direct naar inhoud van Ruimtelijke onderbouwing
Plan: Hooglandse Kerkgracht 54-62
Status: vastgesteld
Plantype: omgevingsvergunning
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.OV00045-0301

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Leiden is een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend (BV 131547) voor de locatie Hooglandse Kerkgracht 54-62. De aanvraag ziet op het herindelen van de kerkwoningen bij de Hooglandse Kerk en het overkappen van de tussengelegen binnenplaats.

Om de omgevingsvergunning te kunnen verlenen dient afgeweken te worden van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Voor het doorlopen van de betreffende procedure is de voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

1.2 Begrenzing Plangebied

Het projectgebied betreft de panden Hooglandse Kerkgracht 54-62, kadastraal bekend als gemeente Leiden 01, sectie I, nummers 200, 201, 202, 203, 204.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00045-0301_0001.jpg"  
Globale ligging Hooglandse Kerkgracht 54-62  

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor de projectlocatie geldt momenteel het bestemmingsplan "Binnenstad I", vastgesteld door de gemeenteraad van Leiden op 30 juni 2005. In dit bestemmingsplan hebben de betreffende panden de bestemming "Gemengde doeleinden 4. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de bestemmingsplankaart weergegeven ter plaatste van het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00045-0301_0002.png"  
Uitsnede bestemmingsplankaart ter plaatse van het projectgebied  

In artikel 10 is aangegeven dat deze gronden zijn bestemd voor woondoeleinden en daarnaast voor detailhandel, galeries, ateliers en horeca (alleen toegestaan waar dit op de plankaart is aangegeven). Op grond van artikel 10 lid 2 onder b zijn niet-woonfuncties op de verdiepingen echter niet toegestaan.

De strijdigheid met het bestemmingsplan betreft het volbouwen van de binnenplaats achter de bebouwingsgrens. Het bouwvlak buiten de bebouwingsgrenzen mag bij woondoeleinden voor 30% bebouwd worden. Bij het plaatsen van de overkapping wordt het deel buiten het bebouwingsvlak voor 100% volgebouwd.

Daarnaast wordt een deel van de begane grond van de kerkwoningen straks ook gebruikt ten behoeve van de kerk. Dit zijn voorzieningen vallende onder de functie maatschappelijke doeleinden. Maatschappelijke doeleinden zijn niet toegestaan binnen de bestemming Gemengde Doeleinden 4.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving plangebied

Het deel van de binnenstad waar de projectlocatie is gelegen is gevormd door ontwikkeling vanaf de samenkomst van de Rijnlopen in oostelijke richting. De Hooglandse Kerk is het meest opvallende historische gebouw mede door hoogte en gedraaide ligging ten opzichte van de ruimtelijke structuur.

De panden liggen in het beschermd stadsgezicht 'Leiden binnen de Singels'. Het betreft een rijksmonument. De Hooglandse Kerk ligt in de stadsuitbreiding van 1294. In de 14e eeuw wordt op deze plaats een kapel gebouwd. In 1366 wordt begonnen met de bouw van de gotische kruiskerk. De bouw duurt tot circa 1540. In 1655 wordt het westportaal gebouwd en de zogenaamde accijnshuisjes zijn in de zeventiende eeuw rond de kerk gebouwd. Er ontstond ruimte voor de huisjes, omdat de graven rondom de kerk werden geruimd.

Langs de Moriaansteeg en de Hooglandse Kerkgracht zijn panden tegen de kerk aangebouwd. Richting Nieuwstraat is er geen bebouwing en is een pleinruimte ontstaan.

Bij de kerkwoningen aan de Moriaansteeg is al een dichtgezet binnenterrein met overkapping tussen de steegbebouwing en het kerkgebouw. Aan de zijde van de Middelweg is een woning met eigen tuin tussen gebouw en kerk.

De ruimtelijke schaal en korrel is relatief kleinschalige met het ensemble van de Burcht, het Weeshuis en de Hooglandse Kerk als uitzondering. Ook zijn er nogal wat hofjes in de omgeving.

