direct naar inhoud van Ruimtelijke onderbouwing
Plan: De Vaart
Status: ontwerp
Plantype: omgevingsvergunning
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.OV00021-0201

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 1 maart 2013 is bij de gemeente Leiden een aanvraag tot een omgevingsvergunning ingediend. Het project is binnen de gemeente geregistreerd onder nummer BV130339. Het onderhavige project omvat de nieuwbouw van negen woningen aan de kant van de Haarlemmerweg en een gebouw met één appartement en vier studio's aan de kant van de Hansenstraat. Voor het complex wordt een nieuwe uitrit naar de Haarlemmerweg aangelegd.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het plan beslaat het terrein tussen de Haarlemmerweg 41 en de Hansenstraat 60,waar in het verleden de winkel van Piet Kerkhof was gevestigd. Het perceel is kadastraal bekend onder sectie K, nummer 6325 en 6326.

Voor de realisatie van het plan zal met de gemeente een grondruil plaatsvinden. De nieuwe kadastrale gegevens zijn na de ondertekening van de overeenkomst voor deze uitruil bekend

Het plancontour is als bijlage aan deze ruimtelijke onderbouwing toegevoegd.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan   Vastgesteld   Raad van State  
Leiden Noord
parapluplan Archeologie  
25-9-2007
2-12 2010  
30-9-2009
---  

Bestemmingen van het plangebied:

  • De gronden hebben de bestemming Detailhandel (artikel 9 van het bestemmingsplan Leiden Noord) en er is een 'Wijzigingsbevoegdheid 2' (artikel 25 lid 2) opgenomen. De bestemming van het plangebied kan onder voorwaarden gewijzigd worden naar woondoeleinden. Deze voorwaarden zijn:
  • a. de bestaande voorgevelbouwgrens van de aanliggende gebouwen aangehouden dient te worden;
  • b. de hoogte van de woningen aan dient te sluiten bij de naastgelegen bebouwing, met een maximum van 3 bouwlagen, met een bouwhoogte van maximaal 9 m.
  • c. het bebouwingspercentage bovengronds maximaal 60% bedraagt en het bebouwingspercentage voor ondergrondse bouwwerken tot maximaal 1 m boven maaiveld maximaal 100% bedraagt.
  • d. de maximale diepte van de hoofdgebouwen 17,5 m mag bedragen.
  • e. het parkeren van de bewoners op eigen grond dient plaats te vinden, al dan niet ondergronds.
  • de gronden hebben in het Parapluplan Archeologie de archeologische verwachting Hoog buiten de singel - waarde 5. In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 250 m2 en dieper dan 50 cm. De nieuwbouw heeft aan de Haarlemmerweg een oppervlakte van 500 m2, aan de Hansenstraat ongeveer 150m2, zodat bij uitvoer de criteria van het paraplubestemmingsplan Archeologie worden overschreden.

Toetsing van het plan aan het bestemmingsplan:

  • 1. Het plan is in strijd met artikel 9 (detailhandel) en met de voorwaarde in de Wijzigingsbevoegdheid 2 gesteld ten aan zien van de hoogte van de woningen. De puntdaken overschrijden met een hoogte van 10,2 meter de maximaal toegestane hoogte van 9.0 meter (artikel 25 lid 2, tweede punt).
  • 2. Ondanks de overschrijding van het oppervlaktecriterium uit het Parapluplan Archeologie zullen geen voorwaarden aan de verlening van de vergunning worden verbonden, omdat de nieuwbouw zich met name concentreert op het gedeelte van het terrein waar de ondergrond reeds is verstoord door het ingraven en verwijderen van de tanks.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het terrein van De Vaart ligt in het vooroorlogs gedeelte van Leiden Noord. De bebouwing is in de jaren 1900-1920 geplaatst en bestaat uit pands/perceels en locatiegewijs ontwikkelde gesloten bouwblokken. Het stratenpatroon volgt de voormalige landschappelijke en kadastrale patronen. De aaneengesloten bebouwing is gemiddeld twee bouwlagen met kap of drie bouwlagen hoog.
Momenteel staat op het plangebied het gebouw van de voormalige winkel van Piet Kerkhof. Dit gebouw staat nu leeg.

