direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Hof van Roomburgh 10
Status: ontwerp
Plantype: omgevingsvergunning
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.OV00060-0201

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 24 april 2014 is bij de gemeente Leiden een bouwplan (BV 140828) ingediend betreffende het renoveren van het bestaande woonzorgcomplex Buena Vista en nieuwbouw van een atrium en wooncomplex met 40 woningen op de locatie Hof van Roomburgh 10 in de wijk Meerburg.


Het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Leiden Oost 2008. De gemeente Leiden heeft aangegeven aan deze ontwikkeling te willen meewerken. Dit plan zal middels een uitgebreide procedure (met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo) mogelijk worden gemaakt.


Dit stuk vormt de ruimtelijke onderbouwing zoals bedoeld in artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden gemotiveerd waarom wordt meegewerkt aan het verzoek tot het verlenen van de omgevingsvergunning.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het zorgcentrum Roomburgh staat in de wijk Meerburg. Het projectgebied wordt begrensd door de Zaanstraat en de Meerburgerkade. De voorgenomen ontwikkeling vindt voor het grootste gedeelte plaats op het perceel kadastraal bekend als gemeente Leiden, sectie Q nummer 1462 en gedeeltelijk op de percelen, sectie Q nummers 1461 en 1463. Deze percelen zijn in eigendom van de aanvrager/ontwikkelaar.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan   Vastgesteld   Raad van State  
Leiden Oost 2008   18 juni 2008   3 februari 2010  

De nieuwbouw is gelegen op gronden die in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden (MD)' kennen. In artikel 4 staan de regels.

In artikel 4 lid 1 sub a staat dat de op de kaart voor Maatschappelijke doeleinden 'MD' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, zoals onderwijsvoorzieningen, (para) medische en verpleegvoorzieningen, bejaardenvoorzieningen, verzorgingstehuizen, kinderdagverblijven, welzijns- en culturele voorzieningen, sociale voorzieningen, overheidsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, voorzieningen van openbaar nut, met de daarbij behorende dienstwoningen (één dienstwoning per instelling), fietsenstallingen, tuinen, erven, parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, water, speelruimte, leidingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het plan is om volgende redenen in strijd met het bestemmingsplan:

  • Het plan voorziet in de bouw van een atrium en nieuwbouw van 40 aanleunwoningen voor senioren en voldoet niet aan de doeleindenomschrijving, omdat zelfstandig gewoond kan worden in de appartementen.
  • In artikel 4 lid 2 sub a staat dat gebouwen uitsluitend binnen de bebouwingsgrenzen mogen worden opgericht. De nieuwbouw komt buiten de bebouwingsgrenzen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het zorgcentrum is begin jaren '60 gebouwd als onderdeel van voorzien in huisvesting en voorzieningen voor senioren. Het is gebouwd als onderdeel van het voorzieningencluster van de wijk Meerburg. Deze wijk is een typische naoorlogse wederopbouwwijk waarin op een rationele manier woningen zijn verkaveld in gesloten bouwblokken voor laagbouwwoningen en open stempelverkavelingen met seniorenwoningen en portiekflats. Deze stempels zijn op een regelmatige manier herhaald met blokgroen daarin opgenomen. Typisch ook voor deze wijken is het aanwijzen van vlekken voor voorzieningen in centrumgedeeltes of nabij groenstroken. Aan het einde van de singel van de Meerburgerkade, nog deel van een vooroorlogs stedenbouwkundig plan, zijn de wijkvoorzieningen voorzien aanwezig, zoals de winkels, het buurthuis, een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang. Op het vrije kavel aan het eind van de kade in overgang naar 2 laagbouwblokken en langs het water van het Rijn- en Schiekanaal is het zorgcentrum gebouwd.

2.2 Beschrijving van het project

Het zorgcentrum bestaat uit een gebouw met een hoogbouw en lagere vleugel met appartementen en in de plint maatschappelijke zorgvoorzieningen en gemeenschappelijke voorzieningen voor het woonzorgcentrum. Aan de overzijde van de singel heeft het zorgcentrum in een deel van het daar aanwezige appartementenblok ook woningen in eigendom, het betreft Meerburgerkade 67 t/m 74.