2.2 Beschrijving aanvraag

Het verzoek betreft een aanvraag voor het herindelen van de kerkwoningen bij de Hooglandse Kerkgracht en het overkappen van de achtergelegen binnenplaats. Deze woningen zijn redelijk recent (omstreeks 1975) verbouwd.

De begane grond van de panden wordt momenteel als winkel en opslagruimte gebruikt en op de verdiepingen zijn kleine wooneenheden aanwezig. Het winkel en woongedeelte zal dit jaar leeg komen te staan en de eigenaar (Protestantse Gemeente Leiden) wil zowel op de begane grond als op de verdiepingen verhuurbare wooneenheden creëren en tracht hiermee noodzakelijke fondsen te verwerven voor het onderhouden en in stand houden van de kerk.

Een gedeelte van de begane grond zal voor kerkelijk gebruik geschikt gemaakt worden, zodat dit bijvoorbeeld als ontvangstruimte en vergaderruimte kan dienen, met bijbehorende toiletten en pantry.

Achter de woningen is nu een op het noorden gelegen binnenruimte aanwezig welke niet of nauwelijks wordt gebruikt en door de locatie extra onderhoudskosten vraagt. Om op de begane grond zelfstandige woonruimten met aparte slaapkamers en sanitaire voorzieningen te maken wil men het binnenplaatsgedeelte tot de hoogte van de eerste verdiepingsvloer overkappen.

Door herinrichting van de bestaande woningen en de overkapping van de binnenplaats ontstaan er zes zelfstandige en zes onzelfstandige verhuurbare wooneenheden alsmede circa 100 m2 ruimte voor kerkelijk gebruik. De indeling is als volgt.

  • Op de begane grond drie appartementen met eigen entree en eigen energie-aansluitingen
  • Op eerste verdieping drie onzelfstandige kamer-eenheden en twee zelfstandige studio's.
  • Op tweede verdieping drie onzelfstandige kamer-eenheden en één zelfstandige studio.

Dit voorstel is eerder in mei 2013 behandeld als schetsplan (vooroverleg BV130373) en van een integraal advies voorzien. In dit eerdere advies is niet akkoord gegaan met het schetsplan. De voornaamste reden voor dit negatieve advies was het volledig dichtbouwen van de binnenplaats tussen kerk en woningen. Dit vormt een aantasting van de historische structuur en het beschermd stadsgezicht. Dit is zowel uit cultuurhistorisch oogpunt als stedenbouwkundig oogpunt niet aanvaardbaar.

In het advies van mei 2013 waren enkele uitgangspunten meegegeven:

  • In plaats van volledige overkapping en bebouwing van de grotere binnenplaats, deze een transparante overkapping te geven om de historische structuur zichtbaar en herkenbaar te houden;
  • Andere indeling van de kerkwoningen met minder woningen en meer bijruimtes voor de kerk die multifunctioneel gebruikt kunnen worden;
  • Voorzieningen te treffen voor de woningen als bergingen, fietsenberging, opslag afval en buitenruimtes.

Het schetsplan is hier op aangepast. Met een transparant dak wordt ook de historische structuur beter afleesbaar en blijft de gegroeide structuur van een binnenplaats tussen kerk en de kerkwoningen voldoende in stand.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00045-0301_0003.jpg"

Impressie toekomstige overkapping binnenplaats

2.3 Strijdigheid met vigerend bestemmingsplan

De strijdigheid met het bestemmingsplan betreft het volbouwen van de binnenplaats. De binnenplaats ligt buiten de bebouwingsgrenzen. Buiten de bebouwingsgrenzen mag bij woondoeleinden voor 30% bebouwd worden. Bij het plaatsen van de overkapping wordt binnenplaats voor 100% volgebouwd.

Daarnaast wordt een deel van de begane grond van de kerkwoningen straks ook gebruikt ten behoeve van de kerk. Dit zijn voorzieningen vallende onder de functie maatschappelijke doeleinden. Maatschappelijke doeleinden zijn niet toegestaan binnen de bestemming Gemengde Doeleinden 4.