2.2 Beschrijving van het project

Het plan omvat de bouw van negen woningen aan de kant van de Haarlemmerweg. Deze woningen liggen in de voorgevelrooilijn van de straat en hebben twee verdiepingen met een kap. De totale hoogte is 10,2 meter. Alle woningen hebben een tuin met een berging.
Aan de zijde van de Hansenstraat wordt een gebouw met één appartement en vier studio's gerealiseerd. Achter het gebouw komt voor het appartement op de begane grond een tuin met berging.
Het binnenterrein wordt open, hier komt het parkeerterrein met 24 parkeerplaatsen. Het binnenterrein heeft een in/uitrit naar de Haarlemmerweg.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Gemeentelijk beleid

3.1.1 Beleidskader

Structuurvisie Leiden 2025
Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Bij het opstellen van de structuurvisie is gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'.
In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren.

3.1.2 Toepassing op het onderhavige plan

Voor Leiden Noord is in 2003 een wijkontwikkelingsplan opgesteld. In de structuurvisie is opgenomen dat dit ontwikkelingsplan volop in uitvoering is en met name in de delen Kooiplein, Oude Kooi, de Tuin van Noord en langs de Willem de Zwijgerlaan.

Leiden heeft het predicaat 'dichtstbevolkte stad van Nederland'. De ruimte voor de verschillende functies van de stad is dus beperkt. Ruimte voor woningen zijn nodig om een evenwichtige bevolking in de stad te houden. Met dit bouwplan worden negen woningen en vijf woonruimten gecreëerd. Het bouwplan draagt zo bij aan een gevarieerd woningaanbod.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk worden de in dit bestemmingsplan gemaakte keuzes gemotiveerd. Per sectoraal onderwerp is een paragraaf opgenomen, waarin eerst kort het toetsingskader, bijvoorbeeld een wet of beleid, wordt aangegeven. Daarna worden de voor dit plan uitgevoerde onderzoeken besproken, gevolgd door een conclusie.

4.1 Archeologie

4.1.1 Gemeentelijk beleidskader

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

Het bestemmingsplan Archeologie is vastgesteld en op 22 februari 2011 in werking getreden. Dit bestemmingsplan heeft twee doelen. Het eerste doel is het opnemen van de bescherming van archeologisch erfgoed in de vigerende bestemmingsplannen van Leiden die deze bescherming nog niet bevatten. Het tweede doel is dat dit bestemmingsplan zorgt voor eenduidige regels voor bescherming van archeologische waarden in de moderne plannen die al een eigen methodiek hebben.

Waarneming archeologie
Indien in het plangebied de bodem wordt verstoord, kan het voorkomen dat tijdens of na de werkzaamheden een archeologische waarneming plaatsvindt. Deze waarneming wordt verricht als onderdeel van de gemeentelijke onderzoekagenda en wordt uitgevoerd door een archeoloog van de gemeente Leiden. De kosten van dit onderzoek komen niet voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient op grond van artikel 57 van de Monumentenwet wel de gelegenheid te bieden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. De initiatiefnemer meldt de aanvang van de werkzaamheden dientengevolge uiterlijk drie weken van tevoren aan de gemeente Leiden.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Uit de milieukundige boringen blijkt dat de ondergrond tot op circa 1 tot 2 m onder het maaiveld bestaat uit zand. Een groot deel van de ingrepen zal zich beperken tot die recente zandlaag. Ook zijn op perceel vijf ondergrondse tanks ingegraven geweest. Deze tanks zijn in de jaren '80 van de vorige eeuw verwijderd. Hierbij heeft tevens een sanering plaatsgevonden. Er zijn geen tekeningen bekend met de ontgravingscontouren van deze sanering. Bij het ingraven en verwijderen van deze tanks is naar verwachting reeds een groot gedeelte van de ondergrond van het terrein verstoord. Hierdoor zullen de eventueel aanwezige archeologische waarden (gedeeltelijk) zijn aangetast. De nieuwbouw concentreert zich met name op het gedeelte van het terrein waar de ondergrond reeds is verstoord door het ingraven en verwijderen van de tanks.

