direct naar inhoud van 5.3 Uitleg van de regels
Plan: Hogewoerd e.o.
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.BP00050-0202

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Bedrijf-Nuts (artikel 3)

De bestemming Bedrijf-Nuts omvat nutsvoorzieningen, zoals energie-, warmte- en telecommunicatievoorzieningen. In het plangebied van de Hogewoerd e.o. komt een dergelijke bestemming voor aan de Nieuwebrugsteeg. Het betreft een hoogspannningsvoorziening.

Centrum (artikel 4)

De Hogewoerd vormt van oudsher een belangrijke toegangsweg naar het centrum en is als het ware een verlengstuk van het winkelgebied. Het eerste gedeelte van de Hogewoerd tot aan de Sint Jorissteeg bestaat uit een aaneengesloten winkelgebied met enkele horecazaken. Dit geldt ook voor de evenzijde van het Gangetje binnen het plangebied en het direct aansluitende gedeelte van de Korevaarstraat. Op de begane grond wordt behalve in enkele achterhuizen van de Hogewoerdpanden niet gewoond. In het bestemmingsplan is aan de panden de bestemming Centrum gegeven. In een van de panden komt ook nog een maatschappelijke voorziening voor, het betreft in dit geval een publieksgerichte voorziening en derhalve ook opgenomen binnen de bestemming Centrum.

De bestemming Centrum is gegeven aan het gedeelte van de Hogewoerd tussen het Gangetje en de Watersteeg, het Gangetje; de Korevaarstraat tussen de Hogewoerd en de Kaardesteeg

Kenmerkend voor het gebied zijn de straatwanden die aansluiten bij de Breestraat, Botermarkt en de Nieuwe Rijn; er zijn geen woonfuncties op de begane grond (met uitzondering van achterhuizen) maar overwegend winkels en diverse horeca vestigingen en bovenwoningen.

Gemengd 1,2,3 en 4 (artikel 5,6,7 en 8)

De bestemming 'Gemengd' wordt gekozen indien op het zelfde perceelsdeel naast, in het algemeen de woonfunctie, ook nog verschillende andere functies kunnen voorkomen. Het gaat hier om de meer verspreid in de wijk liggende niet woonfuncties. Bij gemengd 1 en 2 gaat het om de meer kleinschalige invullingen. Gemengd 3 heeft betrekking op complexen die al meer buiten de invloedssfeer van het centrum liggen, terwijl Gemengd 4 betrekking heeft op de grootschalige complexen met supermarkten en parkeervoorzieningen. Hieronder volgt de bespreking per gemengde bestemming. Doorgaans zijn de niet woonfuncties uitsluitend toegestaan op de begane grond, tenzij uitdrukkelijk anders is bepaald.

Gemengd 1 (GD1) (artikel 5)

Bij deze gemengde bestemming ligt de nadruk op de winkelfunctie. Al zijn ook bepaalde andere functies toegestaan die passen in het specifieke winkelmilieu van de Hogewoerd, zoals ateliers, een dienstverlenend publiekgericht bedrijf. Ook bevinden zich binnen deze bestemming een aantal horecazaken. Deze zijn specifiek aangegeven op de verbeelding, zoals de studentensociëteit aan de Hogewoerd nr. 108. Binnen deze bestemming zijn ook een tweetal sexinrichtingen opgenomen. Deze zijn gelegen aan de Kraaierstraat/ hoek Spilsteeg en aan de Rijnstraat. Op de verbeelding aangeduid met (si). Uitsluitend zijn seksinrichtingen in de prostitutie sfeer toegestaan. Daarnaast zijn er twee snookercentra opgenomen binnen deze bestemming, gevestigd aan de Hogewoerd nr. 56 en aan het Veerplein. Deze zijn op de verbeelding aangeduid met (co) en een (s), waardoor naast verandering in een winkel ook een sportcentrum mogelijk is binnen deze categorie gemengd. Op de begane grond mag voorts worden gewoond.