Binnenplanse afwijking

In artikel 10 zijn de regels opgenomen voor het verlenen van een binnenplanse afwijking. Op grond van dit artikel kan voor dit geval geen binnenplanse afwijking worden verleend. In artikel 27 zijn de algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Ook dit artikel voorziet in dit geval niet in de mogelijkheid tot het verlenen van een binnenplanse afwijking.

Buitenplanse afwijking

Artikel 2.12, eerste lid onder a, onder 2 Wabo voorziet in de mogelijkheid via een reguliere procedure af te wijken van het bestemmingsplan. In artikel 2.7 van het Bor jo artikel 4 van bijlage II Bor zijn de gevallen opgenomen waarvoor dit mogelijk is. Aangezien met deze aanvraag het aantal woningen toeneemt, valt deze aanvraag niet onder de reikwijdte van dit artikel (op grond van artikel 5 lid 1 bijlage II Bor).

Om het plan te kunnen realiseren dient een procedure op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo gevoerd te worden. Bij de afweging of een dergelijke omgevingsvergunning kan worden verleend dient uitgebreid gemotiveerd te worden of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt deze afweging gemaakt.

Hoofdstuk 3 Motivering

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd waarom wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan ten behoeve van de aanvraag. Er wordt aandacht besteed aan beleidsstukken van de gemeente voor zover deze relevant zijn voor het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling. Aangegeven wordt hoe het voorgenomen project past binnen de genoemde beleidskaders.

Aangezien het plan geen raakvlakken heeft met ruimtelijk beleid op nationaal, provinciaal en regionaal niveau (omvang van het plan is te klein om daadwerkelijk op een grotere schaal van invloed te zijn), worden deze beleidsstukken niet genoemd in dit hoofdstuk.

3.2 Beleid

3.2.1 Programma Binnenstad

Op 16 juni 2009 heeft de gemeenteraad van Leiden het "Programma Binnenstad" vastgesteld. Het doel van het Programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van de kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten. Dit maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor inwoners, maar versterkt tevens de bezoekersfunctie van Leiden aanzienlijk. Per jaar wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin alle inspanningen voor het jaar beschreven staan.

Het "Programma Binnenstad" heeft drie, in hoofdlijnen economische, doelen:

  • meer bezoekers naar de binnenstad van Leiden trekken;
  • meer bestedingen genereren; en
  • een hogere waardering voor het aanbod van de binnenstad krijgen.

De hoofddoelen zijn uitgewerkt in 8 subdoelen of ambities:

  • vergroten kwaliteit openbare ruimte;
  • verbeteren beheer openbare ruimte;
  • hogere kwaliteit (openbaar waarneembare) bebouwde omgeving;
  • betere bereikbaarheid;
  • uitbreiden en verbeteren parkeergelegenheid;
  • uitbreiden en verbeteren winkel- en horecavoorzieningen;
  • uitbreiden en verbeteren cultureel aanbod en evenementen;
  • meer marketing en promotie.

Wonen maakt geen expliciet onderdeel uit van de ambities, maar leefkwaliteit en het voorzien in geschikte woonruimte vormen wel een belangrijk deel van het programma. Wonen boven winkels bijvoorbeeld is van belang om de leefbaarheid te vergroten. Kwantitatieve en kwalitatieve studentenwoningen is daarnaast van belang om de stad aantrekkelijk te houden.

De voorgenomen ontwikkeling past in de ambitie de binnenstad aantrekkelijker en leefbaarder te maken. Door kwalitatief goede woningen blijft de leefbaarheid gewaarborgd en behoudt het projectgebied haar mooie historische uitstraling. De functies die als gevolg van het plan (verbeterd) uitgeoefend kunnen worden zijn passend in het bestemmingsplan en horen bij de ambitie een levendige binnenstad te creëren.

