van een scheidingswand. Hierdoor zal de verkeersaantrekkende werking niet toenemen. Een luchtonderzoek is niet nodig. Dit milieuaspect is geen belemmering voor het realiseren van het plan.


Externe Veiligheid

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel op ruime afstand van 2 km. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer.

De wijziging van een winkelbestemming in een horecabestemming heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid.

Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.


Duurzaamheid

de gemeente Leiden hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten de Regionale DuBoPlus Richtlijn 2008 als duurzaam bouwen-maatlat. Over de nagestreefde kwaliteit en duurzaamheid van het project kunnen op vrijwillige basis afspraken gemaakt worden tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Voor kleine bouwprojecten als het onderhavige bouwproject informeert de gemeente initiatiefnemers over duurzaam bouwen via het Infoblad Milieuvriendelijk bouwen en verbouwen. Dit infoblad staat op de website van de Omgevingsdienst: www.odwh.nl/dubo.


Conclusie

Geconcludeerd wordt dat geen van de milieuaspecten een belemmering vormt voor het realiseren van dit plan. De benodigde melding op grond van het Activiteitenbesluit in het kader van de Wm is reeds bij de Omgevingsdienst gedaan.

3.8 Integrale afweging

Reeds enkele aantal jaren zijn de panden aan de Aalmarkt 1, 2 en 3 te Leiden in onbruik. Tot begin 2011 was de gemeente Leiden eigenaar van de panden en werden deze voor tijdelijke huisvesting gebruikt. Inmiddels zijn er door de nieuwe eigenaar nieuwe appartementen gerealiseerd op de verdiepingen. De winkelruimtes op de begane grond staan echter tot op heden nog altijd leeg. Het blijkt in de huidige markt erg lastig huurders te vinden die op deze locatie een winkelruimte willen huren.

Door de realisatie van het restaurant wordt reeds langere tijd leegstaande winkelruimte weer ingevuld. Bovendien sluit de vestiging van een restaurant aan bij de doelstelling uit het 'Programma Binnenstad' en de 'Structuurvisie Leiden' om de horecavoorzieningen uit te breiden en te verbeteren. Deze doelstelling is verder vertaald in de structuurvisie 'Verder met de Binnenstad' en de (concept)notitie 'Horecasferen in de binnenstad'. In het sfeergebied "Stedelijke Cultuur', waarbinnen het plangebied ligt, wordt uitbreiding van het aantal restaurants gestimuleerd.

De functiewijziging levert een toename van de parkeereis met 5 p.p. op, maar in de 'binnenstad' kan op grond van het geldende parkeerbeleid afgeweken worden van de parkeereis wanneer deze niet hoger is dan 15 parkeerplaatsen. Er zijn geen milieubelemmeringen. Aangezien het uiterlijk van het pand, op een klein ventilatierooster na, niet wijzigt zijn geen stedenbouwkundige belemmeringen of bezwaren vanuit het beschermd stadsgezicht.

Al met al zijn er, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, geen bezwaren om de omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Procedurele aspecten

4.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c van de Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

  • 1. indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1° van de Wabo;
  • 2. indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend na toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2° van de Wabo;
  • 3. indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan een procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° van de Wabo doorlopen worden. Op deze procedure is afdeling 3.4 Awb van toepassing.

De aanvraag kan alleen mogelijk worden gemaakt op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° van de Wabo. Dit kan indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Voorliggende rapportage betreft de goede ruimtelijke onderbouwing voor dit project.

4.2 Verklaring van geen bedenkingen

Op grond van artikel 6.5, eerste lid Bor (Besluit omgevingsrecht) is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen (vvgb) van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag, toch haar goedkeuring of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming heeft een bindende status: het College kan een omgevingsvergunning niet verlenen zolang de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

In Leiden is door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid een lijst van categorieën vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist (Rv 10.0122). Voorliggende aanvraag past binnen deze categorieën en een vvgb is derhalve niet vereist.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. Het plan is niet aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Er hoeft derhalve geen exploitatieplan te worden opgesteld.

Voor het eventuele verhalen van (planschade) kosten, is een planschadeovereenkomst afgesloten tussen de gemeente Leiden en de aanvrager.

De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project. De gemeente Leiden zal
geen investeringen doen.

Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Zienswijzen

Via een publicatie in de Stadskrant, de Staatscourant en plaatsing op de gemeentelijke website is de ter inzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning gemeld. Tijdens de inzage periode van zes weken wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijzen tegen het voorgenomen besluit kenbaar te maken.

Beroep

Na de ter inzage termijn van het ontwerpbesluit zullen de eventueel ingebrachte zienswijzen worden beantwoord. Afhankelijk van de uitkomst hiervan neemt het college het definitieve besluit om de omgevingsvergunning te weigeren dan wel te verlenen.

Dit besluit zal zes weken ter inzage worden gelegd. Tijdens deze termijn kan direct beroep worden ingesteld of een verzoek om een voorlopige voorziening worden ingediend bij de rechtbank tegen de verleende omgevingsvergunning of de weigering door de volgende personen:

  • belanghebbenden die tijdig een zienswijze hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit;
  • belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit.


De definitieve vergunning zal dan in werking treden een dag na de afloop van de beroepstermijn of wanneer op een eventueel verzoek om voorlopige voorziening is besloten. Deze beroepstermijn zal worden aangekondigd in de Stadskrant en de Staatscourant.