Gemengd 2 (GD2) (artikel 6)

Deze gemengde bestemming is gegeven aan panden die zich al minder in de directe invloedssfeer van het centrum bevinden. Vaak gaat het om panden waarin nu meer dienstverlenende vestigingen aanwezig zijn of kantoorfuncties. Kantoren en maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan binnen deze gemengde bestemming, maar ook detailhandel en de woonfunctie op de begane grond. In het complex aan de Korevaarstraat 30, dat is aangeduid met (m) en (k) op de verbeelding, zijn kantoren en maatschappelijke voorzieningen voorts toegestaan op de verdiepingen. In het algemeen is de woonfunctie op de verdiepingen de enige toegestane functie.

Gemengd 3 (GD3) (artikel 7)

De bestemming gemengd 3 is gegeven aan gebouwen met gemengde functies die meer buiten de directe invloedssfeer van het centrum liggen. In de huidige situatie zijn hier veelal de kantoor- en bedrijfsfuncties aanwezig zoals aan de Dwarsbolwerkstraat, het Levendaal, de Geregracht en de Korevaarstraat. Binnen deze bestemming zijn ook maatschappelijke voorzieningen en functies als een sportschool of creativiteitscentrum toegestaan. De locaties waar specifieke bedrijven zijn toegestaan zijn nader aangeduid met een (b). Deze gemengde functies worden ook gecombineerd met woningen.

Garageboxen zijn door middel van de aanduiding (ga) onder deze bestemming opgenomen.

Gemengd 4 (GD4) (artikel 8)

Deze bestemming heeft betrekking op de twee in het plangebied aanwezige complexen waarin een supermarkt is gevestigd.

Het betreft de locatie gelegen tussen de Kaardesteeg, de Korevaarstraat, het Levendaal en de Sint Jorissteeg, waarin een grote supermarkt is gevestigd in combinatie met een parkeergarage en kantoorruimte. In dit complex is geen woonruimte aanwezig. Dit complex is daarvoor ook niet geschikt. De locatie is daarom aangeduid met (-w), dat uitsluiting van de woonfunctie betekent.

Het andere complex bevindt zich in een verbouwd bedrijfscomplex aan het gedeelte van het Levendaal tussen de Bolwerkstraat en de Rijnstraat.

In de verdiepingen van dit complex zijn appartementen gerealiseerd, op de begane grond bevindt zich een supermarkt. Binnen dit complex is voorts een stallingsgarage opgenomen voor de woningen bereikbaar vanaf de Bolwerkstraat. Op de begane grond bevindt zich nog een aantal parkeerplaatsen ten behoeve van de supermarkt.

Binnen de bestemming GD4 zijn publiekverzorgende ambachten en dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en sportvoorzieningen toegestaan. Voorts zijn binnen de regels behalve een supermarkt tevens winkels in volumineuze goederen in de woninginrichtingsbranche opgenomen.

Groen (artikel 9)

De bestemming 'Groen' omvat openbaar groen zoals parken, water, groenstroken, brede bermen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht. In het plangebied komt alleen het binnengebied bij de Lambertushof en de Kaaedesteeg in aanmerking voor de bestemming "Groen". Rondom het specifieke binnenstadsplantsoen bevindt zich woningbouw.

Horeca (artikel 10)

Aan het eind van de Hogewoerd bevindt zich al van oudsher een café op een plek vlakbij de voormalige Hogewoerdserpoort Dit is kenmerkend voor de binnenstad in de directe omgeving van de nog aanwezige of voormalige stadspoorten. Aan dit pand is daarom een bestemming voor horeca met bovenwoning gegeven. De horeca categorieën 3 (restaurant) en 4 (café) zijn toegestaan.

