direct naar inhoud van 5.4 Uitleg van de regels
Plan: Haagwegkwartier Noordwest
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.BP00034-0205

5.4 Uitleg van de regels

5.4.1 Inleiding

Bij het opstellen van het bestemmingsplan Haagwegkwartier Noordwest is aansluiting gezocht bij de uitgangspunten zoals geformuleerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit omgevingsrecht (Bor). Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008).

5.4.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieverschillen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van “normaal” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale spraakgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. Enkel de belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.4.3 Bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

Het plan Haagwegkwartier Noordwest bevat veel openbaar groen. Om dit groene karakter te behouden is ervoor gekozen dit groene karakter ook als zodanig te bestemmen.

De bestemming Groen is toegewezen aan die gronden, waar een groen karakter wenselijk is en waar kinderen buiten kunnen spelen. Dit groene karakter mag conform deze bestemming vorm krijgen door middel van speelplaatsen, parken of kleine stukken natuur. Bij deze verschillende inrichtingsvormen horen speelvoorzieningen, zoals schommels, glijbanen en klimrekken, sportvoorzieningen, zoals voetbaldoelen, waterpartijen, bomen, struiken en planten, maar ook fiets- en voetgangerspaden en ondersteunende voorzieningen als kabels, leidingen en nutsvoorzieningen.

Binnen de bestemming ' Groen' mogen geen parkeerplaatsen aangelegd worden. Groen is in die zin ook echt groen en geen restgebied tussen stukken verharding. Er mag wel binnen de bepalingen van het plan herinrichting plaatsvinden waarbij een andere ligging van bijvoorbeeld paden en water wordt gefaciliteerd.

Maatschappelijk (artikel 4)

Het plangebied van het Haagwegkwartier Noordwest biedt ruimte voor de bouw van een nieuw islamitisch centrum. Deze is gesitueerd langs de Haagweg. Op de verbeelding wordt middels het bouwvlak aangegeven waar het gebouw komt te staan en welk deel van het terrein bebouwd mag worden. Buiten het bouwvlak grenzend aan het hoofdgebouw mogen twee toegangstrappen aangelegd te worden. Het zelfde geldt voor één inrit dan wel hellingbaan ten behoeve van de ondergrondse parkeergarage, deze wordt mogelijk gemaakt binnen deze bestemming. Het daarbuiten gelegen gebied mag alleen worden ingericht voor open terrein, groenvoorziening, eigen parkeerplaatsen en een ontsluitingsweg. Het parkeren op het maaiveld zal gereguleerd plaatsvinden en is dan ook uitsluitend toegestaan op piektijden. Onder deze piektijden wordt verstaan ten tijde van de gebedsmomenten van de moskee en tijdens feestdagen.

Binnen deze bestemming is aan het islamitisch centrum gerelateerde en ondergeschikte detailhandel en lichte horeca toegestaan (zie bijlage 2 van de regels met de lijst van horeca-activiteiten). Tevens is er een dienstwoning op het terrein toegestaan.
De hoogte die de bebouwing mag krijgen is afgestemd op de heersende maximale bouwhoogte in de omgeving en wordt voor een belangrijk deel bepaald door de in dit gebied aanwezige molenbiotoop (maximale bouwhoogte 10,9 m binnen een straal van 100 m van de molen). De maximale bouwhoogte op de verbeelding is conform het ontwerp van het islamitisch centrum.

Met de provincie Zuid-Holland zijn afspraken gemaakt over de hoogte van de minaret van het islamistisch centrum. Overeenkomstig deze afspraken is er een minaret mogelijk met een maximale bouwhoogte van 20 m. De locatie van de minaret staat op de verbeelding aangegeven met een bouwvlak waarin deze maximale bouwhoogte van 20 m is opgenomen. De gebiedsaanduiding vrijwaringszone-molenbiotoop is niet van toepassing op dit bouwvlak.

Verkeer (artikel 5)

De bestemming Verkeer is op de verbeelding toegewezen aan gronden die bedoeld zijn voor langzaam en/of gemotoriseerd verkeer. Om kleine wijzigingen in de inrichting van de openbare ruimte mogelijk te maken is op de gronden bestemd met Verkeer ook groen mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld voor bermen. Op sommige locaties is het wenselijk een watergang of waterverbinding onder de straat te creëren voor het verbinden van twee of meerdere waterlichamen. Om dit mogelijk te maken zijn ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen (zoals bruggen en duikers) mogelijk gemaakt. Ook nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes kunnen op gronden met de bestemming Verkeer worden gerealiseerd.

Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 6)

De bestemming Verkeer-Verblijfsgebied is bestemd voor langzaam en/of gemotoriseerd verkeer met name in de woonerven en woonstraten. Dit zijn de 30km/uur zones waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
De bestemming is daarom mede bedoeld voor trottoirs, parkeerplaatsen, speelvoorzieningen en buurtgroen. Een ontsluitingsweg vanaf de Ter Haarkade naar het islamitisch centrum is binnen deze bestemming opgenomen evenals een hellingbaan dan wel inrit ten behoeve van een ondergrondse parkeergarage bij het islamitisch centrum.

