direct naar inhoud van Ruimtelijke onderbouwing
Plan: Groenoord blok 1
Status: ontwerp
Plantype: omgevingsvergunning
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.OV00043-0201

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In april 2014 heeft de Ontwikkelcombinatie Groenoord C.V., een samenwerking tussen Ymere Ontwikkeling en PFC2, een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van 43 woningen. De ontwikkeling is een onderdeel van de grootschalige ontwikkellocatie 'de Groenoordhallen e.o.' in Leiden Noord. Het betreft blok 1 van de herontwikkeling van het Groenoordhallenterrein.

Als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden is bij dit plan nadrukkelijk naar de afzetbaarheid van de woningen in de huidige markt gekeken. Er is daarom een wijziging ten opzichte van het eerder beoogde plan doorgevoerd.

Door de aangebrachte wijzigingen past het huidige plan niet meer in het bestemmingsplan en is er een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nodig om de woningen te kunnen realiseren.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het projectgebied wordt begrensd door de Floris Versterlaan, Cornetkade, Gabriël Metzusstraat en Jan Lievenstraat. In Bijlage 2 is het projectgebied weergegeven.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan   Vastgesteld   Raad van State  
Leiden Noord   29-09-2007   30-09-2009  

Het project betreffende Groenoord blok 1 op het voormalige Groenoordhallenterrein is gelegen op de gronden met bestemming Woondoeleinden (artikel 3) en Verblijfsgebied (artikel 17). Het bouwplan is in strijd met artikel 3 omdat er buiten de bebouwingsvlakken wordt gebouwd. Doordat het bouwblok aan de westzijde is opgeschoven is een deel van de bebouwing gesitueerd op de bestemming Verblijfsgebied en is daarmee in strijd met artikel 17 van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Geschiedenis van het plangebied

Van Groenoordhallen naar herontwikkelingslocatie

Het plangebied kende tot begin jaren zestig van de twintigste eeuw een volledig agrarisch gebruik. De bebouwing aan weerszijden van de Haarlemmertrekvaart is van ouder datum, maar beperkte zich tot waar eind jaren zestig de Floris Versterlaan is aangelegd.

In 1966 werd in het plangebied begonnen met de bouw van een grote hal, waar in 1969 de eerste veemarkt werd georganiseerd. In 1976 werd een tweede hal aan het complex toegevoegd, zodat voortaan de naam 'Groenoordhallen' moest worden gevoerd, bestaande uit de 'Van der Werfhal' en de 'Groenoordhal'. In het complex werden naast veemarkten ook beurzen, grote sportevenementen en concerten georganiseerd. De ruimte rondom het complex deed dienst als parkeerterrein.

In 2000 werd begonnen met de bouw van een volgende uitbreiding van het complex, het Groenoordplaza, dat moest bestaan uit een tweelaags voorgebouw met congresfunctie en twee kantoortorens met ieder ongeveer 9400 m² kantoorvloeroppervlak. Uiteindelijk zijn alleen het voorgebouw en één van de twee torens, de zogenaamde Eschertoren, gebouwd. De voltooiing van de andere toren was, gelet op de verslechterende omstandigheden op de kantorenmarkt ten tijde van de bouw, gestopt nadat de fundering was gestort.

De MKZ-crisis in 2001 maakte een einde aan ruim dertig jaar veemarkten in de Groenoordhallen, maar ook andere evenementen kozen in de jaren negentig al steeds vaker voor alternatieve locaties, zoals het in 1988 grondig gerenoveerde en vergrootte evenementencomplex Ahoy in Rotterdam. Nadat uit een studie bleek dat een herbestemming van de bestaande hallen niet haalbaar was, kwam het terrein bij de gemeente in beeld als herontwikkelingslocatie voor woningbouw in een gemengd stedelijk milieu. In het WijkOntwikkelingsPlan (WOP) Leiden-Noord van 1999 werd het gebied ook als zodanig aangewezen.

Planvorming Groenoordhallenterrein

Als onderdeel van de uitwerking van het WOP heeft het bureau "Maxwan Architects and Urbanists" in december van 2004, in opdracht van de gemeente Leiden, een ontwerpstudie uitgevoerd naar de herontwikkeling van het Groenoordhallenterrein en omgeving. Die studie heeft vervolgens de basis gevormd voor het door Atelier Dutch opgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE), getiteld 'Masterplan Leiden GEO', d.d. 21 december 2006. Dit SPvE is als onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst met ontwikkelcombinatie Groenoord C.V. door de gemeenteraad vastgesteld als kaderstellend document voor de toekomstige ontwikkeling van het terrein. De stedenbouwkundige hoofdlijnen uit het SPvE zijn vervolgens vertaald in een bestemmingsplan (Leiden Noord).

Het plan gaat uit van een samenhangende ontwikkeling van het voormalige Groenoordhallenterrein, die aansluit op bestaande stedenbouwkundige structuren in de omgeving. Het totale plan voor Groenoord is een zorgvuldige compositie van bouwblokken met enkele hogere bebouwingsaccenten. Het gebied moet onder andere een schakel gaan vormen tussen het centrum van Leiden en de Merenwijk. De totaalontwikkeling omvat woningbouw op het voormalige Groenoordhallenterrein, woningbouw op de Van Voorthuijsenlocatie, de ontwikkeling van een bedrijventerrein tussen de Hallenweg en de Slaaghsloot, de verlegging van de Gooimeerlaan en de overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan. Voor de ontwikkeling van het terrein van de voormalige Groenoordhallen in Leiden is gekozen voor een plan met gesloten bouwblokken, met intieme, geknikte woonstraten. De straten worden begeleid door de woningen.

In de periode van 2008 tot op heden is het noordelijke Groenoordhallenterrein, bestaande uit acht bouwblokken met in totaal 240 woningen in laagbouw, deels gerealiseerd en deels in uitvoering. Voor de Van Voorthuijsenlocatie is een bouwplan ontwikkeld waarvoor een aparte ruimtelijke procedure wordt doorlopen. De verlegging van de Gooimeerlaan en overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan zijn reeds gereed.

2.2 Inventarisatie plangebied

Rondom het plangebied (zie afbeelding hieronder) bevinden zich, nu de Groenoordhallen volledig zijn afgebroken, het Groenoordplaza en de Esschertoren. Enkele bouwblokken in de omgeving zijn reeds gerealiseerd of worden op korte termijn gerealiseerd zoals b.v. bouwblok 5 dat ten zuiden ligt van bouwblok 1.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00043-0201_0001.png"

2.3 Beschrijving van het project

Het ingediende plan maakt onderdeel uit van de ontwikkelingen van Groenoord. In 2006 is hiervoor het Masterplan vastgesteld, dat is vertaald naar het bestemmingsplan Leiden Noord.

Het stedenbouwkundig plan Groenoord bestaat uit drie zones: (hoogbouw aan de Willem de Zwijgerlaan, laagbouw in het middengedeelte, en in het noorden een bedrijvenzone).

Het totale 'gebied GEO' zoals opgenomen in het bestemmingsplan, betreft een gebied van 20 hectare, waarin de voormalige Groenoordhallen een dominante positie innamen. Het centrale gebied wordt ontwikkeld tot een woongebied en een groot deel hiervan is reeds gerealiseerd. Alle woningen in het middengedeelte van het totale plangebied worden in een laagbouwmilieu gerealiseerd en deze concentreert zich rondom een waterverbinding. In het stedenbouwkundig ontwerp is uitgegaan van het ontwikkelen van vier landschappelijke continue lijnen in de oost-west richting, die doorzichten door het gebied mogelijk maken. Langs de Willem de Zwijgerlaan is hogere bebouwing voorzien.

Het plangebied van blok 1 ligt aan de westzijde en sluit hierdoor aan op de bestaande woonbuurt en de Floris Versterlaan. Er is gekozen voor aanheling van de bestaande straten.