Het zorgcentrum is in 2013 (eerste fase) grondig gerenoveerd en geschikt gemaakt voor de zwaarste zorgvraag. De renovatie is gepaard gegaan met een capaciteitsreductie van 31 verzorgingsplaatsen. In eerste instantie zal deze intramurale capaciteit ondergebracht worden in de nieuwbouw van Buena Vista, maar er wordt geleidelijk overgegaan tot het scheiden van wonen en zorg. De bewoners van Buena Vista kunnen beschut wonen en gebruik maken van de voorzieningen van het naastgelegen gerenoveerde zorgcentrum, waar vanuit ook 24-uurszorg kan worden geboden.

Dit plan is de 2e fase van het project waarbij nieuwe woningen komen ter vervanging van samengevoegde oude woningen en ter vervanging van de woningen (appartementen) die worden gesloopt. Het betreft hier het blokje met appartementen dat aan de overzijde is gelegen.

Het plan voorziet in nieuwbouw met appartementen voor zelfstandig wonen voor senioren in een gebouw met 6 verdiepingen die tegen het bestaande gebouw wordt aangebouwd. Het totaal aantal woningen zal hierdoor niet toenemen, alleen het type woning gaat veranderen.Met een atrium wordt nieuwbouw gekoppeld aan de oudbouw zodat er een gemeenschappelijke verblijfsruimte ontstaan. In de plint blijven de voorzieningen aanwezig.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00060-0201_0001.png" Afbeelding: Doorsnede oude en nieuwe situatie

Het nieuwbouwvolume wordt als toegevoegde ruimtelijke eenheid aan het bestaande complex toegevoegd, de bovenste bouwlaag van het huidig gebouw wordt vervangen. In verschijningsvorm en materialisatie wordt in architectuur aangesloten op het huidige gebouw, een helder en duidelijk volume in baksteen. De nieuwbouw met atrium heeft een eigen architectuur van baksteen en gevels in horizontale structuur.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00060-0201_0002.png"

Door de nieuwbouw komt de expeditiestraat te vervallen. Ook de aanwezige parkeerplaatsen die hier aanwezig zijn worden gecompenseerd door aan de voorzijde langs de Zaanstraat en d.m.v. het aanleggen van twee invalideparkeerplaatsen langs de Meerburgerkade. De gronden ter plaatse van het te slopen appartementencomplex worden met groen ingevuld. In de toekomst wordt mogelijk nog een kapel op de kop van het complex toegevoegd. Die ontwikkeling maakt echter geen deel uit van het nu voorliggende plan.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.


Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.

Toetsing aan beleid

Binnen het plan spelen nationale vraagstukken geen rol. Toetsing aan de Structuurvisie is dan ook niet noodzakelijk.

3.1.2 Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

  • 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
  • 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
  • 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

Toetsing aan ladder

De Nederlandse bevolking vergrijst en hierdoor zal er in de nabije toekomst door een grotere groep mensen beroep gedaan worden op de zorg. Hiernaast is het Rijk bezig met een grootschalige herziening van de zorg, die gaat betekent dat alleen voor de mensen met zware zorgindicaties een plaats is in een zorginstelling. Hierdoor zullen andere zorgvormen ontstaan.

Zorginstelling Buena Vista anticipeert op deze ontwikkelingen door geleidelijk over te gaan tot het scheiden van wonen en zorg. De bewoners van de nieuw te realiseren appartementen van Buena Vista kunnen beschut wonen en straks gebruik maken van de voorzieningen van het naastgelegen gerenoveerde zorgcentrum, waar vanuit ook 24-uurszorg kan worden geboden.

Deze woonvorm komt in Leiden nog weinig voor, hoewel er wel (veel) behoefte aan bestaat en die behoefte in de toekomst door de eerdere geschetste ontwikkelingen navenant zal toenemen.

Het appartementencomplex wordt daarbij binnenstedelijk ingepast door herstructurering van de beschikbare gronden. Een deel van het appartementencomplex aan de Meerburgerkade (Meerburgerkade 67 t/m 74) wordt ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling gesloopt. Bovendien wordt het te realiseren appartementencomplex tegen het bestaande gebouw aan de Zaanstraat aangebouwd, waardoor de beschikbare ruimte zeer efficiënt wordt ingezet. Gezien bovenstaande wordt voldaan aan artikel 3.1.6, lid 2 Bro.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit'

Op 9 juli 2014 is de 'Visie Ruimte en Mobiliteit' vastgesteld door Provinciale Staten. Het hoofddoel van de structuurvisie is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde hebben, en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De visie bevat een sturingsfilosofie, waarvan de kern in een viertal hoofdopgaven is samen te vatten:

  • ruimte bieden aan ontwikkelingen;
  • aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
  • allianties aangaan met maatschappelijke partners;
  • minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De 'Visie Ruimte en Mobiliteit is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

Toetsing aan het beleid

Op kaart 1 "Beter benutten van de bebouwde ruimte" bij de structuurvisie is de het projectgebied aangewezen als bebouwde ruimte. Binnen dit gebied wil de provincie de aanwezige ruimte beter benutten door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Het onderhavige plan ziet er op toe om de aanwezige ruimte binnen het plangebied beter te benutten en is daarmee passend binnen de Provinciale Structuurvisie.

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

In de Verordening Ruimte 2014, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen, zo ook bestemmingsplannen.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaande stads- en dorpsgebieden en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), glastuinbouwgebieden, boom- en sierteeltgebieden en bollenteeltgebieden, rijksbufferzones, kasteel- en landgoedbiotopen en provinciale en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken.

Blijkens de Provinciale Ruimtelijke Verordening is artikel 2.1.1 met daarin de ladder van duurzame verstedelijking van toepassing op het plan. Het plan voldoet aan deze ladder, omdat sprake is van een regionale behoefte en de ontwikkeling binnenstedelijk wordt ingepast. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 3.1.2 waarin in een nadere onderbouwing is opgenomen dat wordt voldaan aan de ladder. Het plan voldoet dus aan de Verordening Ruimte 2014.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

Deze structuurvisie is op 25 juni 209 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

Het projectgebied behoort blijkens de kaarten bij de Regionale Structuurvisie tot het stedelijk gebied. Binnen dit stedelijk gebied wordt onder meer ingezet op het van realiseren van gedifferentieerde woonmilieus met veel aandacht voor kwaliteit van de leefomgeving. Het plan voorziet op termijn in zelfstandig wonen met de mogelijkheid van zorg. Dit betreft een woonmilieu dat in Leiden nog niet veel aanwezig is en waar wel grote behoefte aan is. Het plan voorziet dus in een betere differentiatie van de verschillende woonmilieus in de gemeente Leiden.

Bovendien wordt binnen het plan ruim voldoende aandacht besteed aan de kwaliteit van de leefomgeving. Van de ontwikkeling maakt de sloop van een deel van het appartementencomplex op de Meerburgerkade integraal onderdeel uit. De alhier aanwezige gronden worden ingericht als groengebied. Bovendien verdwijnt de lelijke en als mistroostig ervaren expeditiestraat. Hiermee komt het plan de kwaliteit van de leefomgeving ten goede. Het plan past dus binnen de Regionale Structuurvisie.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

  • de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
  • het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
  • de bereikbaarheid wordt verbeterd;
  • de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
  • de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

Uit de Structuurvisie blijkt dat het woningaanbod binnen de gemeente Leiden zowel in kwantitatief opzicht als in kwalitatief opzicht achterblijft. Daarbij heeft de gemeente Leiden met name een tekort aan de middeldure en dure huur- en koopwoningen. De gemeente Leiden zet dan ook, naast sociale woningbouw, in op het realiseren van meer woningen voor de midden en hogere inkomens. Het plan voldoet aan deze wens, doordat een deel van de appartementen in de sociale categorie vallen en een deel in de hogere prijsklasse. Het plan voldoet dus aan de Structuurvisie van de gemeente.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader
4.1.1.1 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Ergoednota 2014-2020 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie en daarop volgende bestemmingsplannen. Die bestemmingsplannen stellen het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden" verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten.

Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor vergunninghoudende bedrijven of instanties.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Door ADC ArcheoProjecten is in verband met de mogelijke aanwezigheid van archeologische resten een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4).

Tijdens dit onderzoek zijn in de ondergrond beddingafzettingen en oeverafzettingen aangetroffen die behoren tot de stroomgordel van de Oude Rijn. Aan de bovenzijde van de oeverafzettingen is een pakket lichtgrijze klei aanwezig waarin zich verspreid baksteen fragmenten bevinden. Vermoed wordt dat de baksteenfragmenten verspoeld zijn, zeker is dit echter niet. Tevens zijn in boring 2 op een diepte van circa 185 cm onder maaiveld fosfaatvlekken waargenomen. Deze pakketten worden afgedekt door 65 - 95 cm dik ophogingspakket dat samenhangt met de aanleg van de huidige bebouwing en de openbare weg. Omdat dat het gehele terrein opgehoogd lijkt te zijn, zijn de onderliggende (natuurlijke) lagen nog intact en is er sprake van een natuurlijke bodemopbouw.