3.2.2 Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de 'Structuurvisie Leiden 2025' vastgesteld. De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

  • de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
  • het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
  • de bereikbaarheid wordt verbeterd;
  • de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
  • de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdragen te leveren aan de versterking van de kennisstad.


Het uitvoeringsprogramma behorend bij de structuurvisie (hoofdstuk 6) is gekoppeld aan het "Programma Binnenstad" en richt zich o.a. op de in paragraaf 3.2.1 genoemde ambitielijnen.

Voor de gemeente Leiden is de structuurvisie een richtinggevend kader voor de bestemmingsplannen en daarmee een sturingsinstrument voor het gemeentebestuur. De structuurvisie geeft op een groter schaalniveau de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente weer en dient dus bij alle ruimtelijke afwegingen in ogenschouw te worden genomen. Aangezien het "Programma Binnenstad" integraal onderdeel uitmaakt van de structuurvisie en de bijbehorende uitvoeringsparagraaf, past de aanvraag binnen de Structuurvisie Leiden 2025.

Voor de binnenstad is het ruimtelijke beleid verder uitgewerkt in de Structuurvisie 'Verder met de Binnenstad', zie paragraaf 3.2.3

3.2.3 Structuurvisie Verder met de Binnenstad

De gemeenteraad heeft op 11 oktober 2012 de structuurvisie 'Verder met de Binnenstad' vastgesteld. In de 'Structuurvisie Leiden 2025' zijn de hoofdlijnen van het 'Programma Binnenstad' opgenomen. Beide documenten bevatten een analyse en verantwoording voor de ontwikkelrichtingen en doelen van de ruimtelijke ontwikkelingen in de binnenstad. Dit wordt in 'Verder met de Binnenstad' als uitgangspunt genomen voor een verdere uitwerking. Dit document moet ervoor zorgen dat private en publieke investeringen leiden tot het realiseren van de hoofddoelen van het 'Programma Binnenstad'.

Toepassing van 'Verder met de Binnenstad' leidt tot sterkere sturing op programmatische en ruimtelijke ontwikkelingen en draagt dus sterk bij aan een betere, efficiëntere gebiedsontwikkeling en vastgoedontwikkeling en zorgt voor inhoudelijke samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen. Het resultaat: een hogere kwaliteit van de binnenstad!

'Verder met de Binnenstad' heeft de status van structuurvisie. Het vervangt daarmee niet de bestaande Structuurvisie Leiden 2025, maar het is een verdieping op het hoofdstuk over de binnenstad in de structuurvisie. De samenhang tussen de structuurvisie Verder met de Binnenstad en de overige gebieden in de stad blijft verankerd in de Structuurvisie Leiden 2025, vandaar dat 'Verder met de Binnenstad' niet verder ingaat op deze samenhang.

De omgeving van het projectgebied is in de structuurvisie aangewezen als zwerfmilieu. Het zwerfmilieu is vestigingplaats voor speciaalzaken en horeca aanvullend op het kernwinkelgebied en is vooral gericht op kwaliteit en meer op rust. Het gebied waar menging van de historische ruimtelijke kwaliteit, winkelen en recreatie goed tot zijn recht kan komen. Vooral verblijven voor voetgangers en levendigheid aan de straten van winkels en horeca, met oriëntatie op de straat. Het zwerfmilieu verbindt de twee grote stadskerken van Pieterskerk en Hooglandse Kerk met elkaar door stegen en straten. Hoofdprogramma voor functies zijn winkels als speciaal zaken en galeries, horeca in de vorm van lunchrooms en restaurants en kleinere terrassen. Ondersteunend programma is onder andere wonen en publieksgerichte voorzieningen. Qua functies en bestemmingen is voorliggend bouwplan passend in de ambities van de structuurvisie.

3.2.4 Conclusie beleid

De gemeente Leiden heeft meerdere beleidsstukken vastgesteld waarin het gewenste ruimtelijke gebruik van de binnenstad is uiteengezet. Het 'Programma Binnenstad', de 'Structuurvisie Leiden 2025' en 'Verder met de Binnenstad' zijn drie afzonderlijke, maar sterk met elkaar verweven beleidsdocumenten. Vanuit verschillende invalshoeken en schaalniveaus wordt een visie gegeven op de economische ontwikkeling van de binnenstad en de ruimtelijke vertaling daarvan.