Zoals eerder aangegeven is, als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden, het plan gewijzigd op basis van de afzetbaarheid van de woningen in de huidige markt. Ten opzichte van het eerdere plan, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Leiden Noord, zijn nu de drive-inn woningen vervangen door grondgebonden eengezinswoningen met tuin. Het bouwplan in zijn geheel bestaat nu uit een bouwblok van 4 clusters en betreft nieuwbouw van 43 grondgebonden woningen. De architectuur van de 4 bouwblokken is gelijk in verschijningsvorm en ook wat betreft kleurgebruik, materialen, dak- en kapvorm. De hoeken van het bouwblok zijn voorzien van accenten in de vorm van aanbouwen, al dan niet voorzien van een kap.

Het gaat om 43 eengezinswoningen van het type middenduur, dat wil zeggen met een verkoopprijs vanaf 250.000 euro. De woningen worden gebouwd als woonblok in 4 clusters rondom een gezamenlijke binnenplaats waar parkeerplekken komen. De binnenplaats wordt via een toegangsweg ontsloten. Elke woning is voorzien van een achtertuin met berging. De grootte van de achtertuinen verschillen per woning. 12 woningen zijn voorzien van een parkeerplaats op eigen terrein, 24 woningen hebben een eigen parkeerplaats in het binnengebied en de rest van de woningen (9 stuks) parkeren op openbare plekken aan de overzijde van de woning.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Europees en nationaal beleid

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)
3.1.1.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

Met het opstellen van onderhavige omgevingsvergunning is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de uitvoering van deze omgevingsvergunning derhalve niet in de weg.

3.1.2 Duurzame verstedelijking
3.1.2.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

  • 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
  • 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
  • 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).
3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

De voorgenomen ontwikkeling van 43 woningen sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

De ontwikkeling voorziet met deze woningen in een actuele regionale behoefte, er is vraag naar grondgebonden eengezinswoningen.

De ontwikkeling betreft een onderdeel van een grootschalige transformatie en herstructurering van binnenstedelijk gebied.

Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, Ontwikkelen met schaarse ruimte'
3.2.1.1 Beleidskader

Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door provinciale staten. Deze visie is op 29 februari 2012 en 30 januari 2013 geactualiseerd. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

  • Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
  • Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
  • Divers en samenhangend stedelijk netwerk;
  • Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
  • Stad en land verbonden.

'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'
3.2.2.1 Beleidskader

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen en omgevingsvergunningen voldoen. De Verordening Ruimte bevat onder andere regels ten aanzien van het bouwen buiten de zogenaamde 'rode contouren', en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nationale en provinciale landschappen, rijksbufferzones en primaire en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het Groenoordhallenterrein maakt geen onderdeel uit van regionale of landelijke landschappen, ligt geheel binnen de rode contour en bevat geen primaire of regionale waterkeringen.

In artikel 13 van de Verordening Ruimte staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet in elk bestemmingsplan, waar een molen in is opgenomen, een molenbiotoop worden opgenomen met een straal van 400 meter rondom het middelpunt van de molen. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Bestemmingsplannen kunnen een afwijkingsbevoegdheid bieden voor het toestaan van hogere bouwwerken binnen de molenbiotoop, mits aangetoond kan worden dat de vrije windvang van de molen al beperkt is of de bebouwing niet zal leiden tot een significante vermindering van de windvang. Ook het bestemmingsplan Leiden Noord bevat dergelijke molenbiotopen rondom molen De Herder, de Maredijkmolen en de Stadsmolen, waarbij de molenbiotoop behorend bij de laatstgenoemde molen ook gedeeltelijk over het plangebied heen ligt. In de paragraaf met betrekking tot het bestemmingsplan Leiden-Noord wordt verder op dit onderwerp ingegaan.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020
3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 209 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

Het voorgestelde plan past in de structuurvisie. Het betreft een onderdeel van een nieuwe woonwijk. Er worden 43 woningen toegevoegd met een hoge kwaliteit in een aantrekkelijke woonomgeving.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025
3.3.1.1 Beleidskader

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

  • de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
  • het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
  • de bereikbaarheid wordt verbeterd;
  • de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
  • de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.
3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00043-0201_0002.png" Fragment van de structuurvisiekaart, waarop het gehele Groenoordhallenterrein is aangegeven als ontwikkellingslocatie voor een nieuw gemengd stedelijk milieu.

Alhoewel de structuurvisie niets over de ontwikkeling van Groenoord schrijft, is het gehele gebied op de structuurvisiekaart aangewezen als ontwikkelingslocatie voor een nieuw gemengd stedelijk milieu.

3.3.2 Masterplan Leiden GEO

Het Masterplan Leiden GEO van 21 december 2006 vormt een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE), dat de basis heeft gevormd voor het bestemmingsplan Leiden-Noord. Het SPvE is opgesteld door stedenbouwkundig bureau Atelier Dutch in opdracht van Ymere Ontwikkeling en PFC² en in samenwerking met gemeentelijke stedenbouwkundigen. Het Masterplan is als bijlage bij een samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelcombinatie vastgesteld door de gemeenteraad. Het SPvE is geen blauwdruk van het exacte eindbeeld van het gebied, maar schetst de beoogde eindsituatie op hoofdlijnen en vormt als zodanig het stedenbouwkundig toetsingskader voor de verdere uitwerking van de plannen na 2006.

Het Masterplan benadrukt dat het totale Groenoordhallengebied deelgebieden zal kennen met verschillende bebouwingsvolumes en verschillende karakters, die goed op elkaar moeten aansluiten. Zo staat op pagina 35 van het Masterplan:

"Het centrale gebied grenst aan de Willem de Zwijgerlaan, een ruime verkeersader met erlangs hier en daar hoogbouwelementen. De allure van deze invalsweg vraagt om een begeleidende bebouwing met voldoende hoogte. Door het toepassen van hoogbouw op nader te bepalen locaties langs de laan wordt recht gedaan aan de maat van deze laan. Dergelijke hogere bebouwing langs de laan werkt bovendien als geluidwering voor de woningen daarachter. Die woningen zullen in een laagbouwmilieu worden gerealiseerd, zodat vanaf de Willem de Zwijgerlaan een zonering in dit plandeel wordt ingebracht; een heldere opbouw van vooral hogere bebouwing langs de laan, daarachter een laagbouwmilieu en daar weer achter een overgangszone van woon-werk combinaties en bedrijven, als overgang tussen het nieuwe woonmilieu en het bestaand bedrijvenmilieu."

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00043-0201_0003.png"

Vogelvlucht schets uit het Masterplan Leiden GEO

3.3.3 Bestemmingsplan Leiden Noord

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan Leiden-Noord was het plandeel Groenoord fase 1, bestaande uit 8 laagbouwblokken waaronder het bouwblok 1, al voldoende concreet vormgegeven om direct in het bestemmingsplan te kunnen bestemmen.

Als gevolg van de veranderingen in de woningmarkt en de afzetbaarheid van de woningen is het bouwplan ten opzichte van de eerdere plannen zoals opgenomen in het bestemmingsplan, gewijzigd. Consequentie hiervan is dat de bouwblokken dieper zijn en daardoor buiten het oorspronkelijke bouwvlak vallen. Het stedenbouwkundig plan en het inrichtingsplan zijn hierop aangepast. Er is daardoor wel strijdigheid met het vigerend bestemmingsplan ontstaan. De strijdigheid met het bestemmingsplan betreft het volgende:

  • Het blok aan de westzijde is voor een deel op de bestemming Verblijfsgebied gesitueerd. Binnen deze bestemming is woningbouw niet toegestaan. Dit is in strijd met artikel 17 lid 1 van het bestemmingsplan Leiden Noord.