Gezien de aanwezigheid van fosfaatvlekken en de aanwezigheid van baksteenfragmenten in en aan de top van de oeverafzettingen in samenhang met de aanwezigheid van Romeinse en Laatmiddeleeuwse vindplaatsen in de omgeving, kunnen op de locatie ook archeologische waarden in de ondergrond aanwezig zijn. Deze kunnen de vorm hebben van (off-site) sporen, zoals greppels, kuilen en archeologische vondsten.

Aanbevelingen

Naar aanleiding van bovenstaande constateringen worden de volgende aanbevelingen gedaan:

  • Indien dit plan zal worden uitgevoerd, moet voorafgaand aan de werkzaamheden, een vergunning worden aangevraagd voor de activiteit het uitvoeren van een werk (voorheen archeologische aanlegvergunning).
  • Ter plaatse van de uitbreiding is vervolgonderzoek in de vorm van een archeologische begeleiding voldoende. De initiatiefnemer geeft er echter de voorkeur aan om het archeologisch onderzoek voorafgaand aan de werkzaamheden uit te voeren. In dat geval is ter plaatse van de uitbreiding een archeologisch proefsleuvenonderzoek noodzakelijk.
  • Als uit het proefsleuvenonderzoek blijkt dat archeologische resten aanwezig zijn, dan kan besloten worden tot een archeologische opgraving. Deze opgraving kan direct na het proefsleuvenonderzoek worden uitgevoerd (doorstart naar een opgraving).
  • Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek en de eventuele doorstart naar een opgraving dient conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) een programma van eisen (PvE) te worden opgesteld door een archeologisch bureau.
  • Het PvE dient ter beoordeling te worden voorgelegd aan een archeoloog van Erfgoed Leiden en Omstreken. Deze toetst het PvE en het goedgekeurde PvE vormt vervolgens onderdeel van de vergunning. Inmiddels is een concept PvE voorgelegd (bars document 62). Aan dit PvE zijn nog enkele aanpassingen noodzakelijk.
  • Het archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd door een daartoe gecertificeerde instelling (www.sikb.nl) onder toezicht van archeologen van Erfgoed Leiden en Omstreken.

Indien aan de bovenstaande aanbevelingen wordt opgevolgd, wordt met de mogelijke aanwezige archeologische waarden, die in de grond aanwezig zijn, voldoende rekening gehouden.

4.2 Ecologie

4.2.1 Beleidskader

Flora- en faunawet

Werkzaamheden die worden uitgevoerd om ontwikkelingen mogelijk te maken, kunnen mogelijk aanwezige natuurwaarden verstoren of aantasten. Om deze reden dient, in het kader van de Flora- en faunawet, een ecologische toets uit te worden gevoerd om het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden inzichtelijk te kunnen maken. In het kort komen verplichtingen in het kader van de Flora- en faunawet op het volgende neer:

  • onderzoeken of er beschermde planten of dieren voorkomen in het te ontwikkelen gebied;
  • voorkómen van verstoring van deze beschermde planten en dieren;
  • eventueel vóóraf bieden van een alternatief voor de gevonden soorten (bijvoorbeeld in de vorm van vervangende verblijfplaatsen);
  • eventueel aanvragen van een ontheffing met een gedegen ecologische onderlegger en/of compensatieplan.

De flora- en faunawetgeving is sinds februari 2005 gewijzigd. Hierbij is het beschermingsregime voor algemeen voorkomende soorten verlicht en kan het aanvragen van ontheffingen voor een aantal beschermde soorten worden voorkomend als gewerkt wordt volgens een gedragscode. De gemeentelijke Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden en het daarbij horende ecologische toetsingskader geeft inzicht in de diverse verplichtingen die dit met zich meebrengt en kan op elk stedelijk project worden toegepast.

De Flora- en faunawet beschermt een groot aantal bijzondere en minder bijzondere inheemse plant- en diersoorten. De verstoring van (vaste rust- en verblijfsplaatsen van) deze soorten is in beginsel verboden. Er kan een ontheffing van zulke verboden worden gegeven wanneer de gunstige staat van instandhouding van de soort(en) niet in gevaar komt.