Het 'Programma Binnenstad' en de 'Structuurvisie Leiden 2025' hebben een hoger abstractieniveau, maar zijn wel duidelijk ingestoken met als doel onder meer het aantrekkelijker maken van de binnenstad, door onder andere het uitbreiden en verbeteren van voorzieningen.

'Verder met de 'Binnenstad' gaat specifieker in op de verschillende functies en gebieden in de binnenstad. De planlocatie valt binnen deze beleidsstukken in het sfeergebied 'Zwerfmilieu'. Zowel het wonen als het uitbreiden van de kerk (het gebruiken van een gedeelte van de begane grond voor maatschappelijk gebruik, als ontvangstruimte en vergaderruimte, met bijbehorende toiletten en pantry), die als gevolg van het plan uitgeoefend kunnen worden zijn passend in dit sfeergebied. Het plan is een ontwikkeling die aansluit bij het vigerende gemeentelijke beleid.

3.3 Stedenbouw

De aanvraag betreft het verbouwen en herindelen van de kerkwoningen en het overkappen van de binnentuin. De wijzigingen blijven grotendeels inpandig. De overkapping van de binnenplaats is vanaf de openbare weg niet te zien.

De overkapping van de binnenplaats wordt deels transparant, zodat de historische ruimtelijke structuur en het onderscheid tussen de kerk en de kerkwoningen zichtbaar blijven. Deze ruimte kan dan dienen als grotere bijruimte van de kerk voor activiteiten.

Het plan voorziet in voorzieningen voor fietsenberging en plaatsing van huisafvalcontainers. Deze zijn in het bouwvolume opgenomen. Er is geen buitenruimte bij de woningen, maar omdat het gaat om renovatie/ verbouw is dat acceptabel.

Stedenbouwkundig zijn er derhalve geen belemmeringen om aan de aanvraag mee te werken.

3.4 Erfgoed

De aanvraag is beoordeeld door de afdeling Erfgoed en Monumenten van de gemeente Leiden en op 12 maart 2014 behandeld in de Welstands- en Monumentencommissie.

Historische karakterisering

De panden liggen in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels. Het betreft een rijksmonument. De Hooglandse Kerk ligt in de stadsuitbreiding van 1294. In de 14e eeuw wordt op deze plaats een kapel gebouwd. In 1366 wordt begonnen met de bouw van de gotische kruiskerk tot ca. 1540. In 1655 wordt het westportaal gebouwd en de zogenaamde accijnshuisjes zijn in de zeventiende eeuw rond de kerk gebouwd. Er ontstond ruimte voor de huisjes omdat de graven rondom de kerk werden geruimd.

Gevolgen voor historische waarden

De binnenplaats heeft een klein oppervlak en door de beperkte lichtinval is de bruikbaarheid van de binnenplaats maar van zeer geringe kwaliteit. Gelet hierop is het voorstelbaar om hier een overkapping aan te brengen.

De binnenplaats blijft een vrije ruimte, wat de afleesbaarheid van de structuur ten goede komt. De noodzaak van het plan voor de exploitatie van dit belangrijke monument vormt in dit specifieke geval een reden het overkappen van een binnenplaats toe te staan. De overkapping wordt rondom voorzien van een glazen lichtstraat, waardoor de structuur nog afleesbaar is.

Een deel van de begane grond van de kerkwoningen wordt gebruikt ten behoeve van de kerk. Deze functiewijziging heeft geen ruimtelijke gevolgen en daarmee geen gevolgen voor het beschermd stadsgezicht.

Het bouwplan is verenigbaar met het historische waarden van de directe omgeving.

Welstand

De welstands- en monumentencommissie is op 12 maart 2014 tot de conclusie gekomen dat het plan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.