Desondanks acht de gemeente het bouwplan van goede kwaliteit, het past binnen de eerder vastgestelde beleidskaders en het wordt op de juiste manier ingepast in de omgeving. Bij verlening van een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan' wordt deze ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

Behalve bovenstaande is ook artikel 21 van het vigerend bestemmingsplan Leiden Noord relevant. Daarin zijn bepalingen met betrekking tot de molenbiotoop rondom de omliggende windmolens opgenomen. In het artikel staat, in lijn met de bepalingen in de provinciale Verordening Ruimte, dat niet hoger gebouwd mag worden dan 1/30e van de afstand tussen de voet van de molen en een beoogd bouwwerk, vermeerderd met de afstand tussen het maaiveld en de onderste punt van de verticaal staande wieken.

Het laagste punt van de verticaal staande wieken van de molen bevindt zich op circa 0,40m +NAP. Het maaiveld ter plaatse van bouwblokken 9 en 10, die zich beiden deels binnen de molenbiotoop bevinden, is eveneens gesitueerd op circa 0,40m +NAP. De afstand van de voet van de molen tot het dichtstbijzijnde punt van bouwblok 1 is 340 meter. Dat betekent dat op basis van artikel 21 uit het bestemmingsplan Leiden Noord een maximale bouwhoogte is toegestaan van 12 meter. Naarmate de bebouwing verder van de molen staat neemt ook de maximale bouwhoogte toe. Uit de ingediende bouwtekeningen blijkt dat alle beoogde bouwwerken binnen de toegestane hoogte van de molenbiotoop vallen. Het bouwplan past daarmee binnen de regels met betrekking tot de molenbiotoop.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader
4.1.1.1 Europees en nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.

Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed, vastgesteld door de raad op 20 december 2005 - is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen.

Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten.

Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor vergunninghoudende bedrijven of instanties.

4.1.2 Onderzoeksresultaten
4.1.2.1 Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

In 2008 is in het gehele plangebied een archeologisch booronderzoek uitgevoerd, getiteld 'Plangebied Groenoordhallen Gemeente Leiden- Archeologisch vooronderzoek: een bureau- en inventariserend veldonderzoek' (Warning, S., 2008, RAAP-rapport 1735). Het rapport concludeert dat de ondergrond in het gehele gebied tot een diepte van tenminste 1,65 meter en maximaal 4 meter is verstoord. Onder die verstoorde laag zijn geen archeologische resten aangetroffen.

Als gevolg van de onderzoeksresultaten is het gehele plangebied in het paraplubestemmingsplan Archeologie vrijgegeven van een archeologische waarde, waardoor voor dit plan geen voorwaarden met betrekking tot de noodzaak tot archeologisch vervolgonderzoek gelden en zonder omgevingsvergunning in de grond mag worden geroerd.

Ondanks het bovenstaande kan nooit worden uitgesloten dat tijdens graafwerkzaamheden toch archeologische vondsten worden aangetroffen: zogenaamde toevalsvondsten. De omgevingsvergunning bevat daarom op grond van artikel 53 van de Monumentenwet de voorwaarde dat ingeval archeologishe reten worden aangetroffen onmiddelijk melding wordt gedaan aan de Minister van OC&W, met tussenkomst van Erfgoed Leiden e.o.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader
4.2.1.1 Rijksbeleid

Monumentenwet (1988)

Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet (1988). Deze wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via het vergunningenstelsel en bij restauratie zijn financiële middelen beschikbaar. De Monumentenwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere eigenschap hebben en in welke zich een of meer monumenten bevinden.

De Monumentenwet geeft aan gemeenten de vrijheid om zelf monumenten aan te wijzen en een monumentenlijst op te stellen. Een gemeentelijk monument mag jonger zijn dat 50 jaar.


Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.
 

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie en Verordening Ruimte

In de Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland 2010 is het behoud van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) als provinciaal belang omschreven. Leiden maakt hier geen onderdeel van uit.

In de Verordening Ruimte zijn wel regels opgenomen over bijvoorbeeld de molenbiotoop. Gemeentelijke plannen moeten hier aan voldoen.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.


Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.


Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.


Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.


Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.


Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Hert plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd stadsgezicht en bevat geen rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of beeldbepalende panden. Het plangebied is evenmin onderdeel van een landgoedbiotoop.

Wel is de buiten het plangebied gelegen Stadsmolen een element van cultuurhistorisch belang. Hoe het bestemmingsplan het functioneren van de rijksmonumentale molen borgt is opgenomen onder de paragraaf 'Bestemmingsplan Leiden Noord'.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader
4.3.1.1 Europees en nationaal beleid

Flora- en faunawet

Werkzaamheden die worden uitgevoerd om ontwikkelingen mogelijk te maken, kunnen mogelijk aanwezige natuurwaarden verstoren of aantasten. Om deze reden dient, in het kader van de Flora- en faunawet, een ecologische toets uit te worden gevoerd om het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden inzichtelijk te kunnen maken. In het kort komen verplichtingen in het kader van de Flora- en faunawet op het volgende neer:

  • onderzoeken of er beschermde planten of dieren voorkomen in het te ontwikkelen gebied;
  • voorkómen van verstoring van deze beschermde planten en dieren;
  • eventueel vóóraf bieden van een alternatief voor de gevonden soorten (bijvoorbeeld in de vorm van vervangende verblijfplaatsen);
  • eventueel aanvragen van een ontheffing met een gedegen ecologische onderlegger en/of compensatieplan.

De flora- en faunawetgeving is sinds februari 2005 gewijzigd. Hierbij is het beschermingsregime voor algemeen voorkomende soorten verlicht en kan het aanvragen van ontheffingen voor een aantal beschermde soorten worden voorkomend als gewerkt wordt volgens een gedragscode. De gemeentelijke Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden en het daarbij horende ecologische toetsingskader geeft inzicht in de diverse verplichtingen die dit met zich meebrengt en kan op elk stedelijk project worden toegepast.

De Flora- en faunawet beschermt een groot aantal bijzondere en minder bijzondere inheemse plant- en diersoorten. De verstoring van (vaste rust- en verblijfsplaatsen van) deze soorten is in beginsel verboden. Er kan een ontheffing van zulke verboden worden gegeven wanneer de gunstige staat van instandhouding van de soort(en) niet in gevaar komt.

Voor algemene soorten is een vrijstelling van kracht van deze ontheffingsplicht voor ruimtelijke ontwikkelingen. De zorgplicht uit de Wet blijft voor deze soorten wel van kracht: bij werkzaamheden moet zoveel mogelijk voorkomen worden dat schade toegebracht wordt aan beschermde soorten.

Voorzover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie (ELI). Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

  • er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
  • er geen alternatief is;
  • geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.


Ecologische hoofdstructuur

Het beschermingsregime voor gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vloeit voort uit het Natuurbeleidsplan uit 1991 en de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Het is in de Nota Ruimte op nationaal niveau en vervolgens door de provincies op provinciaal niveau nader uitgewerkt. Bescherming van deze gebieden is op planologische basis en er wordt van uitgegaan van het "Nee, tenzij"-regime en compensatiebeginsel. Het ruimtelijk beleid voor de EHS is gericht op behoud en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden. Daarom geldt in de EHS het "nee, tenzij"- regime. Indien een voorgenomen ingreep de "nee, tenzij"-afweging met positief gevolg doorloopt kan de ingreep plaatsvinden, mits de eventuele nadelige gevolgen worden gemitigeerd en resterende schade wordt gecompenseerd. Indien een voorgenomen ingreep niet voldoet aan de voorwaarden uit het "nee, tenzij"-regime dan kan de ingreep niet plaatsvinden.

Natuurbeschermingswet 1998

De gebiedsbescherming is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 en de Nota Ruimte. Onder deze bescherming vallen de volgende gebiedsoorten: Natura 2000-gebieden (dit zijn gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn), Beschermde Natuurmonumenten en gebieden ter uitvoering van verdragen en andere internationale verplichtingen (zoals wetlands), worden ook beschermd op basis van de Natuurbeschermingswet 1998.