Gezien bovenstaande zullen bij de geplande sloop en ontwikkeling op dit terrein aan de activiteit uitvoeren van een werk in de omgevingsvergunning geen voorwaarden gesteld worden.

Melding toevalsvondst
Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de Unit Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr. 071-5167950.

De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.2 Ecologie

4.2.1 Beleidskader
4.2.1.1 Gemeentelijk beleid

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

  • Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
  • Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
  • Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.


Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Flora- en faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Het beleid van van de gemeente Leiden is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Momenteel is de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting' (goedgekeurd per 1 januari 2011 en geldig tot en met 2015 ) van kracht.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en faunawet.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

In het kader van de Flora- en faunawet zal bij het uitvoeren van de werkzaamheden rekening moeten worden gehouden met de conclusies en aanbevelingen zoals die zijn gedaan in de quickscan van Geo en Milieutechniek b.v. In de omgeving van het plangebied komen (streng beschermde) vleermuizen voor. Om geen negatieve effecten van sloop en bouwwerkzaamheden te geven, zal belichting van de omringende woningen, de bomenrij en de Haarlemmertrekvaart voorkomen moeten worden.

4.3 Kabels en leidingen

In de omgeving van het plangebied liggen volgens het kadaster verschillende kabels en leidingen, die wellicht een belemmering voor het bouwplan kunnen opleveren.

Bij een eventuele verlegging van kabels en/of leidingen moet vooraf met de verschillende nutsbedrijven overleg gevoerd worden.

 

4.4 Milieu

Het bouwplan is door de Omgevingsdienst West-Holland beoordeeld op de milieuaspecten bedrijven en milieuzonering, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Afgezien van het aspect bodem vormen de genoemde aspecten geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.

4.4.1 Bodem

Voor het bouwplan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Van Dijk Geo- en Milieutechniek (2 augustus 2012 met opdrachtnummer 151470). De Omgevingsdienst heeft het rapport beoordeeld en kwam tot de volgende conclusie.
In 2006 is de sanering door het bevoegd gezag afgerond. In de bovengrond en het grondwater worden slechts lichte verontreinigingen aangetroffen. Plaatselijk wordt in de onderlaag van de bodem (0,5 tot 1,8 meter minus maaiveld) een matige verontreiniging met lood aangetroffen. Het betreft een spot van beperkte omvang.
Ten westen van de ingang van het bedrijfspand (Haarlemmerweg 41) is de bodem op een diepte van circa 1 tot 1,5 meter onder het maaiveld sterk verontreinigd met minerale olie. Dit is een restverontreiniging van een in 1998 uitgevoerde bodemsanering. De omvang is circa 15 m3. Door deze omvang (minder dan 25 m3) betreft het geen geval van ernstige bodemverontreiniging. Hoewel dus formeel geen saneringsgeval, adviseert de Omgevingsdienst de verontreinigde grond af te voeren, omdat de locatie gebruikt zal worden voor tuin. Aan- en afvoer van grond moet, na melding bij de Omgevingsdienst, plaatsvinden volgens de gestelde regels,o.a. het Besluit bodemkwaliteit.

Met in achtneming van dit punt vormt bodem geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan met woningbouw.

 

4.5 Stedenbouwkundige inpassing

Welstandsnota Leiden
De Welstandsnota is op 1 maart 2010 in werking getreden. In de nota wordt Leiden in verschillende gebieden ingedeeld, elk met zijn eigen beoordelingscriteria. De beoordelingscriteria zijn in grote lijnen geordend naar de mate waarin een plan van invloed is op zijn omgeving en de eigenschappen van de omgeving. Het biedt zowel de burger als de gemeente een handvat om ruimtelijke plannen op een redelijk objectieve en toetsbare manier te beoordelen en te kijken of het plan voldoet aan de redelijke eisen van de welstand.

Het plan ligt in het gebied Overig, vooroorlogs Noord. Hier geldt voor de beleveningsassen beheer met aandacht, verder terughoudend beheer.
De Welstands- en Monumentencommissie Leiden (WML) heeft het plan op 22 mei 2013 behandeld. De commissie heeft aangegeven dat het plan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.