Voor algemene soorten is een vrijstelling van kracht van deze ontheffingsplicht voor ruimtelijke ontwikkelingen. De zorgplicht uit de Wet blijft voor deze soorten wel van kracht: bij werkzaamheden moet zoveel mogelijk voorkomen worden dat schade toegebracht wordt aan beschermde soorten.

Voorzover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie (ELI). Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

  • er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
  • er geen alternatief is;
  • geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.


Ecologische hoofdstructuur

Het beschermingsregime voor gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vloeit voort uit het Natuurbeleidsplan uit 1991 en de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Het is in de Nota Ruimte op nationaal niveau en vervolgens door de provincies op provinciaal niveau nader uitgewerkt. Bescherming van deze gebieden is op planologische basis en er wordt van uitgegaan van het "Nee, tenzij"-regime en compensatiebeginsel. Het ruimtelijk beleid voor de EHS is gericht op behoud en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden. Daarom geldt in de EHS het "nee, tenzij"- regime. Indien een voorgenomen ingreep de "nee, tenzij"-afweging met positief gevolg doorloopt kan de ingreep plaatsvinden, mits de eventuele nadelige gevolgen worden gemitigeerd en resterende schade wordt gecompenseerd. Indien een voorgenomen ingreep niet voldoet aan de voorwaarden uit het "nee, tenzij"-regime dan kan de ingreep niet plaatsvinden.

Natuurbeschermingswet 1998

De gebiedsbescherming is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 en de Nota Ruimte. Onder deze bescherming vallen de volgende gebiedsoorten: Natura 2000-gebieden (dit zijn gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn), Beschermde Natuurmonumenten en gebieden ter uitvoering van verdragen en andere internationale verplichtingen (zoals wetlands), worden ook beschermd op basis van de Natuurbeschermingswet 1998.

De uitgevoerde toetsing betreft het vaststellen of het projectgebied in of in de omgeving van een beschermd natuurgebied ligt en of er sprake is van een negatief effect op de beschermde natuurwaarden.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Er zijn niet direct aanwijzingen dat er beschermde dier- of plantensoorten voorkomen in het plangebied. Op dit moment is het is niet te verwachten dat de uitvoering van dit plan leidt tot overtreding van de verboden als genoemd in artikel 8 t/m 12 van de Flora- en Faunawet.

Mocht tijdens de werkzaamheden vaste rust- en verblijfplaatsen worden tegenkomen (bijv. van vleermuizen of vogels) dan is initiatiefnemer verplicht dit te melden aan de gemeente en te (laten) onderzoeken of de werkzaamheden effect hebben op voorkomende beschermde dier- of plantensoorten.

4.3 Milieu

4.3.1 Bedrijven en milieuzonering

De omgeving van Hof van Roomburgh 10 kan worden getypeerd als een gebied met functiemenging (bron: VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', 2009). Kantoren en winkels zijn aanpandig aan woningen toelaatbaar in een gebied met functiemenging. In de buurt van het plangebied zijn geen bedrijven en/of activiteiten aanwezig die een belemmering voor het plangebied vormen.

4.3.2 Bodem

Op 10 april 2013 is door BOOT ter plaatse een verkennend bodemonderzoek (zie bijlage 5) en op 4 juli 2013 een verkennend asbestonderzoek (zie bijlage 6) uitgevoerd.

Uit het bodemonderzoek blijkt dat de grond en het grondwater niet of licht zijn verontreinigd. Het onderzoeksbureau heeft voorts blijkens het asbestonderzoek geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld en in de bodemmonsters. Het aangetroffen baksteenpuin vormt geen aanleiding om een verontreiniging met asbest op de locatie te verwachten. Ook bij onderzoeken op naburige percelen zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen. De resultaten geven derhalve geen aanleiding voor een asbest- of ander vervolgonderzoek.

De locatie is geschikt voor het geplande gebruik. Er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen.

4.3.3 Externe veiligheid

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt in het effectgebied van de A4, op een afstand van 600 meter. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer.

Het plan heeft, omdat geen sprake is van een toename van het aantal woningen, geen effect op de hoogte van het groepsrisico. Externe veiligheid levert geen belemmering voor het realiseren van het plan op.

4.3.4 Geluid

Omdat de nieuwe woningen in de geluidzone van de van Kanaalweg komen te liggen is op grond van de Wet geluidhinder een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Door het adviesbureau dGmR is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek, gedateerd 23 april 2014 is bijgevoegd als bijlage 7.