De uitgevoerde toetsing betreft het vaststellen of het projectgebied in of in de omgeving van een beschermd natuurgebied ligt en of er sprake is van een negatief effect op de beschermde natuurwaarden.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Landschapsbeleidsplan Leidse regio en Warmond 2002

Het regionale landschapsbeleidsplan heeft meerdere doelstellingen. Aangegeven moet worden hoe de agrarische, ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en visueel - ruimtelijke kwaliteiten van het landschap behouden, versterkt of ontwikkeld kunnen worden op een zodanige manier, dat een meerwaarde ontstaat op regionaal niveau. Daarnaast moet er een landschappelijk raamwerk worden ontworpen, waarin functies als landbouw, natuur, waterbeheer, recreatie en mogelijkheden voor verstedelijking duidelijk zijn gepositioneerd. Ook een optimale wisselwerking tussen stedelijke en landelijke gebieden moet worden aangegeven. De relatie stadland, de voedingsaders voor natuur in de stad, moet worden geoptimaliseerd en worden beschermd.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Kaderstelling Bomenbeleid (2004 - 2014; actualisatie Bomennota 1993)

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen.


Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

  • Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
  • Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
  • Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.


Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Flora- en faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk, goedgekeurd per 1 januari 2011 en geldig tot en met 2015.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en faunawet.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

In opdracht van Groenoord CV heeft bureau IJzerman Advies een verkennend onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde natuurwaarden op de locatie van de voormalige Groenoordhallen. Het rapport, getiteld 'Quickscan locatie voormalige Groenoordhallen, Leiden 15 mei 2012' concludeert het volgende:

  • Algemeen voorkomende soorten kunnen mogelijkerwijs worden aangetroffen. Deze soorten zijn weliswaar beschermd middels de Flora- faunawet, maar worden aangeduid als algemene soorten, waarvoor in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen geen verklaring van geen bedenkingen hoeft te worden aangevraagd. Het voorkomen van deze soorten wordt door de geplande ontwikkelingen niet in gevaar gebracht. Het is echter wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor de aanwezige soorten en al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden hiervan te voorkomen.
  • Voor overige strikt beschermde soorten, zoals vleermuizen en bepaalde vogelsoorten, is nader onderzoek niet noodzakelijk door het ontbreken van geschikte verblijfslocaties. De locatie is niet in gebruik als verblijfs- of gebruikslocatie voor strikt beschermde soorten.
  • Ter voorkoming van het verstoren van broedende vogels wordt aangeraden eventuele kapwerkzaamheden tussen half juli en half maart (buiten het broedseizoen) te verrichten. Het verstoren van broedende vogels is verboden op grond van de Flora- en faunawet. Voor het verstoren van broedende vogels wordt geen ontheffing verleend. In het broedseizoen kan ook gesloopt worden, alleen dient het dan onder begeleiding van een ter zake kundige persoon te worden uitgevoerd.

De uitgevoerde ecologische quickscan vormt voldoende basis te kunnen concluderen dat aanwezige ecologische waarden geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van het project.

4.4 Kabels en leidingen

Op de voorgenomen ontwikkellocatie zijn kabels en leidingen aanwezig. In het bijzonder de tracés van NUON (warmte), Leiden (riool), Liander (elektra) en Ziggo (data) behoeven aandacht en afstemming. Indien aan de gestelde eisen en voorwaarden van de nutsbedrijven wordt voldaan, worden er geen problemen verwacht bij de ontwikkeling.

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

Vanwege de ligging van dit bouwblok ten opzichte van de in de omgeving aanwezige bedrijvigheid kan dit gedeelte van de wijk worden getypeerd als een gemengd gebied (bron VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' 2009). Het betreft hier het realiseren van 43 woningen.

In de buurt van het plangebied zijn de volgende bedrijven gelegen.

Tabel 1 Overzicht nabij gelegen bedrijven

Naam   Adres   SBI-2008   Milieu cat   Minimaal gewenste afstand (gemengd gebied)   Afstand tot woonwijk  
Barthen Riolerings Service b.v   Hallenweg 7 LEIDEN   381 A   3.2   50 m   145 m  
Stichting V.T.V.   Gabriel Metzustraat 4 LEIDEN   32991   2   10 m   50 m  
RWZI Noord (Slaaghsloot)   Stadspolderweg 8 LEIDEN   3700 A2   4.2   200 m   150 m  

De rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) ligt in de buurt van het plangebied en kan voor met name geurhinder zorgen. Het plangebied ligt echter buiten de geurcontour van de RWZI, waarbij opgemerkt wordt dat deze contour recent is aangepast en zelfs kleiner is geworden. Overigens lag het plangebied ook buiten de “oude” geurcontour zoals aangegeven in figuur 1.

Voor de rest zijn er geen bedrijven in de omgeving die mogelijk hinder kunnen veroorzaken. Ook wordt de bedrijvigheid in de omgeving niet belemmerd door de woonwijk. Voor wat betreft het aspect geluid verwijzen we naar de betreffende paragraaf.

Conclusie:Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van dit plan.

4.5.2 Bodem

Ter plaatse van de locatie en in de directe omgeving zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. In augustus 2006 is door Adviesbureau Adverbo een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn geen asbestverdachte materialen op het maaiveld en in de bodemmonsters waargenomen. Uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt dat de grond en het grondwater hooguit licht zijn verontreinigd. Niet kan achterhaald worden of er bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden dan wel grond is opgebracht. De bovengrond dient aanvullend onderzocht te worden, conform de NEN5740.

Een verkennend aanvullend bodemonderzoek is uitgevoerd door Adverbo (19 maart 2014, kenmerkl 14.10 3804.1158). Deze onderzoeksresultaten zijn beoordeeld en uit de chemische analyses blijkt dat de grond en het grondwater niet of licht zijn verontreinigd. De resultaten geven geen aanleiding tot vervolgstappen. De conclusie is dan ook dat de locatie geschikt is voor het geplande gebruik wonen met tuin. Er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

Met het volgende dient rekening te worden gehouden:

  • Werkzaamheden met (mogelijk) verontreinigende grond moeten plaatsvinden volgens wettelijke regels. Deze zijn opgenomen in de Wert milieubeheer, de Regeling melden bedrijfsafvalstoffen (Landelijk Meldpunt Afvalstoffen) en het Besluit bodemkwaliteit.
  • Richtlijnen voor veiligheid zijn vastgelegd in CROW-publicatie 132.
  • Het voornemen om meer dan 50m3 grond af te graven en/of meer dan 1000m3 grondwater te onttrekken moet de initiatiefnemer melden bij de Omgevingsdienst West Hollandvia het meldingsformulier Bodemverontreiniging.
  • Het tijdelijk verlagen van de grondwaterstand valt onder de Waterwet en moet gemeld worden bij het Waterschap. Het lozen van bemalingswater valt onder het Besluit lozen buiten inrichtingen. Meer informatie over de wijze van lozing en de meldingsplicht is te vinden op www.odwh.nl/bedrijven/water.
  • Voor het toepassen van niet schone grond en/of schone grond (meer dan 50m3) dient een melding te worden gedaan via www.meldgrond.nl
4.5.3 Externe veiligheid

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn meerdere bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Burgers hebben een minimum beschermingsniveau met betrekking tot gevaarlijke stoffen in hun woonomgeving gekregen. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00043-0201_0004.png"

Uitsnede uit de risicokaart met het plan bij de groene punaise en verder de invloedsgebieden van risicobronnen

Het plan ligt niet in het effectgebied (1%letaliteitsafstand) van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een effectgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De hoge druk aardgasleidingen (W515-03 en W515-05) langs de Willem de Zwijgerlaan liggen op een afstand 450 meter. De locatie Groenoord Blok 1 ligt ver buiten het effectgebied van de leidingen

De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel een op ruime afstand van 3 kilometer. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. De bouw van 43 woningen in Groenoord blok 1 heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid.

Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.