Stedenbouwkundige inpassing
t.a.v. de stedenbouwkundige inpassing van het plan:
Met de realisatie van dit bouwplan zal een bouwblok op de locatie komen. Het bouwblok krijgt duidelijke begrenzingen aan de Haarlemmerweg, de Groenoordstraat en de Hansenstraat. Door de plaatsing van de nieuwe woningen in de voorgevelrooilijn ontstaat een continue gevelbeeld.

Het binnenterrein, gelegen tussen de nieuwe woningen, het nieuwe gebouw met het

appartement en de vier studio's en de perceelsgrenzen naar de huizen aan de Groenoordstraat en Haarlemmerweg 43, wordt weer open. Doordat het binnenterrein particulier eigendom is, zal het niet openbaar toegankelijk worden.

De typologie van de nieuwe woningen aan de Haarlemmerweg sluit goed aan bij de bestaande buurpanden met maximaal drie bouwlagen. De hoogte van de nieuwe woningen overschrijdt de maximaal toegestane hoogte met ongeveer een meter, maar dit is alleen ter plaatse van de puntdaken. Gezien de hoogte van de bestaande woningen aan de Haarlemmerweg, naast het nieuwe woonblok, is de hoogte van de nieuwe woningen akkoord. Het appartementengebouw aan de Hansenstraat is iets hoger dan de belendende woningen, maar is zeker geen dissonant en vormt een zeer acceptabele variëteit in de woningrij.

De entree naar het binnenterrein is door de kopgevelkwaliteit goed gemarkeerd. Het hek staat in het verlengde van de achtergevel, zodat de inham naar de straat geen loze ruimte zal worden.

De benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein, op de binnenplaats, gerealiseerd, zodat de parkeerdruk in de omgeving niet zal toenemen.

t.a.v. de privacy en de bezonning omwonenden:
In een bezonningsstudie zijn vier mogelijke situaties vergeleken, te weten de huiduige situatie, het bouwvolume conform de bestemmingdetailhandel met een hoogte van 5 meter, het bouwvolume conform de wijzigingsbevoegdheid met een diepte van 17,5 meter en een bouwhoogte van 9 meter en tot slot het bouwplan met een bouwhoogte van 10 meter.
De bezonning is bekeken voor de data 21 juni, 21 oktober/21 februari (maatgevend voor de bezoning op de gevels) en 21 april/21 augustus (maatgevend voor de buitenruimten).

Uit deze studie is gebleken dat na realisatie van het plan de bezonningssituatie voor de woningen aan de Hansenstraat zal verbeteren. De woningen aan de Groenoordstraat hebben een redelijke bezonning op dit moment. Bij de direct aangrenzende woning(en) kunnen later op de dag meer schaduwing optreden door de nieuwe bebouwing aan de Haarlemmerweg. Dit zal geen onevenredige vermindering van bezoning betekenen.
Realisatie van het plan heeft geen gevolgen voor de privacy van de omwonenden.

t.a.v. de plaatsing van de containers:
Momenteel staan op de hoek Haarlemmerweg - Groenoordstraat containers voor de afvoer van papier, glas, kleding en huisafval van de nabijgelegen woningen. De kledingcontainer wordt verwijderd en de papier-, glascontainers worden verplaatst naar de hoek Pasteurstraat-Schapenwei.
De rolcontainers voor het restafval lopen mee met het gemeentelijke programma voor het ondergronds brengen van de restafvalcontainers. De locatie Haarlemmerweg - Groenoordstraat is in dit programma voor eind 2014 opgenomen.

T.a.v. de reacties van de omwonenden op het indienen van het plan:
Naar aanleiding van de indiening van het plan is een aantal reacties binnengekomen.