Tuin (artikel 11)

Particuliere tuinen met een groen karakter en duidelijke zichtbare ligging zijn als zodanig bestemd. Deze tuinen mogen, behoudens paden en terrassen, niet van verharding worden voorzien. Zij mogen ook niet bebouwd worden. Het verhardingsverbod geldt overigens ook voor het openbare groen. Alleen met verlening van een afwijkingsregel is op beperkte schaal de oprichting van aanbouwen en bijgebouwen mogelijk gemaakt.

Verkeer (artikel 12

De bestemming 'Verkeer' omvat openbare wegen met een doorgaande functie voor gemotoriseerd verkeer en het openbaar vervoer met de bijbehorende fietspaden en trottoirs. Daarnaast zijn daarbinnen openbaar groen, water, parkeerplaatsen, fietsenstallingen, leidingen en binnen de bestemming passende bouwwerken opgenomen. Tevens zijn nutsvoorzieningen toegelaten en is er de mogelijkheid opgenomen voor het realiseren van ondergrondse verzamelpunten voor recycling van papier, glas, kleding, blik en plastic.

Voorzien is ook in een regeling voor de toelaatbaarheid van horecaterassen en standplaatsen voor kleine etenswaren gekoppeld aan de Algemeen Plaatselijke Verordening (APV).

Binnen dit bestemmingsplan is alleen het Levendaal onder deze bestemming opgenomen.

Verkeer-verblijfsgebied (artikel 13)

Daar waar het openbare gebied een ontsluitingsfunctie heeft op buurtniveau en een verblijfsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Dit geldt ook voor de aanlooproutes e.d. naar het centrum, zoals de Hogewoerd. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals groen - en waterpartijen, nutsvoorzieningen en fiets - en voetpaden. Ook kunnen binnen deze bestemming speelplekken worden ingericht. Tevens is binnen de bestemming verkeer - verblijfsgebied de mogelijkheid opgenomen voor het realiseren van ondergrondse verzamelpunten voor recycling van papier, glas, kleding, blik en plastic.

Er wordt voorzien in een regeling voor de toelaatbaarheid van horecaterassen en standplaatsen voor kleine etenswaren gekoppeld aan de Algemeen Plaatselijke Verordening (APV).

Het openbare gebied in dit bestemmingsplan valt voor het grootste deel binnen deze bestemming.

Water (artikel 14)

Alle waterwegen en grote waterpartijen krijgen de bestemming water. Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen toegestaan. Voorzieningen voor verkeer en verblijf, bruggen, duikers en gelijksoortige voorzieningen zijn eveneens rechtstreeks toegelaten.

Er is voorzien in de realisering van een nieuwe voetgangersbrug ter hoogte van het pleintje aan het eind van het Utrechtse Veer. Deze mag aangelegd worden binnen het gedeelte van de Rijn nader aangeduid met brug.

Langs het gedeelte van het Utrechtse Veer tussen de Rijnstraat en de Veerstraat zijn ligplaatsen opgenomen voor zes woonschepen, door middel van de aanduiding (wl).

Langs het eerste gedeelte van de Hogewoerd bevindt zich aan de achterkant van een van de panden met een horecafunctie, in het water een constructie met een horecaterras. Hiervoor is binnen de bestemming water de aanduiding (tr) opgenomen.

Wonen (artikel 15)

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor woondoeleinden, aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven met de daarbij behorende voorzieningen zoals bergingen, erven, tuinen, water, speelruimte en nutsvoorzieningen.

Aan-huis-verbonden beroep

Tot het wonen wordt ook de uitoefening van een beroep aan huis gerekend. Het beleid van de gemeente is er op gericht dit waar mogelijk te stimuleren. Voor eerstelijns gezondheidszorg en voor kinderopvang is recent specifiek beleid opgesteld, gericht op vergroting van de vestigingsmogelijkheden.