4.5.4 Geluid

Omdat de woningen ten opzichte van de locatie zoals opgenomen in het bestemmingsplan Leiden Noord, niet dichter bij de geluidsbronnen komen te liggen, hoeven er geen (nieuwe) hogere waarden vastgesteld te worden.

Er moet wel met het volgende rekening worden gehouden:

  • Voor het betreffende bouwblok zijn hogere waarden van 55 dB vanwege het industrielawaai vastgesteld;
  • Voor het betreffende bouwblok bedraagt het wegverkeerslawaai (op basis van TNO-rapport, zie onderstaande figuur) vanwege de Hallenweg (rondom) Indicatief :
    • 1. Ca. 60 dB aan de noordzijde
    • 2. Ca. 57 dB aan de westzijde
    • 3. Ca. 61 dB zuidzijde
  • In het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' wordt sterk aanbevolen gevelmaatregelen aan de woningen te treffen uitgaande van de gecumuleerde waarde van de geluidsbronnen
  • Akoestisch onderzoek geluidwering gevel is noodzakelijk.

afbeelding "i_NL.IMRO.0546.OV00043-0201_0005.png"

Geluidbelasting vanwege Hallenweg (30 km/uur) uit TNO rapport behorende bij het vigerende bestemmingsplan Leiden Noord.

Conclusie : Er hoeft geen nieuw Besluit hogere waarden te worden genomen. Wel dient er akoestisch onderzoek naar de geluidwering van de gevels conform het Bouwbesluit te worden uitgevoerd.

4.5.5 Luchtkwaliteit

Er worden minder dan 1500 woningen gebouwd. Volgens bijlage 3B van de Regeling “niet in betekenende mate” zal het plan hierdoor “niet in betekenende mate” bijdragen. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden. In dit geval is er geen sprake van een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de dichtstbijzijnde doorgaande weg de Gooimeerlaan nabij de kruising met de Willem de Zwijgerlaan in 2015 respectievelijk 30,3 ìg/m3 en 23,4 ìg/m3 (zonder zeezoutaftrek) bedragen.

Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit de duurzaamheidsagenda 2011-2014 en het RDBS.Het plan voldoet dus aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit

Conclusie: Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.6 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan wel genoemd in deze bijlage (categorie D 11.2 , stedelijk ontwikkelingsproject).

Vanwege de grootte, aard en ligging (ca. 3500 m2 , 43 woningen in stedelijk gebied) van het plan is beoordeeld dat dit niet nodig is. Belangrijke nadelige milieu-effecten zijn niet te verwachten.

4.7 Stedenbouwkundige inpassing

Blok 1 is een volgende fase van het laagbouwgedeelte van Groenoordhallen en omgeving. Het betreft een gesloten bouwblok met geschakelde woningen van bouwlagen met kap. De hoeken zijn open en de woningen op de hoeken zijn voorzien van verbijzonderingen uit een bouwlaag. Binnen het bouwblok bevindt zich een binnenterrein met bewonersparkeerplaatsen, deze zijn bereikbaar via een poort.

Stedenbouwkundige context

Groenoord is het deel van Leiden Noord waar de voormalige Groenoordhallen hebben gestaan. Deze zijn gesloopt en het gebied wordt getransformeerd.

Het gebied bestaat uit 3 deelgebieden:

a. hoogbouw aan de Willem de Zwijgerlaan,

b. laagbouw in het middelgebied, waar dit bouwplan deel van is

c. bedrijvenzone in het noorden richting rioolwaterzuivering en bedrijfstterrein de Hallen,

Het laagbouwgedeelte bestaat uit gesloten bouwblokken die volgens stedenbouwkundig verkavelingsopzetten van lange lijnen wordt ontwikkeld.

De wijk Groenoord ten noorden van de Willem de Zwijgerlaan wordt volgens het stedenbouwkundig plan ontwikkeld in de vorm van gesloten bouwblokken met grondgebonden laagbouwwoningen van 2 lagen met kap. Op het terrein van de Groenoordhallen komen verschillende verkavelingsrichtingen bij elkaar. Deze zijn verwerkt in een stedenbouwkundig plan. De moderne verkaveling in dit plan wordt ingevuld met traditionele architectuur met oog voor details. In het toekomstige woongebied ter plaatse van het Groenoordhallenterrein komt samenhang in de architectonische uitwerking: laagbouwwoningen met overstekende kappen.

Het noordelijk gebied wordt als bedrijfsterrein getransformeerd, aan de zuidkant bij de Willem de Zwijgerlaan komen appartementenblokken en samen met de al aanwezige toren geven die de stadsboulevard een stedelijke wand.

Blok 1

Blok 1 en blok 5 zijn in het verkavelinsplan gewijzigd, mede doordat een appartementendeel niet is doorgegaan in blok 5. Stedenbouwkundige verkaveling en inrichtingsplan zijn daardoor veranderd, ook voor blok 1. De blokken zijn dieper geworden, parkeren wordt nu deels in het binnenterrein voorzien. De woningen zijn meer richting Floris Versterlaan verschoven, hier komt nu alleen langsparkeren. Bij de Gabriël Metzustraat is de rooilijn verschoven om haaks parkeren mogelijk te maken. Stedenbouwkundig is dit akkoord omdat noordelijk de rooilijn nu aansluit op de al gerealiseerde woningen aan de Gabriël Metzustraat.

Het geheel wordt gezien als een ruimtelijke verbetering mede omdat er nu meer parkeerplaatsen in het bouwblok op eigen terrein zijn opgenomen.

Stedenbouwkundig toetsingskader is het Beeldkwaliteitsplan Groenoordhallengebied en omgeving. De onderwerpen daarvan zijn leidraad voor de stedenbouwkundige beoordeling. In hoofdlijnen geldt voor de laagbouwverkaveling dat deze in gesloten bouwblokken met gesloten hoeken gerealiseerd worden met een traditionele architectuur met oog voor detail. In het middengebied krijgen alle laagbouwwoningen een kap en is de gootlijn zoveel mogelijk gelijk en continu met op de hoeken uitzonderingen. Individualiteit van de woningen wordt benadrukt door toevoegingen in de vorm van dakkapellen, erkers, materialisate, erfafscheiding. In hoofdijnen wordt daar aan voldaan.

Specifieke onderwerpen zijn:

  • a. uniformiteit per blok

Wordt aan voldaan. De 4 bouwblokken hebben gelijke architectuur in verschijningsvormen wat betreft kleurgebruik, materialen, dak- en kapvorm.Tussen de 4 blokken zijn geen verschillen. De hoeken worden verbijzonderd met aanbouwen, al dan niet voorzien van een kap. Dit is akkoord, door de schuine lijnenvan verkaveling is het blok wigvormig en staan blokken niet loodrecht op elkaar, zijgevels staan niet evenwijdig aan zijperceelsgrens. Hier is sprake van zichtlijnen. Met de aanbouwen wordt goed de hoek geaccentueerd. Bij woningen waar de zijaanbouw geen kap hebben, kunnen deze later van kap worden voorzien, overeenkomstig verschijningsvorm, dakhelling, kap- en dakvorm, goot- en noklijn en materialisatie van de andere hoekaanbouwen.

  • b. samenhang

In het bouwplan is sprake van samenhang in architectuur tussen de laagbouw in het middengebied en de middelhoogbouw en torens.

  • c. rooilijnen

Door de schuine ligging van de kopse blokken wordt niet volledig in de rooilijnengebouwd. Dit is stedenbouwkundig akkoord omdat de koppen van de hoekwoningen met de zijaanbouwen wordt geaccentueerd. De hoekpunten worden tot de openbare ruimte gerekend.

  • d. gevels

Voor de gevels geldt dat doorsteken ruim en hoog dienen te zijn, dus meer dan 2 bouwlagen. Ruime entreehaleen voor woningen, bergingen niet aan de buitengevel. Geen uitstekende balkons. Uniformiteit in erfafscheidingen. Entree parkeergarage in de gevel oplossen.