  • Twee binnenterreinen in de omgeving (de Snelliusplaats speeltoestellen en de Robert Kochplaats met parkeerplaatsen) zijn eigendom van de gemeente en openbaar toegankelijk. In tegenstelling hiermee is het binnenterrein van dit plan particulier eigendom. In de wijzigingsbevoegdheid is voor deze ontwikkellocatie parkeren op eigen terrein als voorwaarde gesteld en daaraan voldoet het plan. Gevolg is wel dat het binnenterrein open wordt, maar niet openbaar toegankelijk.
  • Het gebruik van een strook grond door de bewoners van de Groenoordstraat is na realisatie van dit plan niet meer mogelijk. De grondstrook ligt buiten het eigen perceel van de bewoners. Deze strook grond behoort bij het perceel van de aanvrager.
    Dit grondgebruik is een privaatrechtelijke kwestie, die in deze procedure niet kan worden meegewogen.
  • De eventuele schade door sloop- en/of bouwwerkzaamheden aan omliggende woningen wordt door de sloper/bouwer vergoed. De sloper/bouwer sluit hiervoor een verzekering af. Voor de start van de werkzaamheden wordt de toestand van de omliggende woningen vastgelegd (de zogenaamsw nulmeting).
  • De situering van de woningen in de voorgevelrooilijn en het aantal parkeerplaatsen op het binnenterrein zijn in het plan opgenomen conform de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan.
  • De afvalcontainers, die aan de Haarlemmerweg staan, worden verplaatst naar elders in de wijk (de papier- en glasbak). De gemeente voert momenteel het programma uit om de huisafvalbakken in de gehele gemeente ondergronds te brengen. De huisafvalbakken bij Haarlemmerweg 41 zullen waarschijnlijk eind 2014 aan de beurt zijn.
  • De nieuwbouwwoningen passen in de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan, alleen de hoogte van de huizen aan de Haarlemmerweg wijken af. Het verschil in de schaduwwerking als gevolg van de realisatie van dit plan op de omliggende woningen t.o.v. de schaduwwerking door de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, is niet onevenredig.
  • In de zijmuren van de panden Hansenstraat 60 en 62 zit een raam. Beide ramen zijn zonder vergunning aangebracht. De aanvrager heeft de bewoners van beide woningen aangeboden de ramen op zijn kosten te verwijderen en de ontstane uitsparing aan binnen- en buitenzijde dicht te metselen. Daarnaast ontvangen de bewoners van deze panden een bedrag voor de afwerking van de binnenzijde van de muur.

4.6 Verkeer en vervoer

4.6.1 Beleidskader
4.6.1.1 Kadernota bereikbaarheid

Op 26 mei 2009 heeft de raad de Kadernota Bereikbaarheid vastgesteld. In deze kadernota is beleid vastgesteld omtrent de thema's verkeerscirculatie, parkeren, milieu, verkeersveiligheid, openbaar vervoer en fietsverkeer.

De kadernota noemt een aantal knelpunten op het gebied van bereikbaarheid en stelt enkele concrete projecten voor.

4.6.1.2 Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto's op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto's, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto's bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.6.2 Onderzoeksresultaten
4.6.2.1 Parkeren

Om te bepalen of door de realisatie van dit plan de parkeersituatie in de buurt niet verslechtert, is de parkeerbehoeften in de oude en de toekomstige situatie vergeleken. In de oude situatie was de parkeervraag 46 parkeerplaatsen (p.p.). De totale parkeervraag in de nieuwe situatie wordt 20,1 p.p. Doordat de parkeervraag in de oude situatie 26 plaatsen meer is dan in de nieuwe situatie is de parkeereis nihil.

Op het binnenterrein worden parkeerplaatsen aangelegd. De inrichting van dit parkeerterrein is conform de CROW normen.

Aan de Hansenstraat verdwijnen drie parkeerplaatsen gelegen tussen Hansenstraat 60 en 62. Deze plaatsten worden aan de Hansenstraat voor het nieuwe appartementengebouw (twee plaatsen) en naast de nieuwe woning op de hoek met de Groenoordstraat (één plaats) gecompenseerd.

4.6.2.2 Ontsluiting

De toegangsweg naar het parkeerterrein is voldoende breed, ook ter plaatse van de tuinstrook van de hoekwoning naast de ingang, die een veilige uitstap voor de bewoners van de hoekwoning mogelijk maakt. De toegang wordt zodanig aangelegd dat de snelheid wordt getemperd en een veilige in- en uitrit ontstaat.