Uit het onderzoek blijkt dat het verkeer op de Kanaalweg een geluidsbelasting van 52 dB op de gevels van het nieuwe appartementencomplex oplevert. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder van maximaal 48 dB overschreden. Om mee te kunnen werken aan het plan is het verlenen van een hogere waardebesluit op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk.

Toetsing aan beleid

Door dGmR is op 10 september 2014 een notitie opgesteld (bijlage 8) met daarin een beoordeling of het afgeven van hogere waarde mogelijk is. In de notitie is getoetst aan het door ons vastgestelde hogere waarden beleid.

Uit de notitie blijkt dat maatregelen aan de bron niet opportuun zijn. Bovendien wordt een goed woon- en leefklimaat binnen het gebouw gewaarborgd doordat het, vanuit het Bouwbesluit, vereiste binnenniveau van 33 dB wordt behaald.

Mede gelet op het gegeven dat het hier om vervangende nieuwbouw binnen een stedelijk gebied gaat, wordt geacht dat in dit specifieke geval er geen zwaarwegende argumenten bestaan om de beoogde ontwikkeling te verhinderen. Het verlenen van hogere waardebesluit is dus mogelijk en de (te hoge) geluidsbelasting vormt daarmee geen belemmering voor het project. Het ontwerp hogere waardebesluit is te vinden in bijlage 9).

4.3.5 Luchtkwaliteit

Volgens bijlage 3B van de Regeling 'niet in betekenende mate' zijn projecten die betrekking hebben op het realiseren van maximaal 1500 woningen projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen. Er hoeft voor dergelijke projecten niet getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het plan voorziet niet in toename van het aantal woningen. Er is dus sprake van een project dat niet in betekende mate bijdraagt.

Inzicht in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging is vanuit oogpunt van het borgen van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse wenselijk. Uit de digitale monitoringstool Luchtkwaliteit blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de dichts bijgelegen doorgaande weg de Kanaalweg, in 2011 respectievelijk 30,2 µg/m3 en 25,5 µg/m3 (zonder zeezoutaftrek) bedragen. Hiermee is de kwaliteit van de lucht ter plaatse ruimschoots voldoende.

Er zijn dan ook geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.4 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan wel genoemd in deze bijlage (categorie D 11.2 , stedelijk ontwikkelingsproject).

Vanwege de grootte, aard en ligging van het plan (een renovatie en nieuwbouw van een beperkt aantal wooneenheden in een stedelijk gebied) is beoordeeld dat een milieueffectbeoordeling niet noodzakelijk is.

4.5 Stedenbouwkundige inpassing

Stedenbouwkundig ensemble en eerder ruimtelijke ontwikkelingen

Het zorgcentrum bestaat uit een gebouw met een hoogbouw en lagere vleugel met appartementen en in de plint maatschappelijke zorgvoorzieningen en gemeenschappelijke voorzieningen voor het woonzorgcentrum. Aan de voorzijde is een gemeenschappelijke tuin aanwezig. In 2013 is een eerste fase uitgevoerd waarbij het oorspronkelijke hoofdgebouw is aangepast en onder meer een gevelwijziging, wijzigen interne indeling, vervanging recreatiepaviljoen en aanleggen van een nieuw terras heeft plaatsgevonden.

Dit plan is de 2e fase van het project waarbij nieuwe woningen komen ter vervanging van samengevoegde oude woningen en vervanging van de woningen in het appartementencomplex aan de overzijde, dat gesloopt zal worden.

Bij het plan is een stedenbouwkundige visie opgenomen die ingaat op de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de diverse gebouw- en terreinonderdelen, richting geeft aan toekomstige uitbreidingen en invulling en inrichting geeft voor het terrein aan de overzijde van de Meerburgerkade (zie bijlage 10). De stedenbouwkundige visie zet in op realisatie van een plantsoen aan de overzijde op de locatie van het te slopen appartementenblok. Daarmee wordt een toegankelijke openbare groen verblijfsruimte toegevoegd aan het complex en de omgeving waar de singel met verbrede waterpartij van uitmaakt. Met nieuw bouwvolume krijgt de singel een duidelijke begrenzing, dit geldt ook voor het plantsoen. Met verdwijnen van het appartementenblokje maakt het bouwvolume het mogelijk zes bouwlagen hoog te zijn en richting singel gerealiseerd te worden. Met verdwijnen van het appartementenblok aan de overzijde wordt het singelprofiel verbreed.