Voor dit bouwplan wordt hier in hoofdlijnen aan voldaan. De berging van woning 101 is aan de zijperceelsgrens geplaatst, dit is akkoord omdat deze berging gelijke materialisering als de woning heeft. Er is uniformiteit in de erfafscheidingen middels hekwerk dat groene beplanting zal krijgen. Plint van de erfafscheiding sluit aan op de plint van de bakstenen gevels van de woningen. Toegang tot het parkeerhof wordt als poort gerealiseerd liggend in de rooilijn. De doorsteken voldoen en er zijn geen balkons.

  • e. daken

Voor de daken geldt dat alle laagbouwwoningen met kap en met een overstek van minimaal 50 cm worden uitgevoerd.

Het bouwplan voldoet hier gedeeltelijk aan. De woningen hebben wel een kap, waarvan enkele zijn voorzien van een dwarskap. Er is geen overstek. Wel is er een continue gootlijn waarbij de dakrand wordt afgerond in combinatie met de dakgoot. Er wordt aangesloten op de al eerder gerealiseerde dakvormen in het gebied, zodat er sprake van consistentie en continuïteit is.

  • f. hoeken

Van belang is dat er op de hoeken speciale woningen gerealiseerd worden om het karakter van het gesloten bouwblok te versterken.

Voor onderhavig plan geldt dat hier niet volledig aan wordt voldaan, omdat de hoeken van het bouwblok open zijn. Er zijn geen bijzondere hoekwoningen, maar er is wel sprake van accentuering middels zijaanbouwen. Stedenbouwkundig is dit wel akkoord omdat door de hogere erfafscheiding de zijperceelsgrens wel een gesloten karakter heeft. De hoekwoningen van de korte kopse blokken zijn bijzonder doordat deze zijaanbouwen hebben van 1 bouwlaag, eventueel met kap. De hoeken van het wigvormige blok worden geaccentueerd. In de zijgevel van enkele hoekwoningen zijn wel aantal extra raampartijen gewenst om gesloten zijgevel naar de openbare ruimte te verminderen en meer interactie binnen-buiten, dit zijn de woningen 131, 123, 101 en 109.

  • g. kleur en materialisatie

Alle blokken worden met baksteen als hoofdmateriaal uitgevoerd. De verschillende blokken kunnen verschillende kleuren hebben voor de baksteen, maar deze kleuren moeten wel uit één pallet komen. Hier wordt aan voldaan. Naast de hoofdbaksteenkleur kunnen de blokken maximaal 2 steunkleuren krijgen.

De voorgestelde baksteen is al toegepast in de reeds gerealiseerde laagbouwwoningen van Groenoord gedeelte laagbouw. Aan de kleurstelling wordt voldaan. Er is een lichtrode baksteen, aangevuld met een donkerrode en wit gekeimde steen. De daken, kozijnen, muurafdekkers en plint zijn van gelijke materialen en kleuren en zorgt voor eenheid en rust in het architectonische beeld.

Overige stedenbouwkundige aspecten zijn:

Parkeerplaatsen

Het verkavelingsplan moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers. Positief is dat parkeren gedeeltelijk in het blok plaatsvindt. Hierdoor is haaksparken in de straat niet nodig en is er ruimte om het straatprofiel te verbreden en meer bomen mogelijk te maken.

Dwarskappen

In de blokken zijn dwarskappen bij de hoofdgebouwen.Dit om de lange continue gevels visueel te breken en individualiteit aan de woningen te geven. Deze dwarskappen zijn in een bepaald maatstramien van waar wel en waar niet aangegeven. Andere woningen zonder dwarskap mogen in de toekomst niet op deze manier worden uitgebreid om de samenhang in ligging, maat en afwisseling in stand te houden.

Dakkapellen

De kappen hebben geen dakkapellen. Indien bewoners later een dakkapel willen plaatsen, zal de eerste dakkapel als trendsetter beoordeeld moeten worden. Dit deel van Leiden Noord is niet welstandsvrij, zodat de Welstandsnota als ruimtelijk beoordelingskader geldt. Voorstel voor dakkapellen zal ook aan de stedenbouwkundige supervisor voorgelegd moeten worden. De dakkapel die als trendsetter wordt vastgesteld, geldt dan voor alle woningen van het blok. Dakopbouwen zijn niet toegestaan omdat dan de continuïteit van de gootlijnen wordt onderbroken en het daklandschap zal verrommelen. Door dakopbouwen worden ook gootlijnen verhoogd, zodat er bezonnigsproblemen kunnen ontstaan.

Erfafscheidingen en de toegangspoort

De erfafscheidingen van de zijwoningen naar de openbare ruimtes van straten en de kade langs de singel zijn deel van het architectonisch ontwerp. Dit geldt ook voor de toegangspoort naar het parkeerterrein in het bouwblok. De stalen toegangspoort en deuren naar de achterpaden worden als eenheid ontworpen. De erfafscheidingen naar de openbare ruimte zijn van een positieve ruimtelijke kwaliteit. Dit omdat op een stenen plint aansluitend op de plint van de woningen ene stalen hekwerk komt dat met klimbeplanting vergroend zal worden. Bij de woningen 123 en 109 is de zijperceelsgrens relatief diep en maakt deel uit van de gevellijn naar de singel. Aangegeven is dat de erfafscheidingen en de poort bestaan uit stalen hekwerken (antraciet-grijs) en dat de erfafscheidingen met klimplanting vergroend zullen worden. Dit is positief naar de uitstraling naar de openbare ruimte toe.

Bijgebouwen

Bergingen zijn bij de woningen aanwezig in de vorm van schuren in de achtertuin. Dit is stedenbouwkundig positief omdat de meeste niet of nauwelijks vanaf de openbare weg zichtbaar zullen zijn. Ze zijn wel zichtbaar in het binnengebied wat alleen voor bewoners toegankelijk is. Bij woning 101 ligt de schuur naast de toegangspoort wel direct aan de openbare ruimte, maar deze wordt in materialisatie met de woning mee ontworpen, zodat het bijgebouw architectonisch bij het hoofdgebouw hoort. Dit is positief. Bij woning 123 is er ongeveer 1,5 m afstand, bij de andere woningen liggen de bijgebouwen verder van de openbare ruimte. De bergingen liggen dan achter de groene perceelscheidingen van het stalen hekwerk met klimbeplanting.

Conclusie

Stedenbouwkundig worden de doorgevoerde aanpassingen ten opzichte van het eerdere ontwerp gezien als een ruimtelijke verbetering. Dit komt onder anderedoordat er nu meer parkeerplaatsen in het bouwblok op eigen terrein zijn opgenomen.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader
4.8.1.1 Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

De parkeernormen uit de Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden gelden echter niet voor het project Groenoord, omdat daarvoor reeds de parkeernormen uit het Masterplan Leiden GEO van toepassing zijn. De nota bevat daartoe de onderstaande overgangsbepaling, om te voorkomen dat ontwikkelaars tijdens vaak lange ontwikkeltrajecten worden geconfronteerd met gewijzigde uitgangspunten:

Ruimtelijke activiteiten, waarvoor een vergunning wordt aangevraagd voordat de beleidsregels in werking zijn getreden, worden getoetst aan het toetsingskader dat op het moment van ontvangst van de aanvraag geldt.

Voor zover parkeernormen reeds vastliggen in bestemmingsplannen, stedenbouwkundige masterplannen of andere door de raad vastgestelde regelingen, blijven deze van kracht.

Masterplan Leiden GEO

De parkeernormen in het Masterplan Leiden GEO, opgenomen in onderstaande tabel , zijn afgeleid van de landelijk gehanteerde CROW-kencijfers. Die kencijfers zijn gegeven als bandbreedte en afhankelijk van de functie, het omgevingstype van de betreffende wijk en het verstedelijkingsniveau van de gemeente.