De lantaarnpaal die voor de toegang tot het parkeerterrein staat, wordt verplaatst.

4.7 Water

Met het Waterplan Leiden (2007) hebben de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland afgesproken om gezamenlijk knelpunten in het watersysteem efficiënter op te lossen, kansen te benutten en andere te inspireren om 'Leiden Waterstad' nog beter op de kaart te zetten.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is de waterbeheerder van onder andere de gemeente Leiden en is belast met het waarborgen van de kwaliteit van het water en met de bescherming van waterbouwkundige werken. Zij toets aanvragen voor een omgevingsvergunning aan hun verordening, het Keur. Het Keur bevat regels voor de bescherming van o.a. waterkeringen, dijken en geeft het criterium voor watercompensatie.
Het Hoogheemraadschap hanteert bij nieuw ingediende plannen een oppervlaktecriterium van 500 m². Dit houdt in dat watercompensatie is vereist als sprake is van een nieuwe verharding van 500 m² of meer. Het verharde oppervlak dient dan binnen het plangebied of elders te worden gecompenseerd.

Aangezien dit project niet bij een waterbouwkundig werk ligt en geen sprake is van een (toename) van verhard oppervlak van meer dan 500 m², heeft het Hoogheemraadschap aangegeven dat er geen watercompensatie vereist is.

4.8 Wonen

4.8.1 Beleidskader

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'
In de Nota Wonen is aangegeven dat de gemeente Leiden een aantrekkelijke woonstad wil zijn en blijven, een stad van ontdekkingen. Daarvoor is een betere balans nodig tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen.

De gemeente Leiden wil ook in de toekomst een aantrekkelijke internationale kennisstad blijven met ruimte voor de daarbij bijhorende diversiteit aan inwoners en leefstijlen. Om de noodzakelijke groei mogelijk te maken, wordt gekeken naar de mogelijkheden om de aan de binnenstad grenzende buurten een sterker stedelijk karakter te geven. Dat betekent versterking van het centrum-stedelijk woonmilieu met als belangrijkste kenmerken een hoge dichtheid en menging van functies en bevolkingsgroepen. Omdat Leiden vooral kenniswerkers wil binden aan de stad is er bij herstructurerings- en nieuwbouwprojecten veel aandacht voor de woonwensen van de zogenaamde 'rode' (vitaliteit) en 'blauwe' (controle) leefstijlen (zie het BSR-model van de Smart Agent Company). Daarbinnen vragen de lage inkomens, de middeninkomens en de studenten extra aandacht.
Op 14 februari 2013 is de Nota Wonen door de raad vastgesteld (RV 12.0111).

4.8.2 Onderzoeksresultaten

Om een gemêleerde bevolkingssamenstelling te realiseren en onze voorzieningen in stand te houden, zijn meer én ook betere woningen nodig. Op dit moment zien wij daarvoor vooral kansen in kleinschalige nieuwbouwprojecten.

Het onderhavige plan levert een bijdrage aan het inlopen van het woningtekort, aan het verbeteren van de balans tussen vraag en aanbod en draagt bij aan het vergroten van het centrum-stedelijk woonmilieu. Het plan bestaat vooral uit eengezinswoningen, die geschikt zijn voor woningzoekenden met een middeninkomen.
Het appartement en de vier studio's in het plan zijn toekomstbestendig.

4.9 Algemene conclusie

Gezien de verschillende omgevingsaspecten wil de gemeente meewerken aan de afwijking van het bestemmingsplan. Dit om de volgende redenen:

  • het plan levert een bijdrage aan het inlopen van het woningtekort binnen Leiden. De eengezinswoningen zijn geschikt voor woningzoekenden in het middensegment.
  • de afwijkende hoogte van de woningen aan de Haarlemmerweg (10,2 meter) is akkoord, omdat deze hoogte aansluit op de hoogte van de naastgelegen woningen die bestaan uit drie bouwlagen.
  • de vermindering van de bezonning voor de omwonenden is niet onevenredig. Realisatie van het bouwplan heeft geen gevolgen op de privacy van de omwonenden.
  • de opzet van het bouwplan valt binnen de in de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan voor dit binnenterrein gestelde mogelijkheden en voorwaarden:
    -- De woningen en het gebouw met één appartement en vier studio's liggen in de voorgevelrooilijn, zodat een aansluitend gevelbeeld zal ontstaan.
    -- Op eigen terrein zullen de benodigde parkeerplaatsen worden gerealiseerd, zodat de parkeerdruk in de omgeving niet zal toenemen.
    -- Het bebouwingspercentage is minder dan 60% van het totale oppervlakte.
  • aan- en afvoer van grond zal, na melding bij de Omgevingsdienst West-Holland, plaatsvinden volgens de gestelde regels m.n. uit het Besluit bodemkwaliteit.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

  • indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
  • indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
  • indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

Het plan omvat de bouw van negen woningen en een gebouw met een appartement en vier studio's . Door de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied valt het plan De Vaart onder de regeling van de Crisis- en herstelwet (artikel 3.1 Bijlage I. Categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1 eerste lid Chw)
Dit betekent, dat belanghebbenden in het beroepschrift moeten aangeven welke beroepsgronden er aangevoerd worden tegen het besluit. Na afloop van de beroepstermijn kunnen geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd. De toepasselijkheid van de Crisis- en herstelwet wordt in het beroepschrift vermeld.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122 en RV 13.0108) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.
Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.

Voor de verlening van de omgevingsvergunning is voor dit plan een verklaring van geen bedenkingen vereist, als zienswijzen tegen het plan worden ingebracht.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De aanvrager van het plan is eigenaar van de grond waarop het bouwplan gepland is. De bouwkosten van het bouwplan komen voor rekening van de aanvrager. Voor de dekking van de kosten die de gemeente moet maken als gevolg van de realisatie van het bouwplan is in de Wet ruimtelijke ordening een regeling opgenomen. Aan een project zijn drie gemeentelijke exploitatiebijdragen verbonden, namelijk:

  • 3. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d (art. 6.2.4, lid g Bro);
  • 4. de kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied, berekend op basis van de Legesverordening 2013 (art. 6.2.4, lid h Bro);
  • 5. de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet (art. 2.4, lid l Bro), ten behoeve van mogelijke planschade;

Voor dekking van de gemeentelijk exploitatiekosten is met de aanvrager:
- een anterieure overeenkomst inzake de financiële aspecten van dit bouwplan afgesloten.
- in de anterieure overeenkomst is ook de verschuldigde plankosten opgenomen. De plankosten worden in rekening gebracht op basis van de Legesverordening 2013.
- aan deze anterieure overeenkomst wordt als bijlage de planschadeovereenkomst gehecht.

Het bouwplan is financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Vooroverleg

De gemeente is conform artikel 3.1.1 Bro jo artikel 3.19 Wabo in overleg getreden met het bevoegd gezag is op grond van artikel 6.18 Bor verplicht tijdens de voorbereiding van een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo, overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Op grond van artikel 3.1.1 Bro jo artikel 3.19 Wabo treedt de gemeente in vooroverleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland en op grond van artikel 6.12 Wabo met Gedeputeerde Staten en de Inspecteur.

Het Rijk en de Provincie Zuid-Holland hebben aangegeven dat zij alleen een bouwplan in vooroverleg willen als bij het bouwplan een rijks- c.q. een provinciaal belang in het geding is. Voor het plan De Vaart is geen rijks- of provinciaal belang betrokken, zodat plan niet aan deze twee instanties is voorgelegd.
Voor onderhavig plan is ook geen vooroverleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland gevoerd, omdat het bouwplan geen enkele verharding omvat.

6.2.2 Zienswijzen

De ontwerp omgevingsvergunning zal zes weken ter visie worden gelegd. Voor de start van de ter inzage wordt de ter inzage legging aangekondigd door middel van een publicatie in de Staatscourant, de Stadskrant, de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Ingediende zienswijzen zullen in de zienswijzennota worden beantwoord.