 

3.5 Verkeer en parkeren

De aanvraag betreft het verbouwen van voormalige kerkwoningen (met daarin winkels en kamers) tot zelfstandige appartementen en onzelfstandige kamers en een algemene kerkelijke ruimte. De panden bevinden zich in het gebied 'binnenstad'.

In de huidige situatie is het volgende aanwezig:

Eén winkel, oppervlakte van 36,5 m2 verhuurbare vloeroppervlakte (v.v.o.).: 36,5 x 3,5 p.p./100 m2 v.v.o. = 1,3 p.p.

Eén winkel, oppervlakte van 75,6 m2 v.v.o.: 75,5 x 3,5 p.p./100 m2 v.v.o. = 2,6 p.p.

Tien onzelfstandige kamers, niet geoormerkt voor studenten: 10 x 0,1 p.p./eenh. = 1 p.p.

Er is sprake van dubbeltelling. Het maatgevende moment is in deze situatie een koopavond:

90% x 1 p.p. + 100% x (1,3 p.p. + 2,6 p.p.) = 4,8 p.p.

De parkeervraag in de oude situatie bedraagt 4,8 p.p.

In de nieuwe situatie is het volgende aanwezig:

Zes zelfstandige wooneenheden <65 m2 bruto vloeroppervlakte (b.v.o.): 6 x 0,8 p.p./eenh. = 4,8 p.p.

Zes onzelfstandige wooneenheden, niet geoormerkt voor studenten: 6 x 0,1 p.p./eenh. = 0,6 p.p.

Eén algemene ruimte kerk 101,1 m2 b.v.o.: hoort bij kerk en parkeervraag van kerk: 0 p.p.

De parkeervraag van de nieuwe situatie bedraagt 5,4 p.p.

De parkeereis bedraagt daarmee 0,6 p.p., afgerond 1 p.p.

Er is geen mogelijkheid voor parkeren op eigen terrein. De aanvrager geeft niet aan hoe de eigen parkeereis wordt opgelost. In de binnenstad is er een mogelijkheid af te wijken van de parkeereis indien deze niet hoger is dan 15. Bij woonfuncties moet echter ook gekeken worden naar de parkeerdruk op straat. De binnenstad is een parkeerrestrictiegebied waar betaald parkeren geldt en waar vergunningen worden afgegeven. Met de uitgifte van parkeervergunningen wordt onder andere de parkeerdruk op straat gereguleerd. Bezoekers aan de binnenstad kunnen hun auto parkeren op openbare parkeerplekken en in openbare parkeergarages. Bij bewoners is het niet aannemelijk dat zij dagelijks hun auto betaald zullen parkeren. Daarom moet in dit geval gekeken worden naar de parkeervergunningen en of hiervoor een wachtlijst aanwezig is.

Er is geen wachtlijst voor parkeervergunningen in dit gebied. De aanvraag is daarmee akkoord.

3.6 Wonen

Beleid

Op 14 februari 2013 is de nota Wonen 2020 vastgesteld. Leiden wil dus een aantrekkelijke woonstad zijn. Belangrijk daarvoor zijn een betere balans tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen. Dit ziet Leiden als de drie hoofdopgaven voor het woonbeleid.

Dit is nodig om:

  • het tekort aan (studenten)woningen in te lopen;
  • te zorgen voor een betere benutting van de sociale voorraad;
  • ruimte te bieden aan huishoudens met een middeninkomen;
  • de kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving te verbeteren;
  • te anticiperen op voortschrijdende vergrijzing en extramuralisering van de zorg.

Met deze opgaven wil Leiden bereiken dat ze ook in de toekomst een aantrekkelijke internationale kennisstad blijft met ruimte voor de daarbij behorende diversiteit aan inwoners en leefstijlen. Dat betekent versterking van het centrum stedelijk woonmilieu met als belangrijkste kenmerken een hoge dichtheid en menging van functies en bevolkingsgroepen. Daarbinnen vragen de lage inkomens, de middeninkomens en de studenten extra aandacht.

