direct naar inhoud van 2.3 Beschrijving ruimtelijke karakteristiek en structuur
Plan: De Waard
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0546.BP00006-0103

2.3 Beschrijving ruimtelijke karakteristiek en structuur

2.3.1 Typering plangebied

Het plangebied De Waard heeft een geïsoleerde ligging door de waterwegen die het gebied volledig omringen. Het gebied is momenteel via vijf bruggen bereikbaar: De Sumatrabrug, de Schrijversbrug, de Weversbrug, de Singelbrug en de Admiraalsbrug. De Waard is verdeeld in een woongebied en een bedrijventerrein,gescheiden door een breed plantsoen.

Wonen

De woningen liggen in de wijk "De Zeeheldenbuurt'. De bebouwing van deze wijk is gestart met de lintbebouwing langs de Zijlsingel in de 2e helft van de 19e eeuw. Aan de zijde van de Oude Rijn bestaat deze bebouwing overwegend uit huizen van één laag met kap. Aan de zijde van de Oosterdwarsstraat is de bebouwing hoger, twee bouwlagen met kap.
In de Noord-West hoek van De Waard is rond 1900 door particulieren een lossere bebouwing gerealiseerd, o.a. de Waardstraat, Van Galenstraat, Overrijn. Op de binnenterreinen achter de bebouwing van de Zijlsingel en de Van Galenstraat waren tot voor kort bedrijven gevestigd. Op een enkele plaats hebben de woningen vrijwel geen buitenruimten.
In de eerste decennia van de 20e eeuw is in de buurt planmatig en grootschaliger gebouwd, het meest door de woningbouwvereniging "Eensgezindheid". Na 1935 namen echter de bouwactiviteiten af ten gevolge van de economische crisis. Tussen 1935 en 1939 werd in de Zeeheldenbuurt alleen door particulieren gebouwd.

De bebouwing bestaat in hoofdzaak uit eengezinshuizen. Langs de Evertsenstraat en de Oosterstraat bevinden zich enkele bouwblokken met beneden- en bovenwoningen. Ongeveer de helft vam het aantal woningen in de buurt is in het bezit van de woningstichting Portaal. Dit woongebied heeft een regelmatige structuur van gesloten bouwblokken. Het stratenpatroon is rechthoekig en het profiel van de smalle straten is vrijwel overal gelijk.
Jongere bebouwing is te vinden aan de Overrijn, het Kwekerijplein (rond 1980) en de Evertsenstraat.

Bedrijven

Bedrijventerrein De Waard.

Het bedrijventerrein de Waard heeft een omvang van ongeveer 20 ha en is bestemd voor bedrijven tot en met categorie III. Het bedrijventerrein omsluit het woongebied aan drie zijden en laat alleen in het oosten bij de Zijlsingel de verbinding met het water open. Het is van de woonwijk De Zeeheldenbuurt gescheiden door een groenstrook langs de Admiraalsweg. Door de dichtbij gelegen woningen in de Zeeheldenbuurt en aan het Utrechts Jaagpad zijn bedrijven tot categorie III toegestaan.
Op het bedrijventerrein stonden van oudsher bedrijfswoningen. Ook nu zijn nog verscheidene bedrijfswoningen op het bedrijventerrein. Bewoning op het bedrijventerrein is alleen toegestaan door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

De Zeeheldenbuurt
In de wijk De Zeeheldenbuurt waren van oudsher enkele bedrijven gevestigd aan de Overrijn en langs de Zijlsingel. Deze bedrijven verdwijnen langzamerhand en de functie van deze terreinen zal wijzigen naar woningen. Het betreft met name de gronden bij Overrijn, van het voormalige terrein van Zwarthof en de locatie rond garage De Wit.

Voor het zogenaamde Zwartsterrein aan de Zijlsingel zijn plannen voor woningbouw in ontwikkeling.

Op welke termijn plannen voor de gronden Overrijn en de garage De Wit concreter worden is op dit moment nog niet bekend.

Detailhandel

In de Zeeheldenbuurt bevinden de meeste winkelpanden zich van oudsher in de Trompstraat en langs de Zijlsingel. Momenteel zijn nog enkele panden in gebruik als winkel of horeca categorie II.


Vestiging van grootschalige detailhandel, sportscholen e.d. op het bedrijventerrein De Waard kan slechts op beperkte schaal, omdat het niet wenselijk is om op één van de weinige bedrijventerreinen van de gemeente op grote schaal andere bestemmingen dan bedrijven toe te staan. Momenteel is op het bedrijventerrein 'Het Warenhuis' gevestigd, de grootschalige kringloopwinkel van de gemeente Leiden. Alleen op deze locatie wordt detailhandel toegestaan. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is dat aangegeven met de aanduiding (dh) in de bedrijfsbestemming.

Sport en recreatie

Het plangebied is omgeven door waterwegen. In de Noordoostelijke hoek van het plangebied ligt een jachthaven.

De woonwijk is aan de westkant langs de Tasmanstraat en aan de noordkant langs de Bontekoestraat gescheiden van het bedrijventerrein door een groenstrook. Het grasveld langs de Tasmanstraat wordt door de vele recreatievoorzieningen veel gebruikt door de bewoners. De speeltoestellen van het speelveldje in de groenstrook langs de Bontekoestraat zijn gesloopt en weggehaald door de gemeente.

In het plangebied liggen geen sportvelden.
In het binnenterrein van de woningen aan de Kortenaerstraat, Evertsenstraat, Heemskerkstraat en Trompstraat is een speeltuinvereniging gevestigd.

Maatschappelijke voorzieningen

In de Zeeheldenbuurt ligt één school, t.w. de Dolfijn aan de Munnikenstraat op de hoek Oosterdwarsstraat, een buurthuis aan de Oosterstraat en een peuterspeelzaal aan de Kortenaerstraat. In de plint van Overrijn 4-5/ Zijlsingel 3 is een apotheek en een gezondheidscentrum gevestigd.

Op het bedrijventerrein is een verzamelgebouw voor vijf muziekverenigingen aan de J.C. Rijpstraat en een kinderopvang aan Willem Barentzstraat gevestigd. Verder komen een activiteitencentrum en een scoutinggroep voor. Ook voor deze activiteiten is een aanduiding (m) op de verbeelding opgenomen.

2.3.2 Verkeer en infrastructuur

Hoofdverkeersstructuur

De Waard is opgedeeld in een woongedeelte en een bedrijvengedeelte. Beide gebieden hebben hun eigen ontsluiting op de Leidse hoofdinfrastructuur. Er is geen directe verbinding tussen beide delen voor autoverkeer binnendoor.

Het woongedeelte is geheel ingericht als 30 km/uur-gebied, met een klinkerbestrating, gelijkwaardige kruispunten en snelheidsremmende maatregelen. Er worden geen grote veranderingen in de verkeersstructuur voorzien. De woonwijk wordt op enkele plaatsen ontsloten op de Zijlsingel. De Zijlsingel is onderdeel van de hoofdinfrastructuur van Leiden met een etmaalintensiteit van ongeveer 13.000 motorvoertuigen. De Zijlsingel is in 2007 geheel heringericht en opgeknapt. Ook hier is een snelheidslimiet van 30 km/uur ingesteld.

Het bedrijvengedeelte wordt momenteel ontsloten via de Admiraalsweg, die uitkomt op het kruispunt Lage Rijndijk-Sumatrastraat. De huidige ontsluiting van het bedrijventerrein is niet ideaal. De wegen in het gebied zijn gedimensioneerd op vrachtverkeer, al hebben veel wegen wel een klinkerverharding.

Ringweg Oost

Momenteel wordt onderzoek verricht naar de aanleg van de Ringweg-Oost, die naar verwachting door/langs De Waard gaat lopen. De Ringweg-Oost moet een verbinding gaan vormen tussen de Kanaalweg/Hoge Rijndijk en de Willem de Zwijgerlaan, met als doel vermindering van het doorgaande verkeer over Hooigracht en Zijlsingel. Als de aanleg van de Ringweg-Oost doorgaat, dan heeft dat gevolgen voor de bebouwingsmogelijkheden aan de oostzijde van De Waard. Er zijn twee hoofdvarianten in studie: aansluiting op het huidige kruispunt, en aanleg van een tunnel onder de Zijl door naar de Zijldijk. De voorkeur is gevallen op de laatste variant. Zie ook paragraaf 2.4.2

Aan de noordzijde van het plangebied ligt de Lage Rijndijk. Ook de Lage Rijndijk maakt onderdeel uit van de hoofdstructuur, maar deze valt net buiten het plangebied. De weg heeft wel een belangrijke functie voor de ontsluiting van De Waard, en wordt zeer intensief gebruikt door fietsers.

Fietsnetwerk

Er loopt een doorgaande fietsroute over grotendeels vrijliggende fietspaden dwars door het plangebied, volgens de route Admiraalsweg-Tasmanstraat naar het Utrechts Jaagpad. In de Tasmanstraat maken de fietsers echter gebruik van de woonstraat. Streven is om indien mogelijk de vrijliggende fietspaden binnen enkele jaren te asfalteren om het comfort voor de fietsers te verbeteren. Mogelijkheid hiertoe hangt af van eventueel aanwezige kabels en leidingen en bomen. De fietsroute over de Zijlsingel is voorzien van asfalt en biedt een comfortabele route.

Onderzocht wordt nog of er langs de nieuwe Ringweg-Oost een comfortabele en directe fietsroute kan worden aangelegd. In de woonwijk zelf zijn geen aparte fietspaden. Dit is ook niet nodig, omdat het een 30 km/uur-gebied is.

Parkeren

In de planregels zijn geen bepalingen omtrent het parkeren opgenomen.

Parkeernormen zijn aan veranderingen onderhevig bijvoorbeeld als gevolg van het autobezit en -gebruik. Het zou onjuist zijn om in het plan een norm op te nemen die aan veroudering onderhevig is. Niettemin moet toch worden voldaan aan normen om de aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen zeker te stellen. Bij nieuwbouw en bij ingrijpende verbouwingen of veranderingen van bestaande gebouwen zal de gemeente erop toezien dat voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein dan wel in of onder een gebouw beschikbaar is. Dat betreft parkeergelegenheid voor zowel de gebruikers als de bezoekers van een gebouw. De parkeerbehoefte kan niet op de eventuele capaciteit van het openbaar gebied afgewenteld worden.

Op grond van de Bouwverordening (artikel 2.5.30) zal in voorkomende gevallen een parkeereis worden gesteld. Als daaraan niet wordt voldaan kan geen bouwvergunning worden verleend, ook al past het gebouw in het bestemmingsplan. Momenteel wordt een parkeerbeleidsplan voorbereid, waarin de parkeernormen voor Leiden worden vastgelegd. Als dat door de gemeenteraad is vastgesteld zal een bouwplan in eerste instantie, voor wat betreft het parkeren en de toepassing van art. 2.5.30 van de Bouwverordening, aan dat plan worden getoetst. Zolang er geen parkeernormen voor de Leidse situatie zijn vastgesteld, zullen de parkeernormen van het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek (CROW) gebruikt worden als richtlijn om de benodigde parkeerbehoefte te bepalen. In de desbetreffende publicaties wordt gedetailleerd aangegeven wat de standaard parkeerbehoefte is in relatie tot de functie van een gebouw.

De Bouwverordening bevat overigens een ontheffingsmogelijkheid. Daarop kan een beroep gedaan worden als het voorgenomen gebruik van een gebouw daartoe een duidelijke aanleiding geeft als gevolg van bijzondere omstandigheden die leiden tot overwegende bezwaren. De ontheffing is te beschouwen als een "hardheidsclausule". Dat wil zeggen: alleen toepasbaar in die uitzonderlijke situaties waarin in redelijkheid niet geëist kan worden dat aan de vastgestelde normen moet worden voldaan. In art. 2.5.30 lid 6 worden een paar omstandigheden opgenoemd zoals een meer dan gemiddeld aantal klanten of bezoekers aan een detailhandelsbedrijf.

Parkeerbalans

De Waard is gebouwd in een bepaalde tijd, waarin bepaalde normen voor parkeren golden. Net als vele wijken zijn er in het woongedeelte van De Waard relatief weinig parkeerplaatsen in vergelijking met de huidige moderne parkeernormen voor woningen. Dat is logisch en daar is gezien de woningdichtheid ook weinig aan te veranderen. Daarom worden in de gemeente alleen parkeereisen gesteld bij wijziging of nieuwbouw van functies. Uitgangspunt is dat alle benodigde extra parkeerplaatsen in zo'n geval op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. Indien een functiewijziging leidt tot extra benodigde parkeerplaatsen, maar deze niet op eigen terrein te realiseren zijn, kan de functiewijziging of uitbreiding niet plaatsvinden. In de Bouwverordening is wel een ontheffingsmogelijkheid voor kleine projecten opgenomen.

Het kan zijn dat in de woonwijk bezoekers en werknemers uit het centrum parkeren, omdat men in deze wijk nog gratis kan parkeren. Een oplossing voor het verminderen van de parkeerdruk kan zijn het invoeren van een vorm van parkeerrestrictie. Hierover wordt in het bestemmingsplan echter geen uitspraak gedaan. Een gemeentelijke parkeernota is in voorbereiding. Daarin wordt nader op deze problematiek ingegaan.

Het bestemmingsplan wordt evenmin gebruikt om extra parkeermogelijkheden in een buurt te creëren.

2.3.3 Cultuur-historische aspecten

Archeologie

Archeologie Leiden

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis vormt over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij toekomstige ontwikkelingen verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal voorschriften en maatregelen opgenomen. Deze voorschriften zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief. De resultaten van deze inventarisatie, die de gehele gemeente beslaat, zijn vastgelegd in een rapport, voorzien van een toelichting en een groot aantal kaartbijlagen waaronder een archeologische verwachtingskaart. Dit rapport geldt tevens als verantwoording en onderbouwing van de in het bestemmingsplan voorgestelde maatregelen.

Archeologie De Waard

Uit het onderzoek dat is verricht ten behoeve van de archeologische inventarisatie is gebleken dat in het plangebied één vondstmelding bekend is. In 1965 werd in op het Waardeiland (Trompstraat) de resten van een vroeg-middeleeuws graf gevonden (waaronder een bronzen fibula met emailversiering: collectie RMO). Al eerder waren in de directe omgeving vondsten gedaan van een ijzeren zwaard, botten van een uitzonderlijk grote man, en enkele zwarte versierde potscherven, die wijzen op een Frankische of Karolingische begraafplaats in de directe omgeving.

Een deel van het plangebied behoorde vanaf 1445 tot 1572 tot de directe omgeving van het Minnebroedersklooster, een Franciscaanse stichting. Het klooster herbergde maximaal 20 kloosterlingen en had derhalve naast een kapel een aantal cellen (kleine gebouwtjes) en een hoofdgebouw. De belangrijkste gebouwen van het klooster zijn ten dele vergraven tijdens de aanleg van de stadsuitbreiding van 1659 en liggen ten dele onder het talud van de begraafplaats aan de Groenesteeg. Begin 19e eeuw werd het terrein in gebruik genomen als blekerij. Later in de eeuw werd het weer bebouwd. Deze bebouwing bleef beperkt tot kleine huisjes.

Geologisch gezien ligt het plangebied op geulafzettingen van de Rijn. Het plangebied is gelegen tussen twee takken van de Rijn, die in het centrum van Leiden weer samenkomen. Het eiland tussen de twee Rijnarmen is gevormd door mariene kleidekken die waarschijnlijk vlak voor het begin van de jaartelling zijn opgeslibd. Hierop ligt een pakket rivierafzettingen dat bestaat uit zandige kleien.

T.a.v. geomorfologie en bodems zijn voor het plangebied geen gegevens voorhanden.

Tot slot is duidelijk dat enkele delen van het plangebied in ernstige mate verstoord zijn, namelijk een aantal gebouwen die onderkelderd zijn. Door deze ingreep is de bodem in deze delen van het plangebied zeer diep geroerd. Hierdoor zijn eventueel in de bodem aanwezige archeologische resten voor goed verloren gegaan.

Op basis van bovengenoemde archeologische vondsten en geologische kenmerken geldt voor een groot deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting. In de reeds verstoorde delen van het plangebied zijn geen archeologische waarden meer aanwezig.

Monumenten en beeldbepalende panden

De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening,. De gemeentelijke monumenten in het plangebied zijn: Overrijn 19, Zijlsingel 1, 4, 5 en 5a. Deze panden zijn op de verbeelding niet aangegeven, omdat de bescherming in de wet en verordening zijn geregeld.

De bescherming van de beeldbepalende panden is geregeld in dit bestemmingsplan. De beeldbepalende panden in het plangebied zijn Rijnkade 17a en 17b
Op de verbeelding zijn de beeldbepalende panden aangegeven als karakteristiek (ka)

Molens

Binnen het plangebied bevinden zich geen molens. Ook in de omgeving zijn geen molens waarvan de molenbiotoop (gedeeltelijk) over het plangebied ligt.

2.3.4 Water-, groen- en ecologische structuur

Algemeen

Water en groen geven samen vorm aan de ruimtelijke structuur van de stad Leiden. De groene bolwerken langs de singelrand, de historische grachten met z'n bomenrijen en de Oude Rijn met afwisselend harde en zachte oevers. De historie van de stad is dan ook letterlijk met water en groen verbonden. Leiden is de meest compacte stad van Nederland en moet het dus niet van zijn hoeveelheid water en groen hebben. Toch is Leiden geen versteende stad, de singels en grachten zijn alomtegenwoordig, veel planten en dieren vinden uitstekend hun weg in de stad en de kleine stadsparken hebben een grote uitstraling. Daarnaast heeft Leiden geluk met een schitterende omgeving: de Zuid-Hollandse plassen, het Groene Hart, de landgoederen, duinen en de zee: allemaal toegankelijk voor de wandelaar, fietser of via het water.

Waterstructuur

Leiden bestaat uit een netwerk met doorgaande waterstructuren en verbindingen met de regio. Deze structuren hebben veelal de ruimtelijke structuur van de stad bepaald. De verschillende waterstructuren zijn opgebouwd uit verschillende elementen: rivieren, stadsgrachten, singels, vaarten, kanalen en waterwegen.

Water vormt ook een belangrijk onderdeel van onderhavig plangebied. Het plangebied wordt geheel omringd door water, namelijk het Rijn-Schiekanaal aan de oostzijde, de rivieren de Nieuwe Rijn en de Oude Rijn respectievelijk ten zuiden en noorden en de Zijlsingel ten westen van het gebied. Laatst genoemde maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Deze watergangen maken onderdeel uit van de ecologische hoofdstructuur van Leiden en hebben een historische betekenis. Al dit water is boezemwater. Binnen het plangebied zijn geen andere watergangen.

De sterke begrenzingen van het water hebben als gevolg dat het plangebied een min of meer geïsoleerde ligging heeft in het oostelijk deel van de gemeente. De interactie tussen de wateren en de omgeving in het plangebied is minimaal. Het merendeel van de wateren grenst direct aan achterkanten van bedrijfspanden. Deze achterkanten zijn met name aan de Oude en Nieuwe Rijn rommelig. De beleving van en vanaf het water is in het hele plangebied minimaal.

In de noordoost punt van het gebied bevindt zich een kleine plezierhaven.

De provincie is eigenaar van het Rijn-Schiekanaal.

Groenstructuur

Het centraal in het plangebied gelegen park aan de Tasmanstraat en de groenstrook aan de Bontekoestraat vormen een groene afscheiding tussen de woonwijk en het bedrijvengebied. Het park langs de Tasmanstraat is niet afzonderlijk fraai maar kent door de vele recreatievoorzieningen een goed gebruik en ligt er over het algemeen goed bij. Langs het park staan rijen met platanen en essen. De groenstrook aan de Bontekoestraat bevind zich in een slechtere staat en is aan renovatie toe. De groenstrook is iets glooiender doordat in het verleden hier grond is gestort. De speeltoestellen van het speelveldje zijn gesloopt en zodoende weggehaald door de gemeente. De aanwezige kastanjes zijn in slechte staat. De groenstrook is door middel van een onaantrekkelijke muur gescheiden van de milieustraat.

Aan de gehele oostzijde van het plangebied , tussen het Rijn-Schiekanaal en de Admiraal Banckertweg en Rijkersweg, loopt een uitgestrekte groenzone met platanen. Het is mogelijk om hier langs te lopen en er staan ook enkele bankjes. Desondanks is de beleving van de groenstrook en het water niet optimaal.

In het woongedeelte bevinden zich weinig straatbomen. De bomen die er staan zijn kleine soorten zoals meidoorn en prunus. De straten zijn op de meeste plaatsen te smal voor grotere bomen. Desondanks zijn er plaatsen waar extra bomen geplaatst kunnen worden. Rond 1995, bij renovatie van de wijk, zijn de meeste huidige bomen geplant.

Alle bomen in het plangebied genieten bescherming middels de gemeentelijke bomenverordening. Het gebied kent vrijwel geen monumentale en karakteristieke bomen. Deze hebben een aparte juridische status, gezien hun ouderdom, vorm of anderszins, en staan op de gemeentelijke bomenlijst. Deze lijst wordt met regelmaat bijgewerkt.

Ecologische structuur

De water- en groenstructuur heeft in het plangebied een aantal ecologische kenmerken. Er zijn grote wateren en er is privé- en openbaar groen met een 'tuinstad' karakter. Ook is er de typische stadsnatuur te vinden in de dichter bebouwde delen.

In het Stadsnatuurmeetnet worden de resultaten weergegeven van de tweejaarlijkse monitoring van de stadsnatuur. Monitoring van de stadsnatuur heeft als doel het vaststellen van de natuurwaarden binnen de gemeente Leiden en het constateren van de veranderingen hierin.

De metingen voor het Stadsnatuurmeetnet Leiden hebben ook voor De Waard en de Zeeheldenbuurt veel gegevens opgeleverd.

De woonwijk is sterk versteend. Desondanks is de stedelijke natuur van daken, muren en tuinen, met de daarbij horende typische diersoorten als de gewone dwergvleermuis en de gierzwaluw, is hier aanwezig. Mede door het openbaar groen is het gebied voor een flink aantal vogels zoals de heggemus, merel, pimpelmees, koolmees, vlaamse gaai, huismus en kauw, een leefgebied. Ook de scholekster, kokmeeuw, kleine mantelmeeuw en zilvermeeuw komen hier in kleine getalen voor. Met name de laatste twee genoemde soorten zorgen op enkele locaties voor overlast.

In de wateren zijn de snoek en de snoekbaars te vinden en ook futen en meerkoeten zijn de laatste jaren uitbundig aanwezig, net als ganzen en eenden.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat water een belangrijk onderdeel is van het plangebied. Het Rijn-Schiekanaal en de rivieren de Nieuwe Rijn en de Oude Rijn zijn belangrijke watergangen. Deze maken onderdeel uit van de ecologische hoofdstructuur van Leiden en hebben een historische betekenis. De groenstructuur in het plangebied bestaat uit structureel openbaar groen en kleine oppervlakten structureel privé-groen welke voor een groot deel zijn versteend.

Bij ontwikkeling van het gebied is het noodzakelijk dat de groenstructuur verbeterd wordt. Door meer boomstructuren zal de leefomgeving van de wijk een kwaliteitsimpuls krijgen. Het huidige park kan een centralere rol in de wijk vervullen door kwalitatief hoogwaardiger groen. Grootste uitdaging van het plangebied is om met name de randen van het plangebied te versterken zodat de kwaliteiten van de nabijheid van het water optimaal benut worden. Oevers moeten openbaar worden en het groene karakter zal versterkt moeten worden. Achterkantsituaties moeten zoveel mogelijk worden teruggedrongen. Het hele plangebeid moet zich meer focussen op het water.

De Ringweg Oost zal een landschappelijke ontwerp moeten zijn welke de huidige groenstrook aan het Rijn-Schiekanaal versterkt en de allure van een stadsboulevard geeft. Vanaf de Zijlsingel moet deze Stadsboulevard via een groene route snel en plezierig te bereiken zijn.