Op sommige locaties is het wenselijk een watergang of waterverbinding onder de straat te creëren voor het verbinden van twee of meerdere waterlichamen. Om dit mogelijk te maken zijn ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen (zoals bruggen en duikers) mogelijk gemaakt. Ook nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes kunnen op gronden met de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied worden gerealiseerd.

Water (artikel 7)

De gronden binnen de bestemming Water zijn bestemd voor watergangen en waterpartijen, waterhuishoudkundige voorzieningen, bermen en groenvoorzieningen alsmede voor waterberging, afvoer van water, recreatief medegebruik, taluds, beschoeiingen en bruggen.

Het gebied biedt reeds ruimte voor verschillende waterlichamen. Het is de intentie deze watergangen in het kader van een goede waterhuishouding te behouden. Daarom is ter plaatse van de bestaande waterlopen de bestemming Water toegekend. Om kleine wijzigingen in de loop van watergangen mogelijk te maken is binnen de bestemming Groen eveneens Water toegestaan. In de bestemming Water is tevens Groen mogelijk gemaakt. Voor deze oplossing is gekozen om aan te geven waar in beginsel watergangen moeten lopen, maar een eventueel noodzakelijke omloop niet te blokkeren, mocht dit noodzakelijk zijn om een betere wateropvang en waterloop mogelijk te maken.

Minimaal één zijde zal ingericht worden als natuurvriendelijke oever.

Wonen (artikel 8)

De hoofdfunctie binnen het plangebied is Wonen. De gronden met de bestemming Wonen zijn bedoeld voor grondgebonden en gestapelde woningen en voor aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven. De maximale bouwhoogten staan aangeduid op de verbeelding. De grondgebonden woningen hebben een maximum bouwhoogte van 10 m. De gestapelde woningen hebben een maximum bouwhoogte variërend van 13,5 tot 21 m aan de Churchilllaan. De bouwhoogte wordt echter beperkt door de vrijwaringszone van de molenbiotoop. Deze vrijwaringszone bepaalt tot hoe hoog er gebouwd mag worden, dit is afhankelijk van de afstand tot de molen.

De voorgevel van de woning dient op de gevellijn te worden gebouwd, dit is aangegeven met de aanduiding 'gevellijn'. Voor ondergeschikte onderdelen kan een omgevingsvergunning worden verleend indien dit verkeerskundig en stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

De dependance van het verpleeghuis Zuydtwijck is ook bestemd als wonen. Op de begane grondlaag zijn wel enkele zorggerelateerde voorzieningen toegestaan die tevens als steunpunt voor de wijk kunnen dienen. Omdat de hoofdfunctie echter wonen is, is hier niet gekozen voor een afzonderlijke bestemming maar is voor de begane grondlaag de aanduiding 'maatschappelijk' opgenomen.

In het meest noordelijke bouwblok, ten zuiden van het islamitisch centrum, is een aanduiding opgenomen voor een 'specifieke vorm van wonen-maatschappelijk'. Hier is het mogelijk om een sociaal pension te realiseren in de vorm van begeleid wonen.

In het woonblok ten noorden van de Toussaintkade is een aanduiding 'onderdoorgang ' opgenomen om de zichtlijn door het gehele plangebied te waarborgen.

Aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten:

Tot het wonen wordt ook de uitoefening van een beroep aan huis gerekend. Het beleid van de gemeente is erop gericht dit waar mogelijk te stimuleren. Voor eerstelijns gezondheidszorg en voor kinderopvang is recent specifiek beleid opgesteld, gericht op vergroting van de vestigingsmogelijkheden.

In lijn met dit beleid is gekozen voor een zeer ruime omschrijving van het begrip "beroep aan huis". Hierin worden beroepen in de sfeer van persoonlijke dienstverlening zoals pedicure en kapper niet gediscrimineerd ten opzichte van de traditionele vrije beroepen zoals huisarts, advocaat en notaris. Daarbij is de uitoefening alleen toegestaan als het gaat om een bewoner van het pand en het wonen de hoofdfunctie blijft. Voor beroepsuitoefening is het gebruik van maximaal 40% van de woning toegestaan.

De regeling omtrent beroep aan huis is als volgt opgenomen in de regels van de woonbestemming:

  • de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing, voor zover gesitueerd binnen het bouwvlak.
  • het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.
  • detailhandel is niet toegestaan.
  • de bedrijfsactiviteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten.
  • de activiteit wordt uitgeoefend door een bewoner van de betreffende woning.