Functie   Parkeernorm  
Woning klein   1,3 / woning  
Woning middel   1,4 / woning  
Woning groot   1,6 / woning  
Commerciële voorzieningen   4,0 / 100m² bvo  
Kantoren   1,7 / 100m² bvo  

Parkeernormen conform het Masterplan Leiden GEO

4.8.2 Onderzoeksresultaten
4.8.2.1 Ontsluiting

De aansluiting van de Hallenweg op de Gooimeerlaan geldt, conform het Masterplan Leiden GEO en het bestemmingsplan Leiden Noord, als entree voor de gehele nieuwbouwwijk Groenoord. Om de met de wijk gepaard gaande toename aan verkeersbewegingen adequaat te kunnen verwerken is het kruispunt reeds aangepast van een ongeregeld regulier kruispunt naar een rotonde.

In aanvang was daarbij altijd de gedachte om het gehele zuidelijke deel van Groenoord (Groenoord fase 2) via de Leidatoweg te ontsluiten, met uitzondering van de openbare parkeerplaatsen die tussen blokken 5 en 9 zijn geprojecteerd. Die parkeerplaatsen worden via de Hallenweg en Floris Versterlaan ontsloten. De openbare parkeerplaatsen ten zuiden van het complex en nabij de voormalige aantakking van de Floris Versterlaan aan de Willem de Zwijgerlaan worden in die situatie eveneens via de Leidatoweg bediend.

Voor een dergelijke ontsluitingsstructuur is dan wel de beschikking over het gebied rondom de Eschertoren vereist, dat thans in eigendom van NVG is. Instemming van grondeigenaar NVG is vooralsnog echter uitgebleven. Een alternatief voor de bovengenoemde ontsluitingsstructuur is daarom eveneens in beschouwing genomen. In die alternatieve ontsluitingsstructuur worden de parkeerplaatsen ten zuiden van het nieuwbouwcomplex eveneens via de Hallenweg en Floris Versterlaan ontsloten, terwijl de halfverdiepte parkeergarage (die het leeuwendeel van de parkeervoorziening voor Groenoord fase 2 vormt) uitsluitend bereikbaar blijft via de Leidatoweg.

Zowel ontwikkelcombinatie Groenoord C.V. als gemeente Leiden hebben een sterke voorkeur voor de ontsluiting van de zuidelijke parkeerplaatsen via de Leidatoweg, omdat de realisatie van die route tot (iets) minder grote verkeersintensiteiten leidt op de rustige Floris Versterlaan en de 'Leidatowegroute' bovendien iets korter is. Tijdens het bouwproces blijft de ontwikkelcombinatie dan ook onverminderd inzetten op totstandkoming van een minnelijke overeenkomst tot gebruikmaking van het NVG-perceel.

Beide ontsluitingsalternatieven zijn reeds planologisch toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan Leiden Noord. Bovendien zijn zowel de Floris Versterlaan als de Leidatoweg 30km-wegen en vallen zij daarom niet onder het vigeur van de Wet geluidhinder. Een ontsluiting over de Floris Versterlaan kan daarom zonder meer als uitvoerbaar alternatief voor de Leidatowegroute worden gezien, mocht geen overeenstemming met NVG worden bereikt.

4.8.2.2 Parkeren

Het plangebied waarop de onderhavige aanvraag betrekking heeft is onderdeel van de nieuwe stadswijk Groenoord, waartoe onder andere de laagbouwblokken behoren. Groenoord kan gelet op de relatief geïsoleerde ligging tussen de Gooimeerlaan, de Slaaghsloot, de Floris Versterlaan en de Willem de Zwijgerlaan worden gezien als een zelfstandig parkeergebied, dat niet afhankelijk mag zijn van parkeervoorzieningen buiten het gebied, maar ook niet voorzienend is voor functies die buiten de wijk liggen. Groenoord dient zogezegd haar eigen broek op te houden. Datzelfde geldt voor de bestaande wijk tussen de Haarlemmertrekvaart en de Floris Versterlaan en voor de Van Voorthuijsenlocatie.

Het totale plangebied Groenoord bestaat grotendeels uit woningen en in mindere mate uit commerciële voorzieningen en kantoren. Al deze functies hebben een verschillend gebruiksprofiel: bewoners zijn voornamelijk 's avonds aanwezig en zijn overdag deels van huis, gebruikers in de Eschertoren zijn juist tijdens kantooruren in het gebied aanwezig en niet 's avonds en voorzieningen als sportschool Fit for Free kennen een relatief evenwichtig gespreid gebruik over de dag, met een piek op de zaterdagmiddag.

Voor zover de parkeerplaatsen openbaar toegankelijk zijn en door zowel bezoekers, bewoners en in het gebied werkende personen kunnen worden gebruikt is zogenaamd dubbelgebruik mogelijk. Dat betekent dat een parkeerplaats niet exclusief wordt toegekend aan een bepaalde functie, maar onderdeel wordt van een pool aan parkeerplaatsen die gedurende de dag door gebruikers van verschillende functies kan worden benut. Publicatie 182 van Stichting CROW als de gemeentelijke 'Beleidsregels parkeernormen' schrijven daartoe identieke bezettingscijfers voor.

De parkeertabel in Bijlage 3 laat de totale parkeerbehoefte in Groenoord zien, rekening houdend met de volgende uitgangspunten:

  • De parkeernormen uit het Masterplan Leiden GEO worden gehanteerd. Deze normen zijn afgeleid van de CROW-kencijfers en zijn hoger dan de parkeernormen uit de gemeentelijke Beleidsregels Parkeernormen;
  • Parkeerplaatsen die zijn gelegen in de hoven van de verschillende laagbouwblokken en zijn toegekend aan specifieke woningen, kennen altijd een volledige bezetting (100%) en kunnen daardoor niet meetellen in eventueel dubbelgebruik;
  • Van alle nieuwe parkeerplaatsen in het project Groenoord fase 2 worden 200 plaatsen exclusief toegekend aan eigenaar NVG. Ook deze plekken worden niet meegeteld als zijnde beschikbaar voor dubbelgebruik;
  • Huidige en toekomstige bedrijven op het bedrijventerrein Hallenweg zijn niet meegenomen in de berekening van de parkeerbehoefte. Voor deze bedrijven geldt dat zij over voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein beschikken of bij nieuw vestiging zullen moeten gaan beschikken.

In Bijlage 4 is inzichtelijk gemaakt waar de parkeerplaatsen zich bevinden. De ligging van de parkeerplaatsen is evenwichtig in het plangebied verdeeld, gelet op de verdeling van woningen, kantoren en commerciele voorzieningen in het gebied. Alle parkeerplaatsen liggen daarnaast ruimschoots binnen een afstand van 400 meter van alle functies in de wijk. Deze afstand wordt in de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' als acceptabele overbruggingsafstand gezien tussen de bestemming en de parkeervoorziening.

Voor blok 1 geldt dat 12 woningen zijn voorzien van een parkeerplaats op eigen terrein, 24 woningen hebben een eigen parkeerplaats in het binnengebied en de rest van de woningen ( 9 stuks) parkeren op openbare plekken aan de overzijde van de woning. Geconcludeerd kan daarom worden dat aan de parkeerbehoefte wordt voldaan.

Bij de inrit naar het parkeerterrein op de binnenplaats komt een elektrisch draaihek, deze draait naar binnen open. De breedte van de inrit is 5 meter, dit is voldoende voor het passeren van 2 auto's. De inrit moet verder worden aangelegd conform het Handboek Kwaliteit Openbare ruimte.

Op het binnenterrein bevindt zich een bocht. Voor een goed zicht ter plaatse van de bocht zal bij het betreffende hoekperceel een eventuele erfafscheiding over de lengte van de parkeerplaats maximaal 1 meter hoog zijn. Het is van groot belang dat de zichtlijnen in deze bocht gewaarborgd zijn.