Daarmee is te zien dat het zorgcentrum als markant architectonisch object deel uit maakt van een in samenhang ontworpen uitbreidingswijk uit de jaren '50, waarbij vergroting van het zeslaagse volume duidelijk zichtbaar zal zijn langs diverse zichtlijnen. In de visie is aangegeven wat de ruimtelijke gevolgen zullen zijn van de zeslaagse uitbreiding. Aangegeven dat het appartementenblok aan de overzijde gesloopt zal worden en als park wordt ingericht.

Gevelwijzigingen

Het nieuwbouwvolume wordt als ruimtelijke eenheid aan het bestaande complex toegevoegd.. In verschijningsvorm en materialisatie wordt in architectuur aangesloten op het huidige gebouw. De nieuwbouw met atrium heeft een eigen architectuur van baksteen en gevels in horizontale structuur. Te zien is dat het gebouw een eigentijdse toevoeging is aan het oorspronkelijke gebouw. Door de gevelopeningen en balkons heeft het gebouw een alzijdig karakter en presenteert het zich als voorkant naar alle richtingen. Dat is positief en passend bij een jaren naoorlogse wederopbouwwijk waarbij gebouwen vrij in de ruimte staan.

4.6 Verkeer en vervoer

Beleidsregels parkeernormen Leiden

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Toetsing aan beleid

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

De aanvraag betreft de renovatie van bestaande seniorenwoningen in een zorgcentrum en het bouwen van 40 woningen voor senioren. Het pand bevindt zich in het gebied 'rest van Leiden'.

Het aantal zorgwoningen neemt door de nieuwbouw niet toe ten opzichte van de bestaande situatie. De behoefte aan parkeerplaatsen blijft in de nieuwe situatie dus hetzelfde als in de bestaande situatie. Er verdwijnen echter wel parkeerplaatsen die nu aanwezig zijn in de expeditiestraat. Om deze parkeerplaatsen te compenseren worden de parkeerplaatsen op het voorterrein langs de Zaanstraat uitgebreid en worden in de openbare ruimte in de Meerburgerkade twee invalide parkeerplaatsen aangelegd.

Hiermee wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en vormt parkeren geen belemmering meer.

4.7 Water

Waterplan Leiden

Met het Waterplan Leiden (2007) hebben de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland afgesproken om gezamenlijk knelpunten in het watersysteem efficiënter op te lossen, kansen te benutten en andere te inspireren om 'Leiden Waterstad' nog beter op de kaart te zetten.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is de waterbeheerder van onder andere de gemeente Leiden en is belast met het waarborgen van de kwaliteit van het water en met de bescherming van waterbouwkundige werken. Zij toets aanvragen voor een omgevingsvergunning aan hun verordening, het Keur. Het Keur bevat regels voor de bescherming van o.a. waterkeringen, dijken en geeft het criterium voor watercompensatie.

Het Hoogheemraadschap hanteert bij nieuw ingediende plannen een oppervlaktecriterium van 500 m². Dit houdt in dat watercompensatie is vereist als sprake is van een nieuwe verharding van 500 m² of meer. Het verharde oppervlak dient dan binnen het plangebied of elders te worden gecompenseerd.

Toetsing aan beleid

Doordat de nieuwbouw direct langs de waterkant komt te staan en de parkeerplaatsen aan de voorzijde worden uitgebreid is wel sprake van extra verharding. Die zal echter niet meer dan 500 m2 bedragen. Bovendien zal het appartementencomplex aan de overzijde wordt gesloopt en neemt de verharding hierdoor binnen het projectgebied af.

De nieuwbouw komt wel te staan in de kern en beschermingszone van een watergang. Hiervoor is een watervergunning op grond van de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland noodzakelijk. Deze vergunning is inmiddels door het Hoogheemraadschap op 6 oktober 2014 afgegeven en is als bijlage 11 bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

Er is bij de plannen voldoende rekening gehouden met het watersysteem en de waterhuishouding.

4.8 Wonen

Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002

De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbod naar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.

De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.

In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 zal dus nog veel moeten worden gebouwd om het geraamde tekort terug te brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding zal door verdichting worden gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.

In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.