In lijn met dit beleid is gekozen voor een zeer ruime omschrijving van beroep aan huis; hierin worden beroepen in de sfeer van persoonlijke dienstverlening zoals pedicure en kapper niet gediscrimineerd ten opzichte van de traditionele vrije beroepen zoals huisarts, advocaat en notaris. Daarbij is de uitoefening alleen toegestaan als het gaat om een bewoner van het pand en het wonen de hoofdfunctie blijft. Voor beroepsuitoefening is het gebruik van maximaal 40% van de woning toegestaan.

De regeling omtrent beroep aan huis is als volgt opgenomen in de regels van de woonbestemming:

- De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 30 m².

- Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.

Onderstaande lijst geeft een overzicht van de verschillende beroepsgroepen/ activiteiten die onder beroep aan huis vallen in deze binnenstadswijk:

- zakelijke dienstverlening (advocaat, notaris, makelaar, administratiekantoor, verzekeringskantoor etc.);

- eerstelijnsgezondheidszorg (huisarts, tandarts, fysiotherapeut, verloskundige, etc.):

- persoonlijke dienstverlening (kapper/pedicure etc.): in verband met openbare orde wordt prostitutie uitgesloten;

- kinderopvang

- kleinschalige verlening van logies (bed and breakfast).

- kleinschalige detailhandel;

- een galerie, atelier, theater;

In dit artikel zijn verder bouwregels opgenomen voor zowel de hoofdgebouwen, als bijgebouwen en aanbouwen.

5.3.4 Dubbelbestemmingen

Archeologie

Het archeologisch erfgoed van de gemeente Leiden is omvangrijk en divers. Via de regels in het bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om de waardevolle delen van het bodemarchief te behouden, bij voorkeur in de bodem zelf en als dit niet mogelijk is door archeologisch onderzoek uit te voeren. Op de verbeelding is weergegeven voor welke delen van het plangebied deze beschermende maatregelen gelden.

Getracht is een verantwoorde balans te vinden tussen enerzijds de wetenschappelijke en cultuurhistorische belangen en anderzijds de maatschappelijke en organisatorische uitvoerbaarheid. Ondanks de toegenomen inspanningen is het een illusie elk overblijfsel uit het verleden te onderzoeken of te beschermen. Duidelijk mag blijken dat niet elke vierkante meter van de bodem kan worden ontzien, ook niet als daar mogelijk sporen uit het verleden in aanwezig zijn. Anderzijds is gekozen voor een verscherpte aandacht voor, en het stellen van duidelijke voorwaarden aan, ingrepen in de bodem van de archeologisch meest waardevolle delen van het grondgebied. De regels zijn daarbij zoveel mogelijk proportioneel afgestemd op de omvang van de eventuele ingreep, in combinatie met de kans dat daarbij belangwekkende en informatieve overblijfselen zullen worden aangetroffen. Concreet betekent dit voor het onderhavige plangebied dat een oppervlakte criterium is gehanteerd. In de gebieden waar archeologisch onderzoek wordt voorgeschreven zal van toekomstige initiatiefnemers een (financiële) inspanning gevraagd worden om resten uit het verleden veilig te stellen.

Toelichting op de planregel categorieën

In de regels van het bestemmingsplan is een beschermende regeling voor de archeologische waarden opgenomen. Op basis van de archeologische verwachtingenkaart, wordt binnen de gemeente Leiden een aantal planregel categorieën onderscheiden.

1 Waarde-archeologie 1: Archeologische resten die vanuit nationaal oogpunt behouden dienen te blijven. Deze terreinen zijn op basis van de Monumentenwet 1988 aangewezen als beschermd archeologisch monument. Het beschermingsregime voor deze monumenten staat geheel los van het bestemmingsplan. De wettelijke bescherming verbiedt hier de meeste bodemverstorende activiteiten.

2 Waarde-archeologie 2: Gebieden gelegen binnen de 17e-eeuwse singels van de stad, waarvoor in eerdere onderzoeken is aangetoond dat in deze zones hoge concentraties archeologische resten voorkomen.