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

Met het Waterplan Leiden (2007) hebben de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland afgesproken om gezamenlijk knelpunten in het watersysteem efficiënter op te lossen, kansen te benutten en andere te inspireren om 'Leiden Waterstad' nog beter op de kaart te zetten.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is de waterbeheerder van onder andere de gemeente Leiden en is belast met het waarborgen van de kwaliteit van het water en met de bescherming van waterbouwkundige werken. Zij toets aanvragen voor een omgevingsvergunning aan hun verordening, het Keur. Het Keur bevat regels voor de bescherming van o.a. waterkeringen, dijken en geeft het criterium voor watercompensatie.

Het Hoogheemraadschap hanteert bij nieuw ingediende plannen een oppervlaktecriterium van 500 m². Dit houdt in dat watercompensatie is vereist als sprake is van een nieuwe verharding van 500 m² of meer. Het verharde oppervlak dient dan binnen het plangebied of elders te worden gecompenseerd.

4.9.2 Onderzoeksresultaten
4.9.2.1 Algemeen

Water in Leiden

Leiden bestaat uit een netwerk met doorgaande waterstructuren en verbindingen met de regio. Deze structuren hebben veelal de ruimtelijke structuur van de stad bepaald. De verschillende waterstructuren zijn opgebouwd uit verschillende elementen: de Rijn, stadsgrachten, singels, vaarten, kanalen en waterwegen.


Functies water in de stad

Het oppervlaktewater heeft tegenwoordig in het stedelijk gebied meerdere functies: de belangrijkste (fysieke) functie is de afvoer en berging van water en daarmee het voorkomen van wateroverlast in het stedelijk gebied. Dat is een waarborg voor een veilige woon- en werkomgeving.

Andere functies zijn: de recreatieve functie: water zorgt voor beleving in de stad. Het is mogelijk om er op verschillende manieren op en langs te recreëren; de economische functie: water zorgt voor een hogere waardering van de omgeving, vastgoed in de nabijheid heeft bijvoorbeeld een hogere waarde; ecologische functie: water is een belangrijk onderdeel van de ecologische structuur van een stad; historische functie: Leiden is ontstaan door het water en dat is te zien aan de structuur.

Water en ruimtelijke ordening

Water en ruimtelijke ordening, het lijken twee werelden. Maar intussen weten we dat ze alles met elkaar te maken hebben. Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.9.2.2 Watertoets

De Groenoordhallenontwikkeling (inclusief de Van Voorthuijsenlocatie) is samen met de ontwikkeling van Nieuw Leyden en het Kooipleinproject onderdeel van het zogenaamde Wijkontwikkelingsplan Leiden-Noord (WOP Leiden-Noord). De verschillende projecten zijn allen in het boezemgebied van Rijnland geprojecteerd op een relatief korte afstand van elkaar, waardoor positieve en negatieve gevolgen voor de verhardingsbalans tussen de projecten onderling uitwisselbaar zijn. Per saldo kennen de projecten Nieuw Leyden en Kooiplein een tekort op de waterbalans, inhoudende een toename van het verhard oppervlak ten opzichte van de uitgangssituatie, kent de Groenoordhallenontwikkeling een ongeveer neutrale balans en leidt de ontwikkeling van de Van Voorthuijsenlocatie, inclusief de herontwikkeling van de Tuin van Noord, tot een toename van open water.

Voor alle projecten die onderdeel uitmaken van het WOP-Noord is een gezamenlijke watervergunning (kenmerk V.45197) aangevraagd en verleend, waarbij de eindbalans van alle projecten tezamen tot een positief resultaat leidt. Het overgrote deel van het extra water in de Tuin van Noord is reeds gegraven, waardoor ook in de tijdelijkheid een aanzienlijk overschot op de waterbalans bestaat.

Binnen het plandeel zelf zijn geen waterstaatkundige werken, zoals duikers, dijken en dammen aanwezig. Daarnaast liggen in het gebied geen sloten of waterkeringen en ook in de beoogde situatie zullen dergelijke elementen niet aanwezig zijn.

4.10 Wonen

4.10.1 Beleidskader

Wonen:

Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002

De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbodnaar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.

De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.

In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 zal dus nog veel moeten worden gebouwd om het geraamde tekort terug te brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding zal door verdichting worden gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.

In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.

De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

4.10.2 Onderzoeksresultaten

Onderhavig ontwikkeling past in bovengenoemde beleidsstukken. Het betreft een toevoeging van 43 grondgebonden woningen in stedelijk gebied.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

  • indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
  • indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
  • indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan Leiden Noord. Het bouwplan kan alleen mogelijk gemaakt worden met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo. Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Indien geen zienswijzen ingediend worden, of indien de zienswijzen geen aanleiding geven de omgevingsvergunning te weigeren, dan kan de omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

Op dit besluit is de Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing. Dit betekent dat belanghebbenden in het beroepschrift moeten aangeven welke beroepsgronden hij aanvoert tegen het besluti. Na afloop van de beroepstermijn kunnen geen nieuwe beroepsgronden meer woredn aangevoerd.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een vvgb van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

De raad van Leiden heeft een lijst met categorieën van gevallen vastgesteld (RV10.0122 en aangevuld RV13.0108) waarvoor wel of geen vvgb is vereist.

Voor dit project is geen verklaring van geen bedenkingen nodig omdat het een project betreft dat past binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders (Masterplan Leiden GEO) en de ontwikkeling minder dan 50 woningen omvat.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De ruimtelijke onderbouwing bij een besluit tot afwijking van het bestemmingsplan dient inzichtelijk te maken dat het vergunde project aannemelijkerwijs uitvoerbaar is in financiële zin.

Voor de ontwikkeling van het gehele Groenoordhallenterrein, waaronder het project 'Groenoord blok 1' is tussen de ontwikkelcombinatie Groenoord C.V. en de gemeente Leiden een samenwerkingsovereenkomst opgesteld, waarin is vastgelegd dat de ontwikkelcombinatie een bijdrage aan de gemeente betaalt. Deze bijdrage bestaat voor een deel uit de conversievergoeding voor het erfpacht en voor een deel uit dekking van kosten van het ambtelijk apparaat. In deze samenwerkingsovereenkomst zijn eveneens de kosten opgenomen van eventuele planschadeclaims en kosten die gemoeid zijn met het aansluiten van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte

In de huidige markt is de afzetbaarheid een aandachtspunt. In Leiden Noord heeft de laatste jaren veel vernieuwing plaats gevonden; dit om het imago van het gebied te verbeteren. Daarnaast is de ambitie om het gebied met het centrum van Leiden te verbinden. Met het realiseren van Nieuw Leyden, en het opnieuw inrichten van de Willem de Zwijgerlaan is deze brug van het centrum naar de Van Voorthuijsenlocatie en Groenoord geslagen. De perceptie van de consument van de Noordkant van Leiden is daardoor in positieve zin aan het veranderen.

De grondgebonden woningen op de planlocatie hebben een aantal goede en herkenbare kenmerken, zoals een gunstige ligging bij uitvalswegen en groenvoorzieningen, een kwalitatieve uitstraling, een goede oppervlakte en eigen tuinen. Bij deze omgevingsvergunningaanvraag is nadrukkelijk naar de afzetbaarheid van de woningen in de huidige markt gekeken. Er is daarom een wijziging ten opzichte van het eerder beoogde plan doorgevoerd. Bij de (koop)prijsstelling (vanaf 250.000 EUR) is rekening gehouden met de afzetbaarheid binnen de huidige woningmarkt van Leiden en omgeving.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In deze belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

De ontwerp omgevingsvergunning zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen. Op deze manier kunnen belangen die bij de uiteindelijke besluitvorming betrokken moeten worden ingebracht worden.

De beantwoording van eventuele zienswijzen vindt plaats in een zienswijzennota. Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot al dan niet verlening van de omgevingsvergunning.