De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

Toetsing aan beleid

Bekijken we het plan tegen de achtergrond van het gemeentebeleid rond wonen, zorg en welzijn in onder meer de nota Wonen 2020 dan:

  • is het verminderen van de intramurale capaciteit (waarin het plan voorziet) een goede ontwikkeling gelet op het feit dat in de toekomst minder mensen hiervan gebruik kunnen maken door de verzwaring van de ZZP eis;
  • is het maken van meer extramurale capaciteit in de vorm van kleinschalig wonen een positieve zaak omdat hier vraag naar is en omdat dit doorstroming van ouderen uit eengezinswoningen op gang kan brengen;
  • is het ontwerp van de kleinschalige woningen qua plattegrond flexibel te noemen en ook voor andere doelgroepen te gebruiken, wat positief is;
  • is de externe ligging van het wooncomplex, nabij een klein winkelcentrum waar boodschappen voor dagelijks gebruik te koop zijn, redelijk;
  • is in het complex een medisch centrum aanwezig wat positief is;
  • is in het centrum een gezamenlijke fietsenberging voor de actieve bewoner aanwezig, wat positief is;
  • is in de onderbouw een scootmobielruimte met oplaadmogelijkheid aanwezig wat positief is.

Afname van intramurale capaciteit en uitbreiden van de extramurale capaciteit in de vorm van kleinschalig (beschermd) wonen is toekomstbestendig. Het plan sluit aan bij de beleidsvisie van de gemeente zoals neergelegd in de nota Wonen 2020.

4.9 Belangenafweging

Het voorzien in woonruimte voor ouderen nu en in de nabije toekomst is van groot maatschappelijk belang. Zeker gezien de aankomende veranderingen die gaan plaatsvinden in de langdurige zorg. Het plan gaat voorzien in huisvesting van ouderen die passend is bij de toekomstige ontwikkeling. Daarbij is voldoende rekening gehouden met belangen van derden. Van een benadeling van naburige percelen i.v.m. bezonning en uitzicht is geen sprake. Ook worden voldoende parkeerplaatsen aangelegd, zodat parkeerproblemen worden voorkomen. Bovendien wordt gëinvesteerd in een groene omgeving door een deel van het appartementencomplex aan de Meerburgerkade 67 t/m 74 te slopen en deze locatie als groen te herinrichten.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

  • indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
  • indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
  • indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend door belanghebbenden bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.

Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer:

  • minder dan vijf reacties op het indienen van het bouwplan zijn ontvangen of
  • geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of
  • wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.

Voor dit project ("Een project dat niet past in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en groter dan of gelijk aan 10 woningen of 1000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte is"), is wellicht een vvgb vereist, afhankelijk of er al dan niet zienswijzen worden ingediend tegen het ontwerpbesluit. Bij het ter inzage leggen van het ontwerpbesluit en de ruimtelijke onderbouwing voor dit plan, is als bijlage daarom een ontwerp verklaring van geen bedenkingen gevoegd (zie bijlage 3).

Met het afgeven van de vvgb kan de omgevingsvergunning worden verleend. Mocht de gemeenteraad besluiten om de benodigde vvgb niet af te geven, dan dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. In 6.2.1 onder a is bepaald dat ''de bouw van één of meer woningen' is aan te merken als een bouwplan, waarvoor een exploitatieplan moet worden opgesteld.

Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien, mits het verhaal van de kosten anderszins geregeld is (artikel 6.12 lid 2 onder a Wro). Het anderszins regelen gebeurt in dit geval door middel van een anterieure grondexploitatieovereenkomst. Ook een planschadeovereenkomst (waarin het verhaal van de eventuele (planschade) kosten is geregeld) maakt hier deel van uit. De anterieure overeenkomst wordt afgesloten tussen de gemeente Leiden en de aanvrager. De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project. De gemeente Leiden zal geen investeringen doen en draagt derhalve geen financiële risico's voor de realisatie van het project.

De gemeente Leiden acht de initiatiefnemer in staat om de kosten van het project te kunnen dragen en hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan geborgd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

De ontwerp omgevingsvergunning alsmede de ontwerp verklaring van geen bedenkingen zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen. Op deze manier kunnen belangen die bij de uiteindelijke besluitvorming betrokken moeten worden ingebracht worden.

De beantwoording van eventuele zienswijzen vindt plaats in een zienswijzennota. Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot al dan niet verlening van de omgevingsvergunning.