Parkeren:
Uitgangspunt voor het Haagwegkwartier Noordwest is dat de parkeerplaatsen voor bewoners op eigen terrein worden aangelegd. Binnen de bestemming 'wonen' betekent dit dat er per bouwblok een functieaanduiding 'parkeren' of 'parkeergarage' is aangegeven waarbinnen er voor elke woning minimaal 1 parkeerplaats beschikbaar is. Deze vlakken liggen zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare ruimte. De bouwvlakken voor de gestapelde woningen zijn voorzien van een aanduiding 'parkeergarage'. Hier mag alleen gebouwd worden als er voorzien is in een (gebouwde) parkeergelegenheid. Voor de appartementen evenwijdig aan de Churchilllaan geldt dat binnen de aanduiding 'parkeergarage' de garages ook op maaiveldniveau gerealiseerd mogen worden.

Waarde - Archeologie 5 (artikel 9)

Het archeologisch erfgoed van de gemeente Leiden is omvangrijk en divers. Via de regels in het bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om de waardevolle delen van het bodemarchief te behouden, bij voorkeur in de bodem zelf en als dit niet mogelijk is door archeologisch onderzoek uit te voeren. Op de verbeelding is weergegeven voor welke delen van het plangebied deze beschermende maatregelen gelden.

Getracht is een verantwoorde balans te vinden tussen enerzijds de wetenschappelijke en cultuurhistorische belangen en anderzijds de maatschappelijke en organisatorische uitvoerbaarheid. Ondanks de toegenomen inspanningen is het een illusie elk overblijfsel uit het verleden te kunnen onderzoeken of beschermen. Duidelijk mag zijn dat niet elke vierkante meter van de bodem kan worden ontzien, ook niet als daar mogelijk sporen uit het verleden in aanwezig zijn. Anderzijds is gekozen voor een verscherpte aandacht voor, en het stellen van duidelijke voorwaarden aan, ingrepen in de bodem van de archeologisch meest waardevolle delen van het grondgebied. De regels zijn daarbij zoveel mogelijk proportioneel afgestemd op de omvang van de eventuele ingreep, in combinatie met de kans dat daarbij belangwekkende en informatieve overblijfselen zullen worden aangetroffen. Concreet betekent dit voor het onderhavige plangebied dat een oppervlaktecriterium is gehanteerd. In de gebieden waar archeologisch onderzoek wordt voorgeschreven zal van toekomstige initiatiefnemers een (financiële) inspanning gevraagd worden om resten uit het verleden veilig te stellen.

In het kader van het SVBP2008 krijgt de dubbelbestemming voor archeologie de naam Waarde-Archeologie. De dubbelbestemming kan verder gespecificeerd worden met nummers. Er is voor gekozen om duidelijk aan te sluiten bij het huidige beleid van Leiden: de dubbelbestemmingen ontlenen hun nummer aan die van de betreffende categorieën, zoals hiervoor opgenomen.

Plangebied:

In het plangebied Haagwegkwartier Noordwest komt plaatselijk waarde 5 voor. Deze krijgt dan ook de naam Waarde-Archeologie 5.

De dubbelbestemming legt naast de geldende regels voor de aanwezige basisbestemming extra regels op aan de bestemde gronden. Gronden met bijvoorbeeld een bestemming Wonen, en een dubbelbestemming Archeologie 5, blijven bestemd voor alle doeleinden die mogelijk zijn gemaakt met Wonen (zoals het bouwen van woningen). Daarnaast zijn echter ook de regels van de dubbelbestemming Archeologie van toepassing.

5.4.4 Algemene regels

Antidubbeltelregel (artikel 10)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 11)

In de algemene bouwregels zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot het ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 12)

In de Algemene gebruiksregel is aangegeven wat in ieder geval verstaan wordt onder strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c Wabo.

Algemene aanduidingsregels (artikel 13)

Deze regels hebben betrekking op de vrijwaringszone van de gebiedsaanduiding molenbiotoop. In deze regels wordt bepaald dat een gebouw, bouwwerk of beplanting moet voldoen aan de molenbiotoopregeling van de province Zuid-Holland.

Tevens bevatten deze regels een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van een werk of werkzaamheden en een afwijkingsmogelijkheid.

Algemene afwijkingsregels (artikel 14)

Op grond van de algemene afwijkingsregels kan ontheffing verleend worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld een afwijking van de maatvoering, overschrijding van bouwgrenzen en ondergeschikte dakopbouwen.

5.4.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 15)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien een dergelijk bouwwerk strijdig is met dit bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk:

    • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

5.4.6 Verbeelding

De verbeelding vormt naast de regels een juridisch bindend onderdeel van het bestemmingsplan. Voor de verbeelding geldt evenals voor de overige onderdelen van het bestemmingsplan een digitaliseringsplicht. Formeel bestaat de verbeelding uit een serie geometrisch bepaalde planobjecten zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0546.BP00034-0001. De ondergrond voor deze planobjecten (zoals bestemmingsvlakken) is geen onderdeel van de plankaart, maar is voor het bekijken van het plan, zowel digitaal op www.ruimtelijkeplannen.nl als op papier wel van belang. Voor dit bestemmingsplan is het bestand o_NL.IMRO.0546.BP00034.dwg als ondergrond gebruikt.