Conclusie

Het plan voorziet in het maken van zes zelfstandige tweekamerwoningen en in zes onzelfstandige eenheden. De woonruimten liggen in een van de oudste en meest monumentale delen van de binnenstad. Locatie en het wonen bij de kerk is voor bepaalde groepen woningzoekenden extra aantrekkelijk. Het zal vooral gaan om jongeren en studenten. Er zal naar verwachting grote belangstelling voor het plan zijn, zeker als de huurprijs redelijk blijft. Dit plan draagt bij aan het vergroten van de woningvoorraad met huurprijzen voor de lagere middengroepen van circa € 500 - € 850.

Het plan draagt daarmee bij aan de doelstellingen van de gemeente.

3.7 Milieu

Inleiding

De Omgevingsdienst West-Holland heeft de aanvraag beoordeeld op een aantal relevante milieuaspecten die hierna afzonderlijk worden toegelicht.

Bedrijven en milieuzonering

De Hooglandse Kerkgracht bevindt zich in de binnenstad van de gemeente Leiden en kan worden getypeerd als een gebied met functiemenging (bron: VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', 2009). Kantoren en winkels zijn aanpandig aan woningen toelaatbaar in een gebied met functiemenging. Het bouwplan is daarom geen belemmering voor de bedrijven in de omgeving.

Wet milieubeheer

Aangezien het hier niet om een inrichting volgens de Wet milieubeheer gaat, is deze dan ook niet van toepassing

Bodem

Ter plaatse van de aangegeven locaties waar overkappingen worden gerealiseerd zijn bij de Omgevingsdienst geen bodemonderzoeken bekend. Voor deze overkappingen dient er gegraven te worden om een op staal gefundeerde betonnen vloer te realiseren. De locaties maken deel uit van het binnenstedelijk gebied. Deze is per definitie verdacht. Een bodemonderzoek is daarom noodzakelijk om inzicht te krijgen in de chemische kwaliteit van de bodem.

Het adviesbureau Adverbo heeft op de locatie onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit (19 december 2013, kenmerk 13.10.3727.2643). Uit chemische analyses is gebleken dat de grond en het grondwater niet of licht zijn verontreinigd. Evenmin zijn er awsbesrtverdachte materialen waargenomen in de bodemmonsters. De bodemkwaliteit vormt daarom geen belemmering voor het voorgenomen plan.

Geluid

De Hooglandse Kerkgracht is een 30 kilometerweg welke geen onderzoek zone kent. De Wet geluidhinder is niet van toepassing.

Op basis van een goede ruimtelijke ordening moet ook gekeken worden naar de geluidbelasting van 30-kilometer wegen. De Hooglandse Kerkgracht 54-64 is een 30 kilometer weg is en het is geen doorgaande weg. Daarbij zijn er een gering aantal parkeermogelijkheden aan deze weg. Daarom is niet de verwachting dat de geluidsbelasting door verkeer een belemmering vormt. Er wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Luchtkwaliteit

Het plan bestaat uit de realisatie van in totaal 12 wooneenheden. Volgens bijlage 3B van de Regeling 'niet in betekenende mate' draagt dit plan niet in betekenende mate bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden. In dit geval is er geen sprake van een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging, kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijnstof ter plaatse van de dichtstbij gelegen doorgaande weg de Hooigracht, in 2011 maximaal respectievelijk 38,9 µg/m3 en 29,0 µg/m3 (zonder zeezoutaftrek) bedragen. De planlocatie ligt op behoorlijke afstand van de Hooigracht en daar zullen de concentraties van genoemde stoffen veel lager zijn. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit de duurzaamheidsagenda 2011-2014.

Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

Externe Veiligheid

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel een op ruime afstand van 2km. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Het plan heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid.

Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.