3 Waarde-archeologie 3: Gebieden gelegen buiten de 17e-eeuwse singels van de stad, waarvoor in eerdere onderzoeken is aangetoond dat in deze zones hoge concentraties archeologische resten voorkomen.

4 Waarde-archeologie 4: Gebieden gelegen binnen de 17e-eeuwse singels waarvoor op basis van geologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting geldt.

5 Waarde-archeologie :5 Gebieden gelegen buiten de 17e-eeuwse singels waarvoor op basis van geologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting geldt.

6 Waarde-archeologie 6: In deze gebieden geldt op basis van geologische en bodemkundige opbouw, en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een middelhoge archeologische verwachting.

7 Waarde-archeologie 7: In deze gebieden geldt op basis van geologische en bodemkundige opbouw en het ontbreken van archeologische vondsten een lage archeologische verwachting.

8 Gebied of terrein waar geen bodemarchief meer aanwezig is. Het gaat hierbij om gebieden waar het bodemprofiel als gevolg van saneringen, ontgrondingen, onderkelderingen en zware funderingen zodanig verstoord is, dat eventuele archeologische resten als verloren beschouwd mogen worden, of in ieder geval zodanig zijn aangetast dat zij niet meer voor onderzoek of bescherming in aanmerking komen.

In het kader van het SVBP2008 krijgt de dubbelbestemming voor archeologie de naam Waarde-Archeologie. De dubbelbestemming kan verder gespecificeerd worden met nummers. Er is ervoor gekozen om duidelijk aan te sluiten het huidige beleid van Leiden: de dubbelbestemmingen ontlenen hun nummer aan die van de betreffende categorieën, zoals hiervoor opgenomen.

In het plangebied Hogewoerd e.o. komen categorie 2 en 4 voor. Deze krijgen dan ook de naam Waarde-Archeologie 2 respectievelijk 4. Concreet betekent dit voor het plangebied dat indien in de toekomst dieper dan 2 meter onder het huidige maaiveld wordt gegraven, nader archeologisch vervolgonderzoek moet worden uitgevoerd.

Waarde - Archeologie 2 (dubbelbestemming) (artikel 16) en Waarde-Archeologie 4 (dubbelbestemming) (artikel 17)

Voor de in het plangebied aanwezige niveaus van archeologische waarden is per niveau een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de in het gebied te verwachten archeologische sporen. Hiervoor geldt dat daar waar de dubbelbestemming samenvalt met de hoofdbestemming primair de regels van de dubbelbestemming gelden.

Waarde Cultuur Historie Beschermd Stadsgezicht (artikel 18)

De Hogewoerd en omgeving zijn onderdeel van het beschermd stadsgezicht. Deze status is opgenomen in dit plan. De regels in dit bestemmingsplan zijn hierop afgestemd.

5.3.5 Algemene regels

Ter bescherming van de belangen van derden/belanghebbenden (zoals buren) en uit een oogpunt van een goede stedenbouwkundige en ruimtelijke kwaliteit, is het noodzakelijk om de bebouwingsmogelijkheden te limiteren. Dit betreft met name de situering, massa en hoogte van de bebouwing.

De algemene regels bevatten onder andere de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (artikel 19)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 22)

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste of ten minste toelaatbaar worden aangehouden.

Ook bevatten deze regels een bepaling in geval van herbouw op dezelfde locatie.

Algemene gebruiksregels (artikel 23)

In de Algemene gebruiksregel is aangegeven wat in ieder geval verstaan wordt onder strijdig gebruik als bedoeld in 7.10 Wro.

Algemene afwijkingsregels (artikel 24)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering, overschrijding van bouwgrenzen en ondergeschikte dakopbouwen.

Overige regels (artikel 26)

De overige regels verwijzen naar andere wetgeving die relevant is voor het bouwen, zoals de bouwverordening.

5.3.6 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 27)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

    • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 28)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.