Duurzaamheid

De gemeente Leiden hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten de Regionale DuBoPlus Richtlijn 2008 als duurzaam bouwen-maatlat. Over de nagestreefde kwaliteit en duurzaamheid van het project kunnen op vrijwillige basis afspraken gemaakt worden tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Voor kleine bouwprojecten als het onderhavige bouwproject informeert de gemeente initiatiefnemers over duurzaam bouwen via het Infoblad Milieuvriendelijk bouwen en verbouwen. Dit infoblad staat op de website van de Omgevingsdienst: www.odwh.nl/dubo.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat geen van de milieuaspecten een belemmering vormt voor het realiseren van dit plan.

3.8 Integrale afweging

De binnenplaatsen achter de Hooglandse Kerkgracht 60 en 62 hebben door de kleine omvang en de beperkte lichtinval een geringe kwaliteit en bruikbaarheid. Het komt de nieuwe woningen ten goede om deze ruimtes bij de woningen te trekken. Het plan draagt bij aan het vergroten van de woningvoorraad met huurprijzen voor de lagere middengroepen en past hiermee binnen de visies van de nieuwe nota Wonen 2020.

De overkapping van de binnenplaats is noodzakelijk voor de exploitatie van de kerk en de kerkwoningen, waarmee het onderhoud van de kerk gefinancierd kan worden. Uitbreiding van de maatschappelijke functie is daarmee wenselijk. De maatschappelijke functie blijft beperkt tot de begane grond. De verdiepingen blijven daarmee behouden voor de woonfunctie.

De overkapping van de binnenplaats tussen kerk en woningen wordt rondom voorzien van een brede glazen lichtstraat, waardoor de historische structuur nog afleesbaar en zichtbaar is.

Omdat de overkapping deels transparant is, blijft de historische waarde zichtbaar en grotendeels intact. Door deze ingreep blijven het kerkgebouw, de binnenplaats en de woningen goed te gebruiken in de komende jaren. Dit vergroot de leefbaarheid en de belevingswaarde van de omgeving.

De functiewijziging levert een toename van de parkeereis met 1 parkeerplaats op, maar in de 'binnenstad' kan op grond van het geldende parkeerbeleid afgeweken worden van de parkeereis wanneer deze niet hoger is dan 15 parkeerplaatsen. Er zijn geen milieubelemmeringen.

Al met al zijn er, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, geen bezwaren om de omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Procedurele aspecten

4.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c van de Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

  • 1. indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1° van de Wabo;
  • 2. indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend na toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2° van de Wabo;
  • 3. indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan een procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° van de Wabo doorlopen worden. Op deze procedure is afdeling 3.4 Awb van toepassing.

De aanvraag kan alleen mogelijk worden gemaakt op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° van de Wabo. Dit kan indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Voorliggende rapportage betreft de goede ruimtelijke onderbouwing voor dit project.

4.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage is gelegd voor het indienen van zienswijzen, namelijk van 8 mei 2014 tot en met 19 juni 2014. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend. gelet hierop kan de omgevingsvergunning met de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing ongewijzigd worden vastgesteld.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

4.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. De raad heeft op 19 december 2013 deze lijst geëvalueerd en op onderdelen aangepast. De aanvraag heeft betrekking op de verbouw van een aantal woningen en het overkappen van een binnenplaats om zo een bijeenkomstruimte te creëren.

Voor deze activiteiten is - op grond van de door gemeenteraad vastgestelde lijst -geen verklaring van geen bedenkingen vereist. Er worden minder dan 10 zelfstandige woningen gerealiseerd, minder dan 1000 m2 aan maatschappelijke voorzieningen en de uiterlijke kenmerken van de panden worden, bezien vanaf de openbare ruimte, niet veranderd.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. Het plan is niet aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Er hoeft derhalve geen exploitatieplan te worden opgesteld.

De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project. De gemeente Leiden zal
geen investeringen doen.

Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo een belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende de zienswijzentermijn is eenieder in de gelegenheid gesteld zijn of haar belang bij het college kenbaar te maken alvorens een besluit is genomen over verlening van de omgevingsvergunning. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. De omgevingsvergunning is derhalve ongewijzigd